[克而瑞]朗詩地產(chǎn)：中美“雙賽道”布局

??導(dǎo) 讀

??受益于資產(chǎn)輕型化商業(yè)模式，朗詩的財務(wù)政策一貫穩(wěn)健。截至2020年12月31日，朗詩現(xiàn)金短債比為6.1，流動性充足。

??【簽約銷售保持穩(wěn)定增長，2021年目標增至500億】全年，朗詩出品簽約銷售額411.9億元，同比增長1.7%。其中，權(quán)益項目簽約銷售額達256.8億元，中國占73.1%、美國占26.9%。在市場不確定性積聚的背景下，朗詩依然維持了增長。在增速放緩的背景下，未來需找到新的突破口，保持自身的增長力。2021年朗詩將目標定在500億元，同比約增長21%，目前也在加快項目建設(shè)保證供貨。 

??【堅持穩(wěn)健的投資策略，新增可售面積216萬平方米】朗詩一向堅持穩(wěn)健的投資策略，以利潤為導(dǎo)向，不搶高價地和地王。期內(nèi)，共獲取35個開發(fā)銷售型物業(yè)（17個權(quán)益項目和18個代建項目），其中，中國20個，美國15個，合計可售面積達216萬平方米。截至2020年末，朗詩項目儲備可售面積為529.0萬平方米，高能級城市布局較多，有利于實現(xiàn)快速去化，但同時也面臨更嚴苛的限價調(diào)控，疊加22城集中供地政策出臺，土地市場競爭預(yù)期加劇，未來朗詩需要進一步強化小股操盤、代建模式獲取資源，同時要依賴產(chǎn)品溢價和精細化的經(jīng)營管理來爭取利潤空間。 

??【保持穩(wěn)健的派息政策，已售未結(jié)資源支撐未來業(yè)績增長】朗詩全年總營收89.9億元，同比上升約5.1%，維持增長。實現(xiàn)毛利潤17.1億元，凈利潤0.3億元，分別同比下降29.4%、97.9%，核心凈利潤由2019年14.1億元下降至2.5億元，降幅達82.2%。凈利潤下滑主要受疫情以及一些非經(jīng)常業(yè)務(wù)因素影響。此外，毛利率、凈利率也相應(yīng)下滑，分別為19.0%、0.4%。但盡管如此，朗詩依然保持了穩(wěn)健的派息政策，董事會建議派發(fā)每股0.03港元末期股息，合計1.42億港元。今年隨著國內(nèi)外疫情穩(wěn)定，在已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源保障下，朗詩的增長具備一定確定性，但同時要做好風險防范。 

??【財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健，凈負債率低至25.9%】受益于資產(chǎn)輕型化商業(yè)模式，朗詩的財務(wù)政策一貫穩(wěn)健。截至2020年12月31日，朗詩現(xiàn)金短債比為6.1，流動性充足；凈負債率為25.9%，較2019年末再降14.3個百分點；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為78.7%，低于2019年末86.6%。整體來說，朗詩的財務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化，在“三條紅線”管控下，已有兩條線達標，安全邊際較高，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 

??【Landsea Homes成功上市，并推出“自由方舟”差異化產(chǎn)品】在“產(chǎn)品差異化、輕資產(chǎn)化運營、收益多樣化”的發(fā)展戰(zhàn)略下，2020年朗詩在業(yè)務(wù)發(fā)展與產(chǎn)品升級上持續(xù)發(fā)力。一方面，朗詩美國業(yè)務(wù)主體Landsea Homes在納斯達克成功上市，進一步強化美國市場的平臺優(yōu)勢；另一方面，推出新一代健康住宅“自由方舟”，提升產(chǎn)品差異化能力。

??業(yè)績增速持續(xù)放緩

??2021年目標增至500億

??受國內(nèi)外疫情沖擊，朗詩的銷售在一定程度受到影響，全年朗詩出品簽約銷售額411.9億元，同比增長1.7%；朗詩出品簽約建筑面積為233.3萬平方米，與2019年基本持平。其中，權(quán)益項目簽約銷售額達256.8億元，簽約銷售面積為141.1萬平方米，均價為18205元/平方米。從業(yè)績走勢來看，在市場不確定性積聚的背景下，朗詩依然維持了增長，但同時可以發(fā)現(xiàn)業(yè)績增速在持續(xù)放緩。在行業(yè)零增長及負增長預(yù)期下，未來市場整體或繼續(xù)承壓，朗詩需找到新的突破口，保持自身的增長力。

