??今年以來(lái)，多數(shù)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí)，“22城土地集中供應(yīng)”等新政的出臺(tái)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不確定性。圍繞未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)怎么走、房企該如何應(yīng)對(duì)，易居研究院近日在上海舉辦了《調(diào)控收緊背景下春季樓市運(yùn)行特征與趨勢(shì)研討會(huì)》。

??會(huì)議認(rèn)為，今年調(diào)控政策不會(huì)放松，金融環(huán)境將略緊于去年，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)馬上降溫，但明后年有可能會(huì)降溫。集中供地新規(guī)下，大中城市拿地不確定性增加，房企更注重產(chǎn)城融合、下沉三四線等方向。多位開(kāi)發(fā)商、中介代理商和研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)人士參與研討會(huì)。

??今年調(diào)控政策不會(huì)放松，金融環(huán)境將略緊于去年，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)馬上降溫，但明后年有可能會(huì)降溫

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)于當(dāng)前長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作了深入系統(tǒng)分析。從政策環(huán)境來(lái)看，今年來(lái)熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷收緊，長(zhǎng)效機(jī)制漸趨體系化，住建部副部長(zhǎng)帶隊(duì)調(diào)研督導(dǎo)約談十幾個(gè)城市，各類市場(chǎng)主體對(duì)嚴(yán)格調(diào)控下的市場(chǎng)走勢(shì)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于去年基數(shù)低，今年GDP增速無(wú)憂，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。從金融環(huán)境來(lái)看，目前一年期國(guó)債收益率已經(jīng)回到疫情前，銀根收緊。嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸等違規(guī)資金進(jìn)入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊，可能比限購(gòu)限貸加強(qiáng)對(duì)樓市的影響還要明顯。整體來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境今年將略緊于去年，明后年可能更緊。他進(jìn)一步分析，從長(zhǎng)三角典型城市的二手房成交情況來(lái)看，上海2020年成交很好，今年3月已有所降溫；杭州市場(chǎng)仍火熱，3月成交創(chuàng)2018年以來(lái)新高；蘇州2020年沒(méi)行情，今年3月略有復(fù)蘇；無(wú)錫過(guò)去半年二手房成交下降明顯，市場(chǎng)有下行風(fēng)險(xiǎn)；合肥2020年量升得很快，1月成交量創(chuàng)新高，市場(chǎng)明顯升溫。今年長(zhǎng)三角部分城市市場(chǎng)還會(huì)保持一定的活躍度，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)太大，明后年則可能會(huì)降溫。

??調(diào)控升級(jí)后上海樓市降溫，高中招生新政效果顯現(xiàn)

??易居營(yíng)銷上海公司常務(wù)副總經(jīng)理陳廣穎表示，從上海新房市場(chǎng)來(lái)看，今年和去年表現(xiàn)出一些不同的特征。去年市中心區(qū)域樓盤銷售較好，部分郊區(qū)樓盤銷售情況不佳，而今年以來(lái)上海市場(chǎng)整體表現(xiàn)都不錯(cuò)，許多郊區(qū)樓盤也呈現(xiàn)出“不愁賣”的狀態(tài)，說(shuō)明上海樓市熱點(diǎn)從市中心區(qū)域逐漸往外擴(kuò)散，這也與年初頻繁發(fā)布的“五大新城”規(guī)劃有關(guān)。目前從板塊來(lái)看，前灘、臨港新城、大虹橋仍是熱點(diǎn)區(qū)域，新房供不應(yīng)求，搖號(hào)積分制下入圍分?jǐn)?shù)較高。臨港新城板塊供需矛盾比較大，過(guò)去多年供應(yīng)偏小戶型和剛需，而現(xiàn)在政府在積極引進(jìn)高端人才，勢(shì)必會(huì)造成未來(lái)大戶型和改善產(chǎn)品的稀缺性。從地市和樓市聯(lián)動(dòng)來(lái)看，集中供地新規(guī)下，部分房企擔(dān)心拿地難度增加而拿不到地，從而放緩出貨節(jié)奏，影響局部板塊的供應(yīng)量。比如過(guò)去兩年浦東新區(qū)供地指標(biāo)消耗較多，今年供地量將斷崖式下跌，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不利的。在三道紅線、貸款集中度管理新規(guī)和集中供地的新形勢(shì)下，新房營(yíng)銷要進(jìn)一步完善系統(tǒng)化、專業(yè)化、流程化、規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化。

