[克而瑞]房地產(chǎn)稅“箭在弦上” 但年內(nèi)落地幾無可能

??導(dǎo) 讀 

??2019年房地產(chǎn)稅立法是否真正落地？其對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??近日，兩會政府工作報告明確提出穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法，全國人大常務(wù)委員會委員長栗戰(zhàn)書，在十三屆全國人大第二次會議上也表示：集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。一時之間房地產(chǎn)稅成為市場熱議的話題，2019年房地產(chǎn)稅立法是否真正落地？其對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

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??房地產(chǎn)稅落地是大勢所趨，但立法復(fù)雜性使其2019年仍難落地

??房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長效機制的重要組成內(nèi)容，長期來看房地產(chǎn)稅落地執(zhí)行已是大勢所趨，以便落實“房住不炒”的政策主基調(diào)。值得一提的是，兩會政府工作報告部署2019年減稅降費計劃，制造業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)稅率均有所下調(diào)。為了維持財政收支平衡，在上述行業(yè)減稅的同時，勢必要在其他行業(yè)加稅，房地產(chǎn)稅似有出臺的必要性。 

??鑒于房地產(chǎn)稅立法牽扯面頗廣，存在著程序繁瑣、復(fù)雜性等典型特征，調(diào)研、起草、審議等一系列工作注定需要經(jīng)歷較長的時間周期。當下房地產(chǎn)市場已然步入調(diào)整期，房價漲幅趨于平緩，部分城市項目更是率先降價，此階段出臺房地產(chǎn)稅的迫切性自然不甚強烈。并且，房地產(chǎn)稅法并未列入2019年全國人大立法計劃，預(yù)計2019年房地產(chǎn)稅法落地的可能性不大。

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??房地產(chǎn)稅理論上倒逼空置住房流通，但核心一二線人口持續(xù)凈流入供求仍失衡

??不可否認的是，房地產(chǎn)稅落地后，有助于逐步引導(dǎo)閑置存量房上市交易，進而增加住房供應(yīng)，在一定程度上改善供需結(jié)構(gòu)性失衡的局面。尤其是那些閑置存量房過多的城市，短期內(nèi)供應(yīng)顯著放量，難免會加劇市場供求壓力。 

??不過，未來城市發(fā)展方向是以城市群為中心，核心城市帶動周邊衛(wèi)星城市協(xié)同發(fā)展。長期來看，外來人口仍向核心一、二線城市聚集，必將帶來不菲的增量購房需求。長期來看，核心城市市場需求依舊堅挺，疊加土地供應(yīng)長期受限，供求偏緊的市場格局難以扭轉(zhuǎn)，房價猶存一定的上漲壓力。

??綜上

??房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，落地執(zhí)行已是大勢所趨。不過，考慮到立法程序的復(fù)雜性，2019年房地產(chǎn)稅法較難真正落地。盡管房地產(chǎn)稅利于增加住房供應(yīng)，但由于核心一二線城市人口長期凈流入，供求不平衡問題難以實質(zhì)性解決。在實際征收環(huán)節(jié)，目前上海、重慶試點房產(chǎn)稅兩種模式或有一定的借鑒意義，上海對增量房源征稅，新購住房應(yīng)繳納一定比例的房產(chǎn)稅；重慶則對存量房源征稅，主要涉及主城九區(qū)的高檔住房。我們認為未來房地產(chǎn)稅征收或?qū)⒈帧跋纫缀箅y、穩(wěn)步推進”的策略。正基于此，對房地產(chǎn)稅立法不該風(fēng)聲鶴唳，做為一項基本制度性、系統(tǒng)性的長效措施，其對市場和行業(yè)的影響必將是長期的。