??中房網(wǎng)訊 3月21日，2018中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果在北京正式發(fā)布。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作已經(jīng)連續(xù)開(kāi)展十年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??基于過(guò)往500強(qiáng)測(cè)評(píng)過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)，2018年的500強(qiáng)測(cè)評(píng)從“企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任”七大方面，采用了收入規(guī)模、開(kāi)發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動(dòng)等19個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等52個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。

??我們從“2018中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告”里提煉一些重點(diǎn)內(nèi)容，供您參考：

??【測(cè)評(píng)分析】

??1 年度特征

??2017年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，"十九大"明確定位"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正逐步展開(kāi)。地產(chǎn)行業(yè)金融去杠桿全面升級(jí)，首付貸監(jiān)管、房貸利率折扣取消，房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊。雖然政策收緊導(dǎo)致增速有所放緩，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍取得銷售突破。

??從“2018中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單”來(lái)看，前三強(qiáng)仍由恒大、碧桂園、萬(wàn)科占據(jù)。保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。那么，2018年的10強(qiáng)與2017年相比有何變化呢？給您看一張圖：

??根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，近十年500強(qiáng)測(cè)評(píng)活動(dòng)中，百?gòu)?qiáng)變動(dòng)相對(duì)較大。其中，有25家企業(yè)連續(xù)10次進(jìn)入百?gòu)?qiáng)；入百?gòu)?qiáng)次數(shù)達(dá)9次的企業(yè)數(shù)量為4家；入百?gòu)?qiáng)次數(shù)為8次的企業(yè)數(shù)量為8家；入百?gòu)?qiáng)次數(shù)為7、6、5、4、3、2次的企業(yè)數(shù)量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業(yè)首進(jìn)百?gòu)?qiáng)。

??2 企業(yè)規(guī)模

??從2017年數(shù)據(jù)來(lái)看，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為478.09億元，同比增長(zhǎng)28.52%，增速較上年上升3.92個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為107.76億元，同比增長(zhǎng)17.03%，增速較上年減少了13.50個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)保持了穩(wěn)步積累的態(tài)勢(shì)，凈資產(chǎn)規(guī)模增速在負(fù)債增加的壓力下有所放緩。

??受益于行業(yè)銷售持續(xù)向好，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售亦有所增長(zhǎng)，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長(zhǎng)22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)34.7%，500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。

??2017年，龍頭房企發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比（CR4）從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％，四企業(yè)集中度再次大幅提升。與此同時(shí)，2017年，以銷售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長(zhǎng)5.34、7.38、12.20和15.49個(gè)百分點(diǎn)，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢(shì)。

??從本次500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，2017年10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的37%，銷售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷售面積的40%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的70%、84%和94%。

??3 風(fēng)險(xiǎn)管理

??2017年，兩會(huì)明確房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和方向，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房企融資渠道持續(xù)收窄。嚴(yán)峻的融資環(huán)境進(jìn)一步考驗(yàn)房企的融資能力，同時(shí)也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)。

??長(zhǎng)期償債能力方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2017年資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.93%，較上年小幅上升1.39個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為70.45%，較2016年的69.05%上升1.41個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)杠桿率有所攀升。

??短期償債能力方面，2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)短期償債能力繼續(xù)提升，流動(dòng)比率均值為2.29，較2016年上升12.10%；速動(dòng)比率均值由2016年的1.56提升至1.81，上升25.14%。

??4 盈利能力

??2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值達(dá)7.57億元，同比增長(zhǎng)18.06%，凈利潤(rùn)仍保持高速增長(zhǎng)，但增速較2016年略有回落。典型企業(yè)年內(nèi)在優(yōu)秀成本管控的基礎(chǔ)上，還通過(guò)合作項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。

??與此同時(shí)，500強(qiáng)房企三項(xiàng)費(fèi)用均值達(dá)7.80億元，三費(fèi)占營(yíng)收的比重為11.08%。500強(qiáng)房企中超過(guò)六成企業(yè)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率高于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率，三費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入比率較上年有所上升，反映了年內(nèi)調(diào)控政策下房企經(jīng)營(yíng)壓力的增加。

??5 成長(zhǎng)潛力

??從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長(zhǎng)乏力。2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售面積增長(zhǎng)率為22.3%，較上年下降8.38個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額增長(zhǎng)率為34.7%，較上年增加3.06個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率為25.03%，較上年上升9.32個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率為17.03%，較上年下降13.5個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是行業(yè)整體債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。

??2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)指標(biāo)中銷售面積增長(zhǎng)率大幅回落至22.3%，銷售金額增長(zhǎng)率則保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要受益于高企的房?jī)r(jià)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過(guò)2010年水平，長(zhǎng)期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率大幅回落。以上指標(biāo)表明盡管銷售規(guī)模的絕對(duì)值依然在不斷突破歷史最高點(diǎn)，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期。

