[克而瑞]仁恒置地:銷售規(guī)模收縮,毛利率持續(xù)下滑

沈曉玲、齊瑞琳2022-03-23 19:12:18來源:克而瑞

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-03-23
  • 報(bào)告類型:企業(yè)報(bào)告
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??2021年仁恒置地銷售業(yè)績(jī)較上年有所下降,且毛利率、凈利率等都處于下滑態(tài)勢(shì),需要注意規(guī)模及盈利水平。債務(wù)水平健康,三道紅線皆為綠檔,具有融資優(yōu)勢(shì)。

??核心觀點(diǎn)

??【實(shí)現(xiàn)銷售777.12億元,同比下降13.6%】2021年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額777.12億元,較2020年同期下降13.6%,從銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊賮砜?,銷售規(guī)模不增反降。銷售均價(jià)為31890元/平方米,一方面由于仁恒置地項(xiàng)目一二線城市占比較高,另一方面作為一家口碑開發(fā)商,顯示了市場(chǎng)的認(rèn)可度。

??【拿地銷售比0.38,重點(diǎn)布局江蘇省】2021年仁恒置地新增土地儲(chǔ)備建筑面積124萬方,同比下降46.4%。拿地金額226.2億元,較去年同期下降12.8%。新增權(quán)益土儲(chǔ)金額76.4億元,僅占新增土儲(chǔ)金額的33.8%;全年拿地銷售比0.38。區(qū)域分布主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域,拿地金額占比達(dá)到88%;能級(jí)來看三四線城市占比最高達(dá)56%,主要位于江蘇省強(qiáng)三線城市。

??【中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)較上年末下降9.4%,但依舊充足】截至2021年年末,仁恒置地中國(guó)境內(nèi)總土儲(chǔ)964.6萬平方米,較2020年年末下降9.4%。按照其近年來每年銷售面積200萬平方米左右來看,消化周期能達(dá)到4年左右,仍能夠滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。從總土儲(chǔ)建面分布來看,南京土儲(chǔ)超150萬平方米,深圳、上海土儲(chǔ)皆在百萬平方米左右,這些城市市場(chǎng)對(duì)仁恒未來銷售起更大的影響作用。

??【毛利率下降至25.6%,短期依然承壓】仁恒置地2021年?duì)I業(yè)收入348.33億元,同比增長(zhǎng)45.6%;地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)業(yè)額310.35億元,同比增長(zhǎng)48.1%。毛利率為25.6%,較2020年同期下降10.8個(gè)百分點(diǎn)。凈利率11.6%,同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。從2022年仁恒置地即將上市的項(xiàng)目來看,大部分還是集中在上海、深圳、南京和蘇州等一二線城市,上海項(xiàng)目也是比較多,比如1月熱銷項(xiàng)目上海仁恒海上源銷售40.2億元。在這些城市限價(jià)等因素影響下,短期內(nèi)仁恒置地毛利率依然承壓。

??【債務(wù)水平健康,三道紅線皆處綠檔】截至2021年年末,仁恒置地持有現(xiàn)金218.2億元,較上年上升26%?,F(xiàn)金短債比2.37,長(zhǎng)短債務(wù)比3.64。凈負(fù)債率為47.6%,較2020年下降了15.01個(gè)百分點(diǎn),剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.5%,較上年下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。三道紅線處于綠檔,融資成本下降至4.9%,頗具優(yōu)勢(shì)。

??【自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入上升,實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.06億元】仁恒置地在自持商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)方面也取得不錯(cuò)的成績(jī),2021年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入13.06億元,同比增長(zhǎng)14.7%。預(yù)計(jì)2022年到2023年,在中國(guó)境內(nèi)將會(huì)有深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)、蘇州倉街商業(yè)廣場(chǎng)和沈陽夏宮城市廣場(chǎng)等商業(yè)開業(yè)。

