[克而瑞]華潤(rùn)置地：完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的52.3%，投資力度加碼

??核心觀(guān)點(diǎn)

??【完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的52.3%，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)提升】2021年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1648億元，同比增長(zhǎng)48.7%，全年銷(xiāo)售目標(biāo)的52.3%；銷(xiāo)售面積963萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%。銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)方面，華南大區(qū)依然是華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力軍，銷(xiāo)售金額和面積占比分別達(dá)29.4%和20.7%；其中深圳大區(qū)貢獻(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額255.8億元，占整體業(yè)績(jī)的15.5%。分城市來(lái)看，上半年一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比提升2個(gè)百分點(diǎn)至86%。其中，深圳、北京簽約額突破百億。

??【拿地渠道多元化，總土儲(chǔ)增至7098萬(wàn)平方米】2021年上半年，華潤(rùn)置地以總價(jià)915.2億元新增土儲(chǔ)33塊，新增建筑面積838萬(wàn)平方米，納儲(chǔ)金額及建面分別較上年同期增長(zhǎng)55.4%和69.3%。值得注意的是，上半年華潤(rùn)置地發(fā)揮集團(tuán)多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，多元化拿地渠道，城市更新、TOD項(xiàng)目、集團(tuán)協(xié)同項(xiàng)目、混改及收并購(gòu)項(xiàng)目全面跟進(jìn)，多元化拿地貨值占比40%。截至2021年6月末，華潤(rùn)置地持有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)7098萬(wàn)平方米。從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備全國(guó)化分布更趨均衡。

??【盈利水平略有下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健】2021年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.4億元，同比增長(zhǎng)63.8%。其中開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入609.3億元，較上年同期增長(zhǎng)69.4%。上半年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)231.1億元，凈利潤(rùn)155.9億元，分別同比增長(zhǎng)53.1%和19.3%。上半年綜合結(jié)算毛利率31.3%，較上年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率及歸母凈利率分別同比下降7.9和7.5個(gè)百分點(diǎn)至21.1%和17.8%，但整體仍處于較高水平。

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至上半年末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金948.5億元，較期初增長(zhǎng)6%；凈負(fù)債率28.5%，維持在行業(yè)內(nèi)較低水平；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率60.9%，現(xiàn)金短債比2.27。同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健，長(zhǎng)短債務(wù)比3.08；此外，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的大背景下，華潤(rùn)置地持續(xù)拓寬融資渠道，融資成本較2020年底進(jìn)一步下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.88%，處于行業(yè)低位。

??【“1+3”業(yè)務(wù)模式深化，購(gòu)物中心護(hù)城河拓寬】2021年上半年，華潤(rùn)置地的圍繞地產(chǎn)主業(yè)，構(gòu)建經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式持續(xù)推進(jìn)并深化。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是地產(chǎn)主業(yè)之外的重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入82.8億元，同比增長(zhǎng)63.4%。其中，購(gòu)物中心護(hù)城河持續(xù)拓寬，運(yùn)營(yíng)效率和回報(bào)水平大幅提升，上半年租金收入達(dá)65.3億元，同比增長(zhǎng)65%；出租率提高1.3個(gè)百分點(diǎn)至96%；月均坪效提升28%至2620元。

??01

??銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)48.7%

??一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比86%

??2021年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1648億元，同比增長(zhǎng)48.7%；銷(xiāo)售面積963萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%。其中，權(quán)益銷(xiāo)售金額1082億元，同比增長(zhǎng)50%，權(quán)益比例提升1個(gè)百分點(diǎn)至66%。疫情之后華潤(rùn)置地迅速調(diào)整恢復(fù)，增速呈現(xiàn)近年來(lái)新高水平；同時(shí)，根據(jù)克而瑞全口徑銷(xiāo)售金額排行榜，截至上半年華潤(rùn)置地排名第八，較去年全年提升一位。

??值得注意的是，上半年在在“集中供地”和“三道紅線(xiàn)”政策背景下，華潤(rùn)置地落實(shí)“降本、提質(zhì)、增效”，完成半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，并完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的52.3%。同時(shí)，2021年下半年華潤(rùn)置地?fù)碛锌墒圬浽?540億元，其中新推可售貨源占比40%，三四季度推貨鋪排均勻，為全年業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)提供有力支撐。

??從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年華北大區(qū)對(duì)華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度提升，銷(xiāo)售金額和面積占比分別較期初增長(zhǎng)3.2和3.0個(gè)百分點(diǎn)至22.7%和24.7%。而華南大區(qū)依然是華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力軍，銷(xiāo)售金額和面積占比分別達(dá)29.4%和20.7%；其中深圳大區(qū)貢獻(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額255.8億元，占整體業(yè)績(jī)的15.5%。分城市來(lái)看，上半年一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比提升2個(gè)百分點(diǎn)至86%。其中，深圳、北京簽約額突破百億。

??02投資

??新增拿地金額同比增長(zhǎng)55.4%

??全國(guó)化布局更趨均衡

??2021年上半年，華潤(rùn)置地以總價(jià)915.2億元新增土儲(chǔ)33塊，新增建筑面積838萬(wàn)平方米；權(quán)益地價(jià)743億元，權(quán)益比率81.2%，較上年去年進(jìn)一步提升；權(quán)益貨值1467億元。作為“三道紅線(xiàn)”政策下的綠檔房企，華潤(rùn)置地上半年投資加碼，納儲(chǔ)金額及建面分別較上年同期增長(zhǎng)55.4%和69.3%。在此背景下，拿地銷(xiāo)售比提升至56%，需適當(dāng)注意監(jiān)管限制。

??值得注意的是，上半年華潤(rùn)置地發(fā)揮集團(tuán)多元產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，多元化拿地渠道，城市更新、TOD項(xiàng)目、集團(tuán)協(xié)同項(xiàng)目、混改及收并購(gòu)項(xiàng)目全面跟進(jìn)，多元化拿地貨值占比40%，在“集中供地”政策背景下成為企業(yè)納儲