??2020年7月30日下午，市委副書記、市長(zhǎng)龔正主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)議精神。

??這是繼7月24日中央房地產(chǎn)工作座談會(huì)定調(diào)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，上海首次召開政府常務(wù)會(huì)議，對(duì)下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)做出指導(dǎo)和安排。

??涉及房地產(chǎn)的部分的描述，重點(diǎn)包括：

??1、要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)決落實(shí)好“一城一策”常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2、要進(jìn)一步發(fā)揮促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議作用。

??3、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，不斷擴(kuò)大住房保障受益面，持續(xù)提升市民群眾的滿意度和獲得感。

??很顯然，從中央到地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)一直沒有變，即“三穩(wěn)”預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??值得注意的是，此次市政府常務(wù)會(huì)議首先肯定了2020年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)，具體表述為“房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體是好的?！?/p>

??2020年上半年，上海整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，這也是多年來一直堅(jiān)持調(diào)控的效果，在長(zhǎng)期堅(jiān)守“房住不炒”的大前提下，我們認(rèn)為，上海目前的整體房地產(chǎn)發(fā)展情況較為健康，并已做到相對(duì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??01

??優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)溢價(jià)率走高

??房企切忌扎堆拿地

??2020年上半年，受疫情影響，行業(yè)指標(biāo)的全線下滑。隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得到控制，各地陸續(xù)復(fù)工，3月開始，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了小幅回升，截止至2020年6月，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本恢復(fù)去年同期水平，但是上半年總體表現(xiàn)仍不及去年同期。

??在北、上、廣、深四大一線城市中，深圳市場(chǎng)復(fù)蘇速度最快，呈全線飄紅格局，上海豪宅與剛需盤分化，北京在多塊優(yōu)質(zhì)地塊入市后土地市場(chǎng)明顯回升，廣州恢復(fù)相對(duì)較慢。

??7月，華僑城以50億總價(jià)、232輪競(jìng)得上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)宅地引發(fā)市場(chǎng)熱議。同樣是一線城市，北京，近期也成交了多宗高溢價(jià)地塊，由于不限價(jià)，房企競(jìng)爭(zhēng)也十分積極，如，房山區(qū)就成交了一宗超高高溢價(jià)地塊，在吸引了10家以上房企，經(jīng)過108輪競(jìng)拍，最終被中海以40億元的總價(jià)斬獲，溢價(jià)率超過40%。

??究其緣由，主要是因?yàn)槭芤咔橛绊懀衲昴瓿醵鄠€(gè)城市土地出讓一度中止，土地市場(chǎng)成交熱度也跌至低谷。隨著疫情逐漸得到控制，為了盡快讓市場(chǎng)恢復(fù)正軌，保障土地供應(yīng)，以北京、上海為代表的熱點(diǎn)城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，最終推動(dòng)了市場(chǎng)熱度的上升。

??在此之前，上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度低于1%，受疫情影響，春節(jié)后上海市重大項(xiàng)目的開復(fù)工碰到一些困難，上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-2月上海市固定資產(chǎn)投資總額同比減少7.2%，具體到行業(yè)來看，建筑業(yè)前兩月投資比上年減少了83%，房地產(chǎn)業(yè)投資減少8.3%。

??為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)上海經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，尤其要發(fā)揮好投資的“逆周期”調(diào)節(jié)作用，上海市政府出臺(tái)了加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量、減輕房企入市成本壓力等措施，以激發(fā)社會(huì)投資活力。

??受上海多年“0溢價(jià)率”、拍地門檻較高、及今年上半年推出多幅優(yōu)質(zhì)地塊等共同影響，上海核心區(qū)域地塊熱度明顯上漲。

??我們認(rèn)為，對(duì)于房企而言，一方面是受長(zhǎng)期沒有在上海拍得足夠的土儲(chǔ)影響，在今年上半年土地供應(yīng)開閘后，許多房企紛紛大量補(bǔ)土儲(chǔ)從而推動(dòng)了市場(chǎng)發(fā)展。另外一方面，從歷年來看，每年的上半年本來就是各大企業(yè)拍地納儲(chǔ)的集中時(shí)期，受2-3月疫情影響，大多數(shù)土拍都被推遲，從而造成了集中上市拍地的局面。

??隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，未來的土地供應(yīng)也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，并能預(yù)見有一定的供應(yīng)量增長(zhǎng)，各大房企無需集中在同一時(shí)間搶地，過度的競(jìng)爭(zhēng)并不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??02

??整體供求平衡

??全年房?jī)r(jià)波動(dòng)有限

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，近一年來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)單月面積及金額走勢(shì)相對(duì)接近，都在2月跌至全年低谷，隨后逐步攀升到5月最高位回落。

??這一走勢(shì)也較為符合今年上半年疫情的節(jié)奏，隨著整體疫情恢復(fù)，4月，商品住宅供應(yīng)量大幅回升至70萬平方米，同比微降5%；成交量進(jìn)一步提升，直至5月進(jìn)入成交雙高峰，在2-4月被壓抑的需求集中釋放后，6-7月開始逐步恢復(fù)到常態(tài)。

??房?jī)r(jià)方面，上海中高端改善需求一直較為堅(jiān)挺，因此中高端售價(jià)也基本保持平穩(wěn)；與此同時(shí)，剛需市場(chǎng)這兩年相對(duì)壓力更大，遠(yuǎn)郊區(qū)域仍有部分項(xiàng)目去化困難，價(jià)格也出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，打折促銷也很常見。

??總體來看，近一年來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)相對(duì)較為穩(wěn)定，雖然受部分中高端項(xiàng)目集中推盤影響，個(gè)別月份均價(jià)稍有走高，但總體情況相對(duì)平穩(wěn)。

??我們認(rèn)為，從房?jī)r(jià)這塊來看，由于上海市場(chǎng)整體供求較為平衡，使得價(jià)格也相對(duì)較為平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)類似大漲大跌的情況，較為符合穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期要求。

??綜合來看，目前上海整體房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，基本沒有出現(xiàn)其他城市中的炒房投機(jī)行為，這主要?dú)w功于多年來上海一直堅(jiān)持“一城一策”的常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)守“房住不炒” 定位，在一直以來的調(diào)控政策中，已形成一套健康有效的發(fā)展模式。

??對(duì)于今年出現(xiàn)的個(gè)別過熱的項(xiàng)目及地塊，由于是少數(shù)情況并不需要過于擔(dān)心。但仍需警惕最近地價(jià)溢價(jià)率有所抬頭的苗頭，各大開發(fā)商無需急于一時(shí)，形成過度競(jìng)爭(zhēng)。如果地價(jià)房?jī)r(jià)控制不住出現(xiàn)快速上漲，未來也不排除可能會(huì)因此而采取相應(yīng)的針對(duì)性措施，畢竟“問題導(dǎo)向”是國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)議最主要精神，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要各方來共同維護(hù)！