[克而瑞]中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)，50強(qiáng)房企投資策略如何改變？

??從房企陸續(xù)發(fā)布的中報(bào)來(lái)看，隨著疫情影響逐步褪去，銷(xiāo)售復(fù)蘇的同時(shí)，投資也在二季度迎來(lái)窗口期，但企業(yè)投資力度差異顯著。下半年以來(lái)，融資收緊、地方調(diào)控不斷，房企投資策略將如何轉(zhuǎn)變？業(yè)績(jī)會(huì)上又釋放了怎樣投資意愿？ 01

01

逆市拿地、投資謹(jǐn)慎的房企各占五成
區(qū)域深耕型房企更為積極

??從發(fā)布中報(bào)的50家典型房企中報(bào)來(lái)看，二季度土地市場(chǎng)窗口期期間，投資分化顯著，逆市拿地與謹(jǐn)慎投資的房企各占五成左右。

??分梯隊(duì)而言，銷(xiāo)售TOP10中碧桂園、恒大和萬(wàn)科作為銷(xiāo)售領(lǐng)頭羊，憑借自身規(guī)模和土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，不約而同選擇了謹(jǐn)慎、收緊的拿地策略，而保利、中海、金地等央企、國(guó)企由于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，逆市投資態(tài)度更為積極。

??第二梯隊(duì)的房企拿地最為積極，10家房企中有7家拿地銷(xiāo)售比高于行業(yè)平均。龍湖、世茂、招商、新城等拿地銷(xiāo)售比高于行業(yè)平均。

??值得注意的是，部分區(qū)域深耕的地方型房企如濱江、新力、弘陽(yáng)、德信等投資力度較大。濱江、德信上半年拿地銷(xiāo)售比甚至達(dá)到0.96和0.84。一方面是通過(guò)節(jié)奏的變化，加大鞏固自身優(yōu)勢(shì)和區(qū)域的市占率，為后期規(guī)模擴(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，另一方面，此類(lèi)房企選擇的城市均是二線(xiàn)及核心三四線(xiàn)城市，增加未來(lái)可售貨值的同時(shí)也能降低政策波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

02

近8成房企拿地成本不足銷(xiāo)售均價(jià)的一半
禹洲、華潤(rùn)、佳兆業(yè)成本偏高

??對(duì)比50家典型上市公司2020年上半年平均拿地成本和銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，有接近8成企業(yè)的新增土地成本都控制在銷(xiāo)售均價(jià)的一半以下，以確保項(xiàng)目均有一定的盈利空間。

??恒大、新城、綠地等9家房企2020年新增土儲(chǔ)成本甚至不到銷(xiāo)售均價(jià)的0.3，納儲(chǔ)成本控制在較低水平，未來(lái)項(xiàng)目盈利難度較低。建業(yè)地產(chǎn)是36家樣本房企中新增土儲(chǔ)成本最低的房企，上半年新增土儲(chǔ)僅1175元/平方米，得益于其在河南的龍頭房企地位，地緣優(yōu)勢(shì)顯著。

??值得一提的是，還有部分房企上半年拿地成本較高，占銷(xiāo)售均價(jià)的一半以上，其中禹洲、華潤(rùn)和佳兆業(yè)上半年新增土儲(chǔ)成本分別占銷(xiāo)售均價(jià)的0.84、0.74和0.61，占比較高，盈利空間較小。不過(guò)從這些企業(yè)拿地的情況來(lái)看，華潤(rùn)在一季度逆周期補(bǔ)充了北京、沈陽(yáng)和蘇州等核心城市的土儲(chǔ)，禹洲上半年的新增拿地也主要集中于蘇州、無(wú)錫、揚(yáng)州、常州、成都、合肥、寧波和紹興等城市，對(duì)于此類(lèi)城市而言，1.1-1.2萬(wàn)元/平方米的拿地成本并不算高，這部分核心城市的土儲(chǔ)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大貨值貢獻(xiàn)。

03

長(zhǎng)三角+中西部吸引最多投資
房企拿地聚焦策略不改

??從上市房企上半年的新增土儲(chǔ)分布情況來(lái)看，長(zhǎng)三角和中西部仍然吸引了最多投資，在這兩個(gè)區(qū)域拿地比例超過(guò)30%的企業(yè)最多，但是企業(yè)在這兩個(gè)區(qū)域投資的主力城市類(lèi)型明顯不同。