??6 運(yùn)營(yíng)績(jī)效

??2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體存貨周轉(zhuǎn)率為0.17，較2016年大幅下降50.85%；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.21，同比下降10.34%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降52.53%。三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)全面回落，尤其是存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均創(chuàng)下六年內(nèi)新低。這表明房地產(chǎn)行業(yè)高速周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)很難繼續(xù)復(fù)制，精工細(xì)作才是優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商未來(lái)需要努力的方向。

??7 創(chuàng)新能力和社會(huì)責(zé)任

??在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中要想生存，除了打造過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段以獲取市場(chǎng)的關(guān)注也是不可或缺的。地產(chǎn)營(yíng)銷互聯(lián)網(wǎng)化已成為近些年的新趨勢(shì)，線上營(yíng)銷發(fā)展迅猛，線上線下結(jié)合越來(lái)越多。此外，借勢(shì)、跨界等在地產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域也得到了廣泛而深入的應(yīng)用。從營(yíng)銷理念上看，各大房企也逐漸意識(shí)到營(yíng)銷傳播不再只是企業(yè)自身的事，更多的是受眾的事，如何激發(fā)受眾引爆口碑成為新?tīng)I(yíng)銷的核心。

??2017年，受益于全年整體銷售業(yè)績(jī)大漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅貢獻(xiàn)亦快速增長(zhǎng)。500強(qiáng)房企所得稅均值為2.92億元，同比增長(zhǎng)15.13%；營(yíng)業(yè)稅金及附加的均值約為4.17億元，同比下滑14.13%。500強(qiáng)房企在在銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高的同時(shí)，履行社會(huì)責(zé)任的路徑也在不斷創(chuàng)新。在解決群眾住房問(wèn)題、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)之外，部分品牌房企眼下正積極投身公益扶貧脫貧工作，參與推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，精準(zhǔn)扶貧助力全面奔小康。

??【測(cè)評(píng)結(jié)論】

??1、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好  調(diào)控政策持續(xù)收緊

??2017年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好。此外，增速背后的質(zhì)量、效益和結(jié)構(gòu)，相比以往都有了顯著提升和改善。2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)健康運(yùn)行，庫(kù)存去化取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性大幅下降，房地產(chǎn)的金融屬性進(jìn)一步被削弱。

??回顧2017年，房地產(chǎn)政策方面整體來(lái)看貫徹“房住不炒”理念，同時(shí)加速建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建“租購(gòu)并舉”新格局，尤其是在人口凈流入的大中城市鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，并從金融方面給予有力支持。

??2、市場(chǎng)運(yùn)行情況：全國(guó)銷售再創(chuàng)新高  城市分化格局明顯

??2017年，受三四線城市大力去庫(kù)存影響，全國(guó)商品房銷售再創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，由于全年調(diào)控政策都呈高壓狀態(tài)，盡管銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值依然維持高位運(yùn)行，但增速明顯放緩，甚至在某些月份出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

??同時(shí)，在中央強(qiáng)調(diào)住房居住屬性背景下，2017年各地頻頻出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管也不斷加強(qiáng)，在投資投機(jī)性需求被抑制的同時(shí)，市場(chǎng)分化也更加嚴(yán)重：一二線重點(diǎn)城市熱度下降，成交下行，弱二線城市及三四線城市則明顯"逆襲"，整個(gè)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生較大變化。

??3、行業(yè)發(fā)展格局：行業(yè)加速洗牌重整  租賃時(shí)代全面開(kāi)啟

??隨著來(lái)自政策層面的調(diào)控措施和監(jiān)管措施不斷加碼，2017年全國(guó)多地樓市成交受挫，年內(nèi)房企之間收并購(gòu)現(xiàn)象激增。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為315起，涉及金額為3291.28億元，同比下降18%；2016年并購(gòu)案例為198宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為4014.83億元，同比增長(zhǎng)43%。盡管2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)涉及的總金額同比下降，但并購(gòu)案件總數(shù)大幅提升59%，全年并購(gòu)頻發(fā)，交易活躍。

??回顧2017年，多部委聯(lián)合出臺(tái)政策，要求在12個(gè)人口凈流入的大中城市試點(diǎn)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以及在13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。其后，多地出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，落實(shí)國(guó)家政策。在政策大力支持的背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場(chǎng)，2017年可謂租賃市場(chǎng)全面開(kāi)啟元年。

??4、企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)向：存量資源升級(jí)改造  細(xì)分領(lǐng)域謀求突破

??當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程已進(jìn)入下半場(chǎng)，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開(kāi)始全面轉(zhuǎn)變。從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買(mǎi)地造房賣(mài)房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。

??北京上海等一線城市中，不少老舊辦公樓和商業(yè)用房占據(jù)著城市中心區(qū)位，卻因?yàn)樵O(shè)施陳舊和管理落后而無(wú)法發(fā)揮效用，存在較大的提升改造空間，也為相關(guān)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì)。此外，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始深耕細(xì)分領(lǐng)域，更加注重專業(yè)化開(kāi)發(fā)，而不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目復(fù)制，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。

??內(nèi)容來(lái)源：《2018中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》