??11月20日，武漢市住房保障和房屋管理局官微發(fā)布10月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，1-10月，武漢市新建商品住房銷售128930套，銷售面積1462.69萬(wàn)平方米（其中，預(yù)簽約4721套，預(yù)簽約面積48.92萬(wàn)平方米），而武漢市10月的新建商品住房成交量為27103套，創(chuàng)下了單月銷量新高。

??“這個(gè)月度成交量是武漢地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)的第三高，也是2016年至今年的4年多來(lái)的最高紀(jì)錄。”  相關(guān)研究機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心主任向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??經(jīng)過(guò)半年的調(diào)整與修復(fù)，高流量的武漢地產(chǎn)市場(chǎng)又回來(lái)了。然而，市場(chǎng)高成交量的回歸，卻也伴隨著大量庫(kù)存的居高不下，今年以來(lái)，武漢住房庫(kù)存始終維持在2000萬(wàn)平方米左右居高不下，如此高的庫(kù)存量猶如“堰塞湖”盤(pán)踞著武漢市場(chǎng)，讓企業(yè)難以喘息。

??逐月走低的去化率

??11月18日，武漢的深秋晴朗而溫暖，為市民看房買房提供了便利，位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)的“融創(chuàng)武漢1890”營(yíng)銷大廳內(nèi)，聚集了一些前來(lái)看房的人。樓盤(pán)的營(yíng)銷人員不斷的為客戶講解著：有學(xué)校、單價(jià)低、位置好，精裝交房帶中央空調(diào)、全屋地暖。而記者卻發(fā)現(xiàn)了掛著鏈家工作牌的銷售員江先生，他也帶來(lái)了幾個(gè)自己的客戶前來(lái)看房。面對(duì)記者疑惑的目光，江先生解釋說(shuō)：“融創(chuàng)與鏈家是有合作的，“融創(chuàng)武漢1890”是個(gè)超百萬(wàn)平方米的大盤(pán)，如果不發(fā)動(dòng)分銷渠道，在武漢目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)中，很難達(dá)到銷售預(yù)期。今年受疫情影響，銷售難度很大?！?/p>

??嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，即使發(fā)動(dòng)各種渠道的力量，在開(kāi)盤(pán)前期的蓄客中，武漢的不少樓盤(pán)仍難達(dá)到銷售預(yù)期，為此，有些樓盤(pán)推出不少優(yōu)惠吸引客戶，甚至有打折或采取真實(shí)的降價(jià)。

??江先生告訴記者，在“十一”期間，“融創(chuàng)?武漢1890”迫于壓力，為了加快銷售，在原前期備案價(jià)23500元/平方米基礎(chǔ)上，下調(diào)3500元至20000元/平方米(帶精裝)，相當(dāng)于毛坯16500元/平方米。這個(gè)價(jià)格在武漢二環(huán)內(nèi)，吸引并爭(zhēng)奪了不少客戶。但卻遭到了前期業(yè)主的投訴，而融創(chuàng)給出的解釋與托詞是，降價(jià)銷售的幾棟樓距離鐵道比較近。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，為保障市場(chǎng)供應(yīng)，武漢市住房保障和房屋管理局加強(qiáng)了對(duì)全市商品房項(xiàng)目清理，在四季度，武漢將有180個(gè)項(xiàng)目、839.45萬(wàn)平方米商品房可達(dá)銷售條件。如此大的市場(chǎng)供應(yīng)量，疊加“三道紅線”政策及市場(chǎng)環(huán)境的各種壓力，房企在權(quán)衡著利潤(rùn)追求與去化速度，開(kāi)始了與市場(chǎng)的博弈。

??“不少公司采取了“以價(jià)換量”的策略，而融創(chuàng)便是率先行動(dòng)者?！苯壬较赂嬖V記者說(shuō)：“不只是融創(chuàng)?武漢1890，融創(chuàng)在武漢的不少項(xiàng)目在銷售定價(jià)上，都作出了讓步，即使是位于武漢江漢區(qū)核心位置的高端盤(pán)“融創(chuàng)玖璽臺(tái)”原計(jì)劃是賣3萬(wàn)多元的，開(kāi)盤(pán)售價(jià)也僅是3萬(wàn)元/平方米?！?/p>