??朗詩權(quán)益項目簽約銷售額總計256.8億元，其中187.7億來自中國市場，占比73.1%，主要分布在成都、蘇州、無錫、南京、合肥等城市，成都作為2020年貢獻力最高的城市，全年累計簽約銷售額超過70億元。另外，69.1億元來自美國一二線門戶城市的在售項目，占比26.9%，無論是從業(yè)績量還是貢獻率上來看，都較2019年有顯著提升，這也表明美國業(yè)務(wù)的拓展取得階段性的成效。

??近兩年來，朗詩都保持了低速平穩(wěn)的增長態(tài)勢，但這也會導(dǎo)致規(guī)模的掉隊，朗詩也意識到這一點，2021年將目標定在500億元，增長率約為21%，這也達到2017年以來最高。為實現(xiàn)目標，今年朗詩預(yù)計推貨量在650-700億之間，在推貨時間上，上半年和下半年持平，各占50%。從一季度銷售情況來看，朗詩出品簽約銷售額已達109億元，較2020年同期增長208%，業(yè)績預(yù)期向好。

??02投 資

??堅持穩(wěn)健的投資策略

??新增可售面積216萬平方米

??朗詩一向堅持穩(wěn)健的投資策略，以利潤為導(dǎo)向，不搶高價地和地王，且拿地方式多元化，不限于公開市場招拍掛，還包括收并購、小股操盤、融資代建等。期內(nèi)，共獲取35個開發(fā)銷售型物業(yè)（17個權(quán)益項目和18個代建項目），其中，中國20個，美國15個，合計可售面積達216萬平方米。

??中國新增的20個項目，集中在一二線城市及少量三四線城市的核心區(qū)域，包括南京、蘇州、無錫、嘉興、寧波、金華等，可售面積達161萬平方米，預(yù)計可售貨值（可售貨值=可售面積*均價）約265.6億元，其中長三角及大灣區(qū)新增貨值占比在85%左右。

??美國新增的15個項目，位于加州奧林達、亞利桑那州鳳凰城等二線門戶城市，可售面積達55萬平方米。2020年1月，Landsea Homes收購了亞利桑那州鳳凰城的住宅建筑商GarrettWalker Homes，并獲取其旗下18個獨棟住宅小區(qū)項目，其中14個正在銷售中，超過1700塊地塊，進一步豐富了朗詩在當?shù)氐牟季?，壯大了?guī)模。

??另外，2020年內(nèi)朗詩還新增開發(fā)服務(wù)合同額達21億元，同比增長了17%。總的來看，朗詩在積極推動中國市場和美國市場協(xié)同發(fā)展，實行開發(fā)業(yè)務(wù)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)并舉。同時，繼續(xù)堅持輕資產(chǎn)化模式，新增貨值平均權(quán)益為24%。

??截至2020年末，朗詩權(quán)益項目及代建項目總儲備建筑面積1782.4萬平方米，可售面積為529.0萬平方米，其中權(quán)益項目建筑面積為1005.6萬平方米。按權(quán)益核算，朗詩應(yīng)占項目儲備建筑面積為522.8萬平方米，整體平均權(quán)益為29.3%。

??從土地儲備分布來看，截至2020年末，朗詩項目儲備可售面積529萬方中，462.8萬方位于中國，占比87.5%，其中一二線城市布局較多，有277.5萬平方米，分布在武漢、寧波、南京、成都等城市。此外，還有66.2萬平方米位于美國，占比12.5%。總的來說，朗詩項目布局的城市能級較高，有利于快速去化，但是高能級城市同時也面臨更嚴苛的限價調(diào)控，疊加22城集中供地政策出臺，土地市場競爭預(yù)期加劇，未來朗詩需要進一步強化小股操盤、代建模式獲取資源，同時要依賴產(chǎn)品溢價和精細化的經(jīng)營管理來爭取利潤空間。