??上海瑞陽(yáng)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔣毅表示，我們公司門店主要集中在前灘周邊，對(duì)于此次中考招生新政出臺(tái)前后的學(xué)區(qū)房熱度有較深刻的體會(huì)。由于板塊規(guī)劃前景好，且有華二前灘學(xué)校這樣的頂級(jí)學(xué)區(qū)，去年前灘板塊的次新房房?jī)r(jià)幾乎翻倍，沖高到17萬(wàn)/平左右。今年3月中考招生新政出臺(tái)后，前灘區(qū)域次新房掛牌價(jià)有所下跌，購(gòu)房者和業(yè)主觀望情緒均比較濃，基本沒(méi)有成交量。浦東三林某二梯隊(duì)老破小學(xué)區(qū)房，去年單價(jià)從6萬(wàn)/平漲到9-10萬(wàn)/平，中考新政出臺(tái)后降至8.5萬(wàn)/平，我們預(yù)期后續(xù)可能繼續(xù)下跌至8萬(wàn)/平左右。若未來(lái)上海實(shí)施多校劃片的話，學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間將進(jìn)一步縮小。從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，帶看量、成交量均有下降的趨勢(shì)，目前的掛牌價(jià)也基本回到了去年12月的成交價(jià)。預(yù)計(jì)今年接下來(lái)的上海二手房月均成交量將在2.5萬(wàn)套左右。受嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價(jià)800萬(wàn)以上的房子成交放緩明顯，而500萬(wàn)以下的房子則影響較小。整體來(lái)看，年初多輪調(diào)控新政以及中考招生新政出臺(tái)以來(lái)，上海樓市逐漸趨于平穩(wěn)，此前虛高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也逐漸回歸，居民購(gòu)房更趨理性。

??江浙土拍火爆，房企下沉三四線，集中供地新規(guī)考驗(yàn)房企綜合拿地能力

??上坤集團(tuán)投資中心副總經(jīng)理蔣艷表示，目前江蘇浙江的土地市場(chǎng)非?；馃?，拿地格局也發(fā)生了一些變化，部分下沉城市比如金華、永康、東陽(yáng)等，過(guò)去幾乎很少看到全國(guó)性布局的央企國(guó)企參與拿地，而現(xiàn)在卻很常見(jiàn)，說(shuō)明大中型房企的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越下沉，越來(lái)越激烈。上坤集團(tuán)去年下半年在安徽市場(chǎng)的布局比較成功，在合肥以及其他基本面較好的地級(jí)市拿地均有較好獲利，而今年發(fā)現(xiàn)部分浙江大中型房企均下沉到安徽的地級(jí)市，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，拿地難度加大了很多。“集中供地”的大中城市來(lái)看，中型房企深耕的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，因?yàn)橐荒昃?次拍地機(jī)會(huì)，利好不差錢的央企國(guó)企，而同一個(gè)城市所供土地也會(huì)分級(jí)，市中心優(yōu)質(zhì)地塊被頭部房企獲得的概率加大。

??華發(fā)集團(tuán)華東區(qū)域總經(jīng)理章建波表示，“三道紅線”、“集中供地”等政策對(duì)房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續(xù)土地款集中支付后可能踩紅線，因?yàn)榧{入三道紅線監(jiān)測(cè)范圍的房企每個(gè)月要向相關(guān)部委上報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。目前房地產(chǎn)全行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，多數(shù)房企負(fù)債率均比較高，與過(guò)去制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩類似，因此國(guó)家肯定要控制，否則將面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。集中供地制度將分散房企的注意力，可能會(huì)使本來(lái)很火的成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率有所控制，利好一些本來(lái)不火甚至?xí)髋牡慕紖^(qū)地塊。在集中供地制度下，房企要抓住投資周期的空檔期，華東市場(chǎng)目前招拍掛拿地的難度較大，產(chǎn)城融合、勾地等模式拿地會(huì)有所增加。

??金茂集團(tuán)上海區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)王麗萍表示，作為一家央企，金茂一直在拿地方面偏謹(jǐn)慎；現(xiàn)如今“集中供地”制度下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑成為一些房企關(guān)注的點(diǎn)。未來(lái)的房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式一定會(huì)改變，比如龍湖、華潤(rùn)等企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)就做的比較成功，成為住宅開(kāi)發(fā)以外的新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。金茂集團(tuán)之前開(kāi)發(fā)過(guò)很多成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如上海陸家嘴、北外灘等項(xiàng)目，因此產(chǎn)城融合、一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)成為我們關(guān)注的重點(diǎn)。在產(chǎn)品方面，我們一直注重做好產(chǎn)品的品質(zhì)，希望金茂的住宅產(chǎn)品與綠城、濱江等公司的產(chǎn)品一樣，可以獲得高品質(zhì)房產(chǎn)的溢價(jià)。

??房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)新特征，要用新高度、新視野來(lái)看待未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳總結(jié)指出，今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很密集，與過(guò)去相比有著一些新的特點(diǎn)。過(guò)去的宏觀調(diào)控重點(diǎn)主要集中于房地產(chǎn)行業(yè)本身，而如今調(diào)控政策更著重于從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的視角出發(fā)，也增加了與金融監(jiān)管等的聯(lián)動(dòng)。政府宏觀調(diào)控，一是要保障社會(huì)穩(wěn)定，這是最重要的；二是堅(jiān)持房住不炒；三是要讓新市民住有所居，大城市租賃住房發(fā)展要跟上；四是防止金融風(fēng)險(xiǎn)；五是要與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，過(guò)去強(qiáng)調(diào)城市均衡化發(fā)展，如今提出要重點(diǎn)發(fā)展都市圈、城市群。此外，是要與人民對(duì)生活水平提高的需求相吻合。因此站在“十四五”規(guī)劃的新起點(diǎn)上，我們需要用新高度、新視野來(lái)看待和推進(jìn)今后房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，各市場(chǎng)參與主體都要努力做得更好。