[克而瑞]年報(bào)點(diǎn)評(píng) ｜保利發(fā)展：銷(xiāo)售增速居五強(qiáng)第一

??銷(xiāo)售增速居TOP5第一，但增收不增利；財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)凸顯，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，融資成本進(jìn)一步降低。

??【銷(xiāo)售增速居TOP5第一，核心城市競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步上升】2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額億元5349，銷(xiāo)售面積3333萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)6.4%和下降2.2%，銷(xiāo)售金額增速在TOP5房企中排名第一。2021年在38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)達(dá)到78%，同比增長(zhǎng)3pcts，廣州、佛山、南京、 北京等17城簽約超百億。

??【拿地銷(xiāo)售比0.35高于TOP10平均，下半年加大熱點(diǎn)城市布局】2021年保利發(fā)展新增計(jì)容建筑面積達(dá)到2722萬(wàn)平方米，拓展成本1857億元，分別同比下降14.6和21.1%，拿地銷(xiāo)售金額比為0.35，相較于2020年的0.47有所下降，但仍高于TOP10房企0.29的平均水平，拿地與同規(guī)模企業(yè)相比較為積極。在下半年行業(yè)部分企業(yè)投資縮減下，保利抓住機(jī)會(huì)加大在熱點(diǎn)城市的布局。

??【增收不增利，利潤(rùn)率水平有所下降】2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2850億元，同比增長(zhǎng)17.2%，營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)較為穩(wěn)??；但毛利潤(rùn)764億元，歸母凈利潤(rùn)274億元，分別同比下降3.6%和5.4%，主要由于近幾年高價(jià)地的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率下降，導(dǎo)致增收不增利。毛利率、凈利率和歸母凈利率分別同比下降5.8、3.4和2.3個(gè)百分點(diǎn)至26.8%，13.0%和9.6%，利潤(rùn)率水平有所下降。

??【現(xiàn)金充裕，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯】2021末持有現(xiàn)金同比增長(zhǎng)17.4%至1713.8億元，現(xiàn)金充裕。剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金447億元，保利的非受限現(xiàn)金短債比為1.94，同比增長(zhǎng)7.3%，短期安全邊際較高。2021年末凈負(fù)債率下降1.54個(gè)百分點(diǎn)至55.07%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率69.30%，穩(wěn)居監(jiān)管“三條紅線”的“綠檔”。與此同時(shí)，2021年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)把握低成本融資的機(jī)會(huì)，期末平均借貸成本同比下降了0.31個(gè)百分點(diǎn)至4.46%。

??【兩翼業(yè)務(wù)收入增速近50%，不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大】?jī)梢順I(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2021年保利主營(yíng)業(yè)務(wù)其他收入230.89億元，同比增長(zhǎng)49.5%，增速同比增長(zhǎng)13個(gè)百分點(diǎn)。其中，保利物業(yè)2021年末合同管理面積增至6.56億平方米，增長(zhǎng)了0.89億平方米，同比提升15.7%，營(yíng)業(yè)收入107.83億元，同比增長(zhǎng)34.2%。購(gòu)物中心累計(jì)開(kāi)業(yè)面積247.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%。

??增速居TOP5第一

??核心城市競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步上升

??2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額億元5349，銷(xiāo)售面積3333萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)6.4%和下降2.2%，銷(xiāo)售金額增速在TOP5房企中排名第一，銷(xiāo)售增速較快。得益于前幾年拿地權(quán)益的上漲，簽約建面權(quán)益比同比增長(zhǎng)2.29個(gè)百分點(diǎn)至65.29%，將有利于利潤(rùn)增長(zhǎng)。

??年內(nèi)，城市深耕效果凸顯，38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)達(dá)到78%，同比增長(zhǎng)3pcts，其中珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷(xiāo)售金額合計(jì)超過(guò)2800億元，占比達(dá)到53%。城市表現(xiàn)上，單城簽約過(guò)百億城市 17 個(gè)，較 2020 年增加 2 個(gè)，廣州、佛山合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模超920億元，杭州首次突破300億元，南京、 北京超200 億，城市深耕效果顯著。

??從銷(xiāo)售區(qū)域分布來(lái)看，2021年保利發(fā)展銷(xiāo)售面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域?yàn)橹槿菂^(qū)域，占比達(dá)到32.7%，同比減少1.8個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)三角區(qū)域銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)6.7%至547萬(wàn)方，使得占比同比增長(zhǎng)1.0個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，增幅最大。從城市能級(jí)來(lái)看，三四線城市銷(xiāo)售面積占比最高達(dá)到45.3%，同比減少1.2個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是二線城市銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)0.2%，是唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的能級(jí)，使得其銷(xiāo)售面積占比同比增加1.2個(gè)百分點(diǎn)至43.4%，使得保利發(fā)展銷(xiāo)售單價(jià)同比增長(zhǎng)8.8%至16049元/平方米。

??投資

??拿地銷(xiāo)售比0.35高于TOP10平均

??下半年加大熱點(diǎn)城市布局

??2021年保利發(fā)展新增項(xiàng)目145個(gè)，新增計(jì)容建筑面積達(dá)到2722萬(wàn)平方米，拓展成本1857億元，分別同比下降14.6和21.1%。拿地銷(xiāo)售金額比為0.35，相較于2020年的0.47有所下降，在整體大環(huán)境下行的背景下，保利拿地也有所縮減，但仍高于TOP10房企0.29的平均水平。新增拓展計(jì)容建筑面積的權(quán)益比達(dá)到75.4%，同比增長(zhǎng)6.1個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益進(jìn)一步增長(zhǎng)，也將有助于保利更好地把控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，提升歸母權(quán)益。