??03盈 利

??保持穩(wěn)健的派息政策

??已售未結(jié)資源支撐未來業(yè)績增長

??營收與利潤方面，全年總營收89.9億元，較2019年上升約5.1%，維持增長。實現(xiàn)毛利潤17.1億元，凈利潤0.3億元，分別同比下降29.4%、97.9%，核心凈利潤由2019年14.1億元下降至2.5億元，降幅達82.2%。毛利率、凈利率也相應(yīng)下滑，分別為19.0%、0.4%。凈利潤下滑的主要原因有以下幾個方面：

??一方面，美國地區(qū)受疫情的嚴重影響，工程建設(shè)和房屋交付延期，同時對紐約地區(qū)個別項目進行了減值計提，產(chǎn)生了非現(xiàn)金性質(zhì)的賬面損失，導(dǎo)致美國公司核心凈利潤虧損0.7億元；

??另一方面，美國業(yè)務(wù)在納斯達克上市，按香港會計準則，產(chǎn)生了非經(jīng)常性的相關(guān)費用約1.05億元，進行了一次性沖抵；此外，由于人民幣升值，產(chǎn)生了匯兌損失1.93億元。

??總的來看，主要是疫情和非經(jīng)常性業(yè)務(wù)因素影響。值得注意的是，盡管如此，朗詩依然保持了穩(wěn)健的派息政策，董事會建議派發(fā)每股0.03港元末期股息，合計1.42億港元。

??截至2020年末，朗詩權(quán)益項目已售未結(jié)面積268.2萬方，金額約為436.5億元，其中應(yīng)占權(quán)益的已售未結(jié)面積108.1萬方，金額約為174.1億元。今年隨著國內(nèi)外疫情穩(wěn)定，在充足的已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源保障下，朗詩的增長具備一定確定性，但同時要做好風險防范。

??04償 債

??財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??凈負債率低至25.9%

??受益于資產(chǎn)輕型化商業(yè)模式，朗詩的財務(wù)政策一貫穩(wěn)健，不僅通過多元化方式融資，包括債券融資、資產(chǎn)證券化、EB-5融資等，還與多家金融機構(gòu)保持長期良好的合作關(guān)系，目前已獲批的信用額度充足，其中未使用額度為386億元，期末加權(quán)平均融資成本為7.6%。

??債務(wù)方面，截至2020年12月31日，朗詩總有息負債65.5億元，其中短期債務(wù)8.6億元，占比13.1%，長短債務(wù)比為6.6；持有現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）52.5億元，現(xiàn)金短債比為6.1，現(xiàn)金流充裕；凈負債率為25.9%，較2019年末再降低14.3個百分點；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為78.7%，低于2019年末86.6%。整體來說，朗詩的財務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化，在“三條紅線”管控下，已有兩條線達標，安全邊際較高，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??05戰(zhàn) 略

??Landsea Homes成功上市

??推出“自由方舟”差異化產(chǎn)品

??在“產(chǎn)品差異化、輕資產(chǎn)化運營、收益多樣化”的發(fā)展戰(zhàn)略下，2020年朗詩在業(yè)務(wù)布局與產(chǎn)品升級上繼續(xù)發(fā)力。一方面，朗詩美國業(yè)務(wù)主體Landsea Homes在納斯達克成功上市，成為在美上市的第18家建商，也是首家登陸納斯達克的中國建商。Landsea Homes成為獨立的上市主體，有助于進一步強化美國市場的平臺優(yōu)勢，提升其公司治理水平、拓寬融資渠道，及與潛在投資者進行廣泛與深入的溝通，進而助力美國業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。目前朗詩美國已完成美國五大主要都會區(qū)的戰(zhàn)略布局，并將目光投向增值性更好、更為穩(wěn)健的剛需市場。未來，朗詩將借助中美兩地雙賽道發(fā)展優(yōu)勢，降低融資成本，提高品牌的國際影響力。

??另一方面，推出新一代健康住宅“自由方舟”，提升產(chǎn)品差異化能力。期內(nèi)推出新一代的綠色科技產(chǎn)品“自由方舟”健康住宅，在人居體驗和自由度方面均完成了產(chǎn)品的一次全面升級迭代，從健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智慧、人文等維度滿足人們對美好生活的需求。目前已經(jīng)在中山、成都、南京、蘇州等城市落地，從2020年度已落地的自由方舟項目來看，相比周邊競品溢價達到3000-6000元/平方米，差異化產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢顯著。