??銷售

??實(shí)現(xiàn)銷售777.12億元

??同比下降13.6%

??仁恒置地2021年銷售規(guī)模同比下降。2021年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額777.12億元,較2020年同期下降13.6%。為保持?jǐn)?shù)據(jù)一致性,扣除代建后仁恒置地的銷售金額為595.87億元,同比下降24%;銷售面積187萬方,同比下降12.7%。銷售均價(jià)為31890元/平方米,一方面由于仁恒置地項(xiàng)目一二線城市占比較高,另一方面作為一家口碑開發(fā)商,顯示了市場(chǎng)的認(rèn)可度。但從銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊賮砜?,銷售規(guī)模不增反降,雖然仁恒地產(chǎn)在規(guī)模擴(kuò)張上相對(duì)謹(jǐn)慎,但規(guī)模收縮仍需要注意。

1

??投資

??拿地銷售比0.38

??新增土儲(chǔ)主要布局江蘇省

??新增拿地?cái)U(kuò)張溫和,拿地金額銷售比0.38。2021年仁恒置地新增土地儲(chǔ)備建筑面積124萬方,同比下降46.4%。拿地金額226.2億元,較去年同期下降12.8%。新增權(quán)益土儲(chǔ)金額76.4億元,同比下降36%。新增拿地樓板價(jià)18195元/平方米,較去年上漲62.8%,主要是由于上海、蘇州、無錫等城市樓板價(jià)拉高均價(jià)。全年拿地銷售比0.38,較去年增長(zhǎng)0.05。2021年百強(qiáng)房企新增土儲(chǔ)拿地銷售比為0.25,仁恒置地拿地處于較高水平。通過拿地金額來看,75%的新增土儲(chǔ)是在下半年拿地,可以看出有賴于仁恒置地良好的財(cái)務(wù)狀況,逆勢(shì)拿地。

2

??深耕長(zhǎng)三角,布局江蘇三四線城市。2021年仁恒置地新增土儲(chǔ)區(qū)域方面主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域,占比達(dá)到88%,主要位于上海市與江蘇省。其他區(qū)域新增土儲(chǔ)分別位于天津、武漢和???個(gè)二線城市。能級(jí)方面,一線城市拿地金額占比23%,全部位于上海;二線城市占比21%;三四線城市占比56%,全部位于江蘇省。綜合新增土儲(chǔ)分布來看,仁恒置地繼續(xù)執(zhí)行深耕大江蘇的戰(zhàn)略,在蘇州、南通等城市深耕多年后,2021年持續(xù)布局,首入無錫、揚(yáng)州2個(gè)強(qiáng)三線城市。

??江蘇強(qiáng)三線城市或能幫助仁恒提振毛利率。以無錫2021年已經(jīng)上市項(xiàng)目星湖雅園為例,2022年1-3月成交均價(jià)37242元/平方米,項(xiàng)目周邊2公里2022年前三個(gè)月均價(jià)34346元/平方米;星湖雅園房?jī)r(jià)地價(jià)比為1.91,周邊2公里平均房地比在1.89??梢钥闯鋈屎沩?xiàng)目在新進(jìn)入強(qiáng)三線城市具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和溢價(jià)水平,未來可能幫助其擴(kuò)大盈利空間。

3

??土儲(chǔ)

??中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)較上年末下降9.4%

??但依舊充足

??截至2021年中國(guó)境內(nèi)總土儲(chǔ)964.6萬平方米,土地儲(chǔ)備充足。截至2021年年末,仁恒置地總土儲(chǔ)建面為992.4萬平方,其中新加坡土儲(chǔ)占比2.8%,扣除后其在中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)964.6萬平方米,較2020年年末下降9.4%。按照其近年來每年銷售面積200萬平方米推算,消化周期能達(dá)到4年左右,雖然總土儲(chǔ)有所下降,仍能夠滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

