[克而瑞]一城置業(yè)多城旅居，提升文旅地產(chǎn)附加值

??文旅項(xiàng)目產(chǎn)品迭代升級(jí)

??雅居樂(lè)地產(chǎn)推出“交換度假”服務(wù)

??經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，無(wú)論是云南、海南、渤海灣還是長(zhǎng)白山，融創(chuàng)、碧桂園、保利、萬(wàn)科和雅居樂(lè)等房企開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出。但文旅地產(chǎn)地理位置特殊、項(xiàng)目體量大、投資周期長(zhǎng)，當(dāng)前還面臨著疫情，影響項(xiàng)目發(fā)展。在文旅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，擺脫傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)思維，更加注重服務(wù)和客戶體驗(yàn)，也逐漸成為越來(lái)越多房企的共識(shí)。

??對(duì)文旅地產(chǎn)而言，除去城市周邊配套較為成熟的度假項(xiàng)目，位于景區(qū)的文旅項(xiàng)目基本都風(fēng)景優(yōu)美或氣候宜人，但面臨“季節(jié)性”難題，淡季空置率高，旺季資源又緊缺難以滿足度假需求，因此共享模式應(yīng)運(yùn)而生。此前一些房企在盤(pán)活閑置的度假項(xiàng)目上做過(guò)嘗試，如早期使用過(guò)的分時(shí)度假，讓不同購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)，約定在不同時(shí)段分享同一套房產(chǎn)。另外也有部分項(xiàng)目向業(yè)主推行“租、購(gòu)、旅”會(huì)員機(jī)制，提供房屋空置期代租等服務(wù)。

??后續(xù)演變出交換度假，這種模式主要應(yīng)用于酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，開(kāi)發(fā)商引入酒店管理，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后加入酒店運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)同平臺(tái)旅居度假酒店共享。在此基礎(chǔ)上，近期雅居樂(lè)地產(chǎn)更進(jìn)一步，將旗下的文旅住宅物業(yè)納入雅居樂(lè)·樂(lè)享家交換度假體系范圍，業(yè)主之間的“交換度假”平臺(tái)更加細(xì)化，通過(guò)引入專(zhuān)業(yè)定制型服務(wù)，加上標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理，使業(yè)主的旅居度假更舒適。此外文旅地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目線上積分“樂(lè)FUN”加持，為業(yè)主提供更加多樣化舒適安全的旅居服務(wù)。

??雙平臺(tái)支持

??同時(shí)滿足“換住需求”和“消費(fèi)需求”

??雅居樂(lè)地產(chǎn)雙平臺(tái)，分享度假交換平臺(tái)+“樂(lè)FUN”全消費(fèi)生活服務(wù)平臺(tái)，兩大平臺(tái)支持文旅業(yè)主全方位需求。一方面，雅居樂(lè)地產(chǎn)為提升房屋的閑置利用需求，以及短居的物業(yè)服務(wù)需求和房產(chǎn)本身的升值需求，聯(lián)合國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)酒店服務(wù)集團(tuán)斯維登推出“雅居樂(lè)·樂(lè)享家”交換度假體系。另一方面，“樂(lè)FUN”積分消費(fèi)覆蓋雅居樂(lè)文旅項(xiàng)目，業(yè)主在不同城市換住度假時(shí)，都能享受“樂(lè)FUN”消費(fèi)優(yōu)惠及其他活動(dòng)，進(jìn)一步提升旅居生活品質(zhì)。

??① “旅居”變“居旅”，合理利用閑置住宅

??“雅居樂(lè)·樂(lè)享家”交換度假計(jì)劃，是在不影響業(yè)主產(chǎn)權(quán)、物權(quán)和自主權(quán)的基礎(chǔ)上，利用房屋的閑置時(shí)間獲取收益，以交換房屋入住權(quán)為基礎(chǔ)的共享度假新模式。其本質(zhì)是成立分享度假交換平臺(tái)（小程序），然后通過(guò)積分消費(fèi)的形式實(shí)現(xiàn)業(yè)主互換。