??從上下半年的拿地表現(xiàn)來(lái)看，下半年保利拿地金額894億元，較上半年減少69億元，但拿地銷(xiāo)售金額比較上半年上升0.02到0.36，其拿地單價(jià)較上半年上升43%至8347元/平方米。在下半年行業(yè)部分企業(yè)投資縮減下，保利抓住機(jī)會(huì)加大在熱點(diǎn)城市的布局，成本有所推高。

??從城市能級(jí)來(lái)看，2021年保利的投資重點(diǎn)在三四線，占比達(dá)到49.3%，同比增長(zhǎng)2.1pcts，二線城市占比也同比上升了1.0個(gè)百分點(diǎn)至48.1%。從新增土儲(chǔ)建面的區(qū)域分布來(lái)看，占比最高的當(dāng)屬中西部區(qū)域，達(dá)到33.6%，同比上升3.0個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大；長(zhǎng)三角區(qū)域拿地建面同比上升55.1%，是唯一一個(gè)同比上升的區(qū)域，其占比也同比上升8.2個(gè)百分點(diǎn)至18.0%。

??2021年末保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為18064萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.7%，能夠保證企業(yè)3-5年的開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備充足。得益于年內(nèi)保利加大拿地的權(quán)益，總土儲(chǔ)建面權(quán)益同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)至67.3%。就土儲(chǔ)分布來(lái)看，36.9 %位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為31.5%，環(huán)渤海19.3%，長(zhǎng)三角相對(duì)較少，占比為11.8%。

??盈利

??增收不增利

??利潤(rùn)率水平有所下降

??2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2850億元，同比增長(zhǎng)17.2%，得益于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化收入增加，營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)較為穩(wěn)健。預(yù)收房款達(dá)到4132億元，同比增長(zhǎng)13.5%，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備充足。利潤(rùn)方面，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)764億元，歸母凈利潤(rùn)274億元，分別同比下降3.6%和5.4%，主要由于近幾年高價(jià)地的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率下降，導(dǎo)致增收不增利，未來(lái)隨著更多高成本地塊結(jié)算，毛利仍然承壓。

??從盈利率水平來(lái)看，2021年保利的毛利率為26.8%，同比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率也分別同比下降3.4和2.3個(gè)百分點(diǎn)至13.0%和9.6%，盈利水平雖下降但仍高于行業(yè)平均。

??償債

??現(xiàn)金充裕，財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯

??2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠資金5020 億元，同比增長(zhǎng)6.7%，銷(xiāo)售回款率同比微增0.2個(gè)百分點(diǎn)至93.8%，保持較高的回款率。而由于保利2021年投資力度有所下降，2021末持有現(xiàn)金同比增長(zhǎng)17.4%至1713.8億元，較2021年中期增加160億元，在手現(xiàn)金充裕。

??截止2021年末有息債合計(jì)3382 億元，同比增長(zhǎng)13.9%，接近監(jiān)管要求的15%的閾值。從償債表現(xiàn)來(lái)看，報(bào)表非受限現(xiàn)金短債比2.63，同比增長(zhǎng)17.5%，若剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金447億元，則保利的非受限現(xiàn)金短債比為1.94，同比增長(zhǎng)7.3%，現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍然較高。此外，長(zhǎng)短債比4.23，同比增長(zhǎng)17.9%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定健康。凈負(fù)債率下降1.54個(gè)百分點(diǎn)至55.07%，若將永續(xù)債計(jì)做負(fù)債,則凈負(fù)債上升10.2個(gè)百分點(diǎn)至65.26%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率69.30%，同比下降0.65個(gè)百分點(diǎn)。

??整體來(lái)看，保利穩(wěn)居監(jiān)管“三條紅線”的“綠檔”，與此同時(shí)，2021年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)把握低成本融資的機(jī)會(huì)，報(bào)告期內(nèi)發(fā)行公司債 86.9 億元、中期票據(jù) 100 億元，使得2021末保利平均借貸成本同比下降了0.31個(gè)百分點(diǎn)至4.46%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??多元化

??兩翼業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)近50%

??不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大

??保利發(fā)展在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2021年主營(yíng)業(yè)務(wù)其他收入230.89億元，同比增長(zhǎng)49.5%，增速同比增長(zhǎng)13個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，保利物業(yè)2021年末合同管理面積增至6.56億平方米，增長(zhǎng)了0.89億平方米，同比提升15.7%。合同項(xiàng)目數(shù)增加475個(gè)至2428個(gè)。在管面積約4.65億平方米，增長(zhǎng)了0.85億平方米，同比增長(zhǎng)22.41%，規(guī)模擴(kuò)張較快。得益于穩(wěn)定增長(zhǎng)的管理規(guī)模，2021年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入107.83億元，同比增長(zhǎng)34.2%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到36.61%。毛利率18.68%，同比基本持平，未來(lái)仍需注重該部分業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率，提升利潤(rùn)率水平。

??商業(yè)方面，截至2021年末，已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心35個(gè)（年內(nèi)增加9個(gè)），在營(yíng)及籌建項(xiàng)目分布于廣州、上海、武漢等38個(gè)城市；開(kāi)業(yè)面積247.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，擴(kuò)張加速。住房租賃方面，保利發(fā)展繼續(xù)布局租賃住房市場(chǎng)，報(bào)告期末在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目43個(gè)，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市，2022年4月9日，保利50億元住房租賃定向資產(chǎn)支持票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)，將助力保利發(fā)展未來(lái)在住房租賃領(lǐng)域的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)金融方面，公司基金累計(jì)管理規(guī)模超1700億元，同比增長(zhǎng)約21%。