4

??南京、深圳和上海總土儲(chǔ)規(guī)模居前三。從總土儲(chǔ)建面分布來看,區(qū)域方面長(zhǎng)三角占比最高,占比達(dá)到57%,珠三角占比25%,環(huán)渤海和中西部分別為13%和5%。能級(jí)來看,二線城市占比達(dá)到52%,其次是三四線城市占比28%,一線城市占比20%。從城市層面來看,南京土儲(chǔ)超150萬平方米,深圳、上海土儲(chǔ)皆在百萬平方米左右,這些城市市場(chǎng)對(duì)仁恒未來銷售起更大的影響作用。

5

??盈利

??毛利率下降至25.6%

??短期依然承壓

??毛利率與凈利率都出現(xiàn)下滑。仁恒置地2021年?duì)I業(yè)收入348.33億元,同比增長(zhǎng)45.6%;地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)業(yè)額310.35億元,同比增長(zhǎng)48.1%。毛利率為25.6%,較2020年同期下降10.8個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下降主要是由于仁恒重倉一二線城市,限價(jià)調(diào)控嚴(yán)格所致。另外毛利率下滑與仁恒產(chǎn)品線也有一定關(guān)系,近年來為了追求規(guī)模,主打高端市場(chǎng)的仁恒置地也開始布局剛需市場(chǎng),也會(huì)對(duì)企業(yè)毛利率產(chǎn)生影響。凈利率11.6%,同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利率7.6%,同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從2022年仁恒置地即將上市的項(xiàng)目來看,大部分還是集中在上海、深圳、南京和蘇州等一二線城市,上海項(xiàng)目也是比較多,比如1月熱銷項(xiàng)目上海仁恒海上源銷售40.2億元。在這些城市限價(jià)等因素影響下,短期內(nèi)仁恒置地毛利率依然承壓。

6

??負(fù)債

??債務(wù)水平健康

??三道紅線皆處綠檔

??短期償債壓力不大,債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。截至2021年年末,仁恒置地持有現(xiàn)金218.2億元,較上年上升26%。現(xiàn)金短債比2.37,同比上升0.27,主要是受益于項(xiàng)目回款率高,投資態(tài)度謹(jǐn)慎。長(zhǎng)短債務(wù)比3.64,同比下降0.56。目前來看仁恒置地現(xiàn)金充足,短期內(nèi)債務(wù)壓力不大,債務(wù)結(jié)構(gòu)良好,財(cái)務(wù)狀況持續(xù)穩(wěn)健,保持一定的負(fù)債水平也有利于企業(yè)維持經(jīng)營(yíng)及規(guī)模擴(kuò)張。從近期發(fā)債情況來看,成都仁恒置地廣場(chǎng)26億元ABS獲得上交所受理,依然獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

7

??融資成本下降至4.9%。在融資環(huán)境收緊,企業(yè)發(fā)債成本普遍上升的情況下,仁恒置地2021年平均融資成本為4.9%,較2020年下降0.3個(gè)百分點(diǎn),融資具有一定的優(yōu)勢(shì)。

??剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率66.5%,三道紅線都為綠檔。仁恒置地2021年凈負(fù)債率為47.6%,較2020年下降了15.01個(gè)百分點(diǎn),3年來負(fù)債水平持續(xù)下降;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在66.5%,較上年下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。仁恒置地三道紅線處于綠檔,財(cái)務(wù)水平健康。

8

??商業(yè)

??自持物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入上升

??實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.06億元

??仁恒置地2021年自持物業(yè)租金及酒店業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入13.06億元。仁恒置地在自持商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)方面也取得不錯(cuò)的成績(jī),2021年,仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入13.06億元,同比增長(zhǎng)14.7%。增長(zhǎng)主要是由三亞和珠海的酒店以及翻新后的天津仁恒海河廣場(chǎng)貢獻(xiàn)。此外,新加坡的UE BizHub CENTRAL和UE BizHub WEST出租率達(dá)到90%左右。2022年到2023年,在中國(guó)境內(nèi)將會(huì)有深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)、蘇州倉街商業(yè)廣場(chǎng)和沈陽夏宮城市廣場(chǎng)等商業(yè)開業(yè)。

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