??在該交換模式下，參與群體為雅居樂(lè)地產(chǎn)文旅項(xiàng)目業(yè)主，目前集團(tuán)已將部分項(xiàng)目納入雅居樂(lè)·樂(lè)享家交換度假體系，未來(lái)將有更多項(xiàng)目加入。參與交換度假的業(yè)主，每年定時(shí)獲得固定積分，業(yè)主可以自由選擇居住方式，包括常年自住和部分時(shí)間自住、部分時(shí)間換住。雅居樂(lè)·樂(lè)享家交換度假體系區(qū)別于傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其中創(chuàng)新點(diǎn)是不限制業(yè)主自住的時(shí)間，業(yè)主可根據(jù)自身需求，靈活安排。除了時(shí)間自由外，業(yè)主還可自由選擇互換房源大小及數(shù)量，方式靈活不受限。

??每年發(fā)放的積分可以完全滿足自己的房屋全年居住消耗，只要業(yè)主還有積分，就可以自由選擇本項(xiàng)目或者其他項(xiàng)目、交換的房型和時(shí)間，只是消耗積分不同。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，選擇空間將大大增加。業(yè)主加入交換度假體系需繳納費(fèi)用為1280元/年/戶，包含一周一次開(kāi)窗通風(fēng)、每月一次除塵等服務(wù)，按照市面上鐘點(diǎn)工一次清理40元/小時(shí)來(lái)算，雅居樂(lè)地產(chǎn)交換度假提供的增值服務(wù)已超市場(chǎng)價(jià)格。

??有別于星級(jí)酒店和民宿的服務(wù)體系，雅居樂(lè)·樂(lè)享家交換度假打造了一套定制化、在地化、社群向?qū)?、星?jí)酒店向?qū)降葹橐惑w的服務(wù)體系，這是雅居樂(lè)·樂(lè)享家交換度假產(chǎn)品亮點(diǎn)之一。在服務(wù)架構(gòu)搭建上，既有斯維登運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員，也有雅居樂(lè)社群服務(wù)人員。斯維登運(yùn)營(yíng)人員承擔(dān)酒店式服務(wù)功能，雅居樂(lè)社群人員承擔(dān)向?qū)蕉ㄖ品?wù)功能，定制社群活動(dòng)、定制在地化旅游線路等。不僅如此，雅居樂(lè)地產(chǎn)還提供多對(duì)一服務(wù)，有針對(duì)老人及孩子的專(zhuān)門(mén)服務(wù)，為入住業(yè)主提供定制旅游路線等增值服務(wù)及有償服務(wù)。

??② “樂(lè)FUN”智慧化升級(jí)，創(chuàng)新文旅消費(fèi)服務(wù)

??雅居樂(lè)地產(chǎn)除了要解決旅居痛點(diǎn)外，還推出了文旅業(yè)主專(zhuān)屬的全消費(fèi)生活服務(wù)平臺(tái)——“樂(lè)FUN”線上積分微信小程序，線上線下服務(wù)場(chǎng)景打通，盤(pán)活文旅地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)。該平臺(tái)由清水灣的“灣幣”擴(kuò)展升級(jí)，聚焦雅居樂(lè)業(yè)主群體，現(xiàn)已有常住業(yè)主，后續(xù)還會(huì)從全國(guó)文旅項(xiàng)目中持續(xù)導(dǎo)入客戶，平臺(tái)用戶數(shù)量將不斷增加。隨著“樂(lè)FUN”積分獲取渠道的多樣性打開(kāi)，預(yù)計(jì)未來(lái)資金消費(fèi)量會(huì)持續(xù)不斷增加。

??為了讓平臺(tái)更好得實(shí)現(xiàn)服務(wù)功能，調(diào)動(dòng)文旅地產(chǎn)商業(yè)氛圍，提升業(yè)主的居住體驗(yàn)滿意度。雅居樂(lè)地產(chǎn)還同步在做以下兩方面努力：

??業(yè)主方面：樂(lè)FUN用戶也就是文旅項(xiàng)目業(yè)主可享各類(lèi)折扣優(yōu)惠，獲取樂(lè)FUN積分的渠道更加多樣化；增加分享板塊，通過(guò)這個(gè)板塊，業(yè)主可以分享自己家門(mén)口及旅居目的地的吃喝玩樂(lè)，以增加社交性。支付更加便捷，相比“灣幣”實(shí)體卡，“樂(lè)FUN”線上消費(fèi)可直接在平臺(tái)進(jìn)行支付，線下消費(fèi)直接掃二維碼支付即可。