??李國(guó)政說(shuō)： “目前，各大房企在武漢開(kāi)啟全面的沖刺階段，但市場(chǎng)整體去化率表現(xiàn)卻并不理想 ！”

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)10月監(jiān)測(cè)了武漢開(kāi)盤(pán)的64個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)推出13120套，去化率僅為52%，較上月下降約3個(gè)百分點(diǎn)，而這已是連續(xù)3個(gè)月下降，去化壓力持續(xù)擴(kuò)大。今年1-10月武漢開(kāi)盤(pán)平均去化率僅為57%，遠(yuǎn)低于去年同期80%的水平。

??而率先“以價(jià)換量”的企業(yè)則搶到了市場(chǎng)，在克而瑞發(fā)布的“武漢市1-10月房企商品住宅銷售金額流量榜”中，融創(chuàng)中國(guó)以116億元位居首位，拔得頭鑄。而以各種促銷活動(dòng)，小步快跑的旭輝武漢，以白沙洲的剛需樓盤(pán)吸納了很多客戶，也取得了良好的業(yè)績(jī)，以58.8億元的銷售額，躍升至第六位。

??“快跑多次開(kāi)盤(pán)刺激成交，也成為不少樓盤(pán)的主要策略?！崩顕?guó)政表示。

       然而，就融創(chuàng)、保利、萬(wàn)科等房企在武漢重倉(cāng)布局的貨值而言，百億元的銷售額也僅能暫時(shí)緩解資金之渴。融創(chuàng)武漢某位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，融創(chuàng)2015年進(jìn)入武漢深耕布局，5年來(lái)已獲35個(gè)盤(pán)，目前可售貨值已超千億元，營(yíng)銷任務(wù)與壓力巨大。

??紓困政策的雙面性

??4月8日，武漢重啟，樓市陸續(xù)恢復(fù)，從5月開(kāi)始，住房成交量連續(xù)爬升，特別是7月、10月均突破2萬(wàn)套大關(guān)。 其中，10月新房銷售22372套，加上預(yù)簽約4721套，累計(jì)27093套，成為武漢歷史第三高，這也是自2016至今4年多來(lái)的最高紀(jì)錄。 

??“武漢樓市終于突破。從疫情中走了出來(lái)。”中國(guó)地質(zhì)大學(xué)教授、武漢地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)殷躍建頗為感慨的說(shuō)：“當(dāng)初擔(dān)心的疫后不振，或報(bào)復(fù)性消費(fèi)后再下滑，都沒(méi)有出現(xiàn)，這極大的提振了市場(chǎng)信心?！?/p>

??然而，武漢市場(chǎng)卻也正在面臨著疫情后時(shí)代的隱憂。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理數(shù)據(jù)，截至2020年10月末，武漢市已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房167871套，面積達(dá)1980.54萬(wàn)平方米，這個(gè)庫(kù)存量基本與9月末與8月末的1977.34萬(wàn)平方米、1986.21萬(wàn)平方米持平。今年以來(lái)，武漢住房庫(kù)存始終維持在2000萬(wàn)平方米左右居高不下。

??一個(gè)奇特的現(xiàn)象是，在武漢有些房企拿地3個(gè)月就蓄客認(rèn)籌、5個(gè)月就開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目開(kāi)始涌現(xiàn)，這些新盤(pán)神速的投入市場(chǎng)，與去年拿地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。這讓市場(chǎng)整體供應(yīng)量與去年比放大了很多，在武漢有一種房子越賣越多的感覺(jué)。

??年初，為對(duì)沖疫情的負(fù)面影響，武漢出臺(tái)了《關(guān)于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》（以下簡(jiǎn)稱“六條措施”），六條措施的執(zhí)行還將延續(xù)至明年3月31日。武漢這個(gè)特別的六條房企紓困政策，放松了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，提高房企預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，房地產(chǎn)項(xiàng)目高層施工到1/4、多層施工至正負(fù)零,即可銷售，緩解了企業(yè)開(kāi)工銷售的時(shí)間壓力，卻也為房企加快周轉(zhuǎn)速度提供了條件。