??長(zhǎng)三角區(qū)域中除核心的一二線(xiàn)城市以外，無(wú)錫、常州、紹興、嘉興等三四線(xiàn)城市也是房地產(chǎn)投資熱土，企業(yè)在長(zhǎng)三角拿地主要看好的是長(zhǎng)三角一體化帶來(lái)的核心城市輻射紅利；而房企在中西部城市拿地則以重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙等幾大長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上的省會(huì)城市為主，中西部發(fā)展仍處于集中發(fā)展核心城市的階段，在人口紅利的加持下，省會(huì)城市仍然前景可期。

??不同房企拿地的聚焦區(qū)域有所不同，但總體來(lái)看仍然以堅(jiān)持在重倉(cāng)大本營(yíng)區(qū)域?yàn)橹鳎琮埡?、藍(lán)光、金科在“大本營(yíng)”中西部拿地占比仍超過(guò)4成，中梁、綠城、濱江等企業(yè)上半年拿地積極，但也都集中于長(zhǎng)三角區(qū)域，長(zhǎng)三角占比超過(guò)5成以上。

04

下半年多數(shù)房企拿地態(tài)度回歸謹(jǐn)慎
聚焦為主、擴(kuò)張為輔

??在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，不少房企也對(duì)下半年投資預(yù)期做出表態(tài)，整體來(lái)看偏穩(wěn)健、謹(jǐn)慎是下半年土地投資的主流態(tài)度，中南、大發(fā)、華潤(rùn)、綠城等品牌房企均表示了在土地投資方面不會(huì)盲目追高、回避高價(jià)地塊。同時(shí)拓寬拿地渠道，通過(guò)城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地等方式降低拿地成本也是不少房企的選擇。

??也有少部分房企仍然持相對(duì)積極的態(tài)度，如招商、建發(fā)等表示已做好充分的資金準(zhǔn)備，如果土地市場(chǎng)有合適的機(jī)會(huì)仍然會(huì)相對(duì)積極拿地；此外弘陽(yáng)、眾安等長(zhǎng)三角房企仍然看好長(zhǎng)三角市場(chǎng)潛力，會(huì)積極納儲(chǔ)補(bǔ)償庫(kù)存，以確保未來(lái)2-3年的銷(xiāo)售。

??具體來(lái)看，聚焦為主、擴(kuò)張為輔仍然是大部分房企的投資布局策略，較為主流的做法是“1+N”式布局，華發(fā)、新城、越秀、大發(fā)、濱江等上市房企在發(fā)布會(huì)上均表示將持續(xù)在深耕與擴(kuò)張并行的戰(zhàn)略，對(duì)于大本營(yíng)市場(chǎng)不會(huì)輕易放松。市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)不穩(wěn)定的情況下，這樣的投資布局策略相對(duì)安全。

??總體而言，從上市房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)來(lái)看，不少房企上半年拿地的積極性并未因?yàn)橐咔橛绊懚档?，反而逆市積極補(bǔ)倉(cāng)，部分已具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的龍頭房企則更加謹(jǐn)慎；雖然逆市補(bǔ)倉(cāng)積極，但大部分房企的拿地成本仍控制得較好，盈利空間猶存；從布局情況來(lái)看，長(zhǎng)三角和中西部仍是投資聚焦點(diǎn)，未來(lái)兩地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)與全國(guó)其他地區(qū)市場(chǎng)形成分化。

??預(yù)計(jì)下半年的投資將重趨于謹(jǐn)慎，原因有三，一是從中報(bào)披露的總土儲(chǔ)情況來(lái)看，絕大多數(shù)企業(yè)的總土儲(chǔ)都足以維持3年以上的正常運(yùn)營(yíng)，亟需補(bǔ)倉(cāng)的企業(yè)并不多；二是“三條紅線(xiàn)”政策出臺(tái)以來(lái)，部分踩線(xiàn)較多的規(guī)模房企未來(lái)融資和現(xiàn)金流勢(shì)必受到影響，可用于投資的金額也預(yù)計(jì)下降；第三從政策層面來(lái)看，熱點(diǎn)城市抑制土拍熱度的政策持續(xù)出臺(tái)，宏觀環(huán)境仍然以收緊為主。