??商家方面：雅居樂(lè)地產(chǎn)組建專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)平臺(tái)整體運(yùn)營(yíng)和商家管理工作，商家前期入駐無(wú)需繳納平臺(tái)費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，即可直接簽約入駐。為了讓商家參與平臺(tái)活動(dòng)，雅居樂(lè)地產(chǎn)為商家提供精準(zhǔn)推廣渠道，小程序上提供首頁(yè)廣告、排行榜單及商家推薦等推廣方式，也可以在雅居樂(lè)現(xiàn)有項(xiàng)目日常推廣中加入商家信息及活動(dòng)內(nèi)容，增加曝光量，吸引客戶線上線下消費(fèi)。增加商家分級(jí)制,平臺(tái)將對(duì)“樂(lè)FUN”商家采用分級(jí)模式，對(duì)不同品級(jí)商家提供不一樣的定制服務(wù)與權(quán)益。低星級(jí)的商家，可以通過(guò)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)成績(jī)，成為更高級(jí)別商家，充分保障商家權(quán)益。

??自住換住時(shí)間自由

??專(zhuān)業(yè)第三方和固定客群保障安全性

??從文旅地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新來(lái)看，2012年全國(guó)首家 “股權(quán)式”酒店休閑度假產(chǎn)品在三亞開(kāi)業(yè)，即“入股”購(gòu)買(mǎi)一間酒店客房，也就是產(chǎn)權(quán)式酒店，購(gòu)買(mǎi)者擁有房間的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主另外再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，委托酒店對(duì)產(chǎn)業(yè)客房進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。2016年該酒店又推出分時(shí)度假卡，持有該卡享有每年免費(fèi)在該品牌旗下系列酒店居住的權(quán)利，以及換住品牌系列酒店及加入交換酒店項(xiàng)目的權(quán)利。此外，近些年受到Airbnb等民宿的影響，我國(guó)也有大量的民宿出現(xiàn)，不少業(yè)主在買(mǎi)來(lái)文旅地產(chǎn)住宅后，也將住宅掛在民宿平臺(tái)短租。

??“雅居樂(lè)·樂(lè)享家”和上述方式不同，其優(yōu)點(diǎn)在于：首先在于其推出的交換度假主要針對(duì)住宅項(xiàng)目，引入酒店式管理，空置期也能正常維護(hù)房屋，且相對(duì)價(jià)格低；其次換住計(jì)劃服務(wù)對(duì)象都為雅居樂(lè)業(yè)主，住房人員易于管理，居住安全；第三與房屋托管相比，業(yè)主的時(shí)間更自由，實(shí)用性更強(qiáng)。

??推出“雅居樂(lè)·樂(lè)享家”是基于文旅地產(chǎn)業(yè)主購(gòu)房時(shí)一些抗性，如房屋空置期較長(zhǎng)、家具放置老化，需要定期打掃等，換住只在業(yè)主間流通，置業(yè)、多地旅行和安全性兼得，讓業(yè)主消除這些顧慮。“雅居樂(lè)·樂(lè)享家”交換度假體系不僅助力業(yè)主實(shí)現(xiàn)在全國(guó)不同地方旅居度假，還能盤(pán)活閑置資產(chǎn)，使得房屋投資價(jià)值最大化。另外“樂(lè)FUN”是雅居樂(lè)官方搭建的全資源一站式消費(fèi)服務(wù)平臺(tái)，能增加消費(fèi)粘性，促進(jìn)文旅地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展，文旅、住宅和商業(yè)相輔相成，提升項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商口碑，做到文旅地產(chǎn)差異化，為文旅地產(chǎn)發(fā)展提供新思路。從規(guī)模上來(lái)看，隨著參與“雅居樂(lè)·樂(lè)享家”項(xiàng)目的增多，預(yù)計(jì)對(duì)業(yè)主的吸引力會(huì)加大。