??“任何政策都具有雙面性！”李國(guó)政說(shuō)：“六條房企紓困政策有利于促進(jìn)投資、拉動(dòng)消費(fèi)。但是，全面放松預(yù)售條件，新地塊新項(xiàng)目入市步伐加快，老樓盤(pán)還在分期銷售，多重因素造成市場(chǎng)高庫(kù)存，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。疊加國(guó)家對(duì)房企融資的“三道紅線”要求，讓品牌房企開(kāi)始加快推盤(pán)入市、回籠資金。”

??殷躍建同樣認(rèn)為：“項(xiàng)目銷售入市的門檻低，誘發(fā)了企業(yè)的急功近利，這樣給房企提供了加杠桿、高周轉(zhuǎn)騰挪的空間與條件。也無(wú)形之中增加了市場(chǎng)供應(yīng)。而很多房企下半年對(duì)武漢的銷售目標(biāo)與預(yù)期也有提高。”

??從9月、10月的數(shù)據(jù)來(lái)看，武漢市場(chǎng)成交量的恢復(fù)，是巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量推動(dòng)的結(jié)果，今年市場(chǎng)供應(yīng)的基數(shù)要高于去年很多，實(shí)際上，大多項(xiàng)目投入市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)的去化率不及預(yù)計(jì)，不少項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率低于50%，然后進(jìn)入艱難的平銷期。

??而在競(jìng)爭(zhēng)激列的市場(chǎng)中，也有明星樓盤(pán)的涌現(xiàn)，開(kāi)盤(pán)就售罄，中建星光城以10.7億元的銷售額成為武漢10月的銷冠。而中建三局地產(chǎn)某位負(fù)責(zé)人憂慮的說(shuō)：“盡管個(gè)別樓盤(pán)賣得好，但全市各區(qū)域以及武漢三鎮(zhèn)各樓盤(pán)板塊區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，而且從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)分化越演越烈，也為從業(yè)人員帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)與壓力?！?/p>

??目前武漢市場(chǎng)主要的特征是，供應(yīng)量井噴，而市場(chǎng)需求卻仍有缺口，讓市場(chǎng)供需難以平衡。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從需求分類來(lái)看，剛需與改善性需求仍是武漢市場(chǎng)的最大支撐，1-10月，武漢2萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米檔樓盤(pán)去化率達(dá)到62%，位居第一；1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米檔樓盤(pán)以 59%去化率，排第二。而價(jià)格超3萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目，銷售難度大，境遇艱難。

??讓殷躍建憂慮的問(wèn)題是，武漢的人口如何才能全面的恢復(fù)起來(lái)？疫情后，目前武漢的400萬(wàn)流動(dòng)人口的規(guī)模仍未回歸，那么怎樣才能回歸？從全國(guó)各大城市的人才政策來(lái)看，武漢的人才政策與落戶政策太單一、也狹窄，因此，武漢人才政策應(yīng)該更為寬廣、落戶門檻應(yīng)該更包容。而從武漢今明年及中長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，曾創(chuàng)下的年度銷售接近30萬(wàn)套的輝煌成交規(guī)模不會(huì)再現(xiàn)，因?yàn)閺拇髮W(xué)生留漢、城市更新與舊改等各類需求看，武漢每年的住房需求可能只會(huì)維持在16萬(wàn)套至18萬(wàn)套。

??目前，僧多粥少，百?gòu)?qiáng)房企在年底的最后兩個(gè)月在武漢擺了擂臺(tái)，一場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)已經(jīng)上演。

??“融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利等頭部企業(yè)全都有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，以價(jià)換量的促銷項(xiàng)目不斷增多，不少項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格低于批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格，武漢很多區(qū)域已經(jīng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)?！崩顕?guó)政說(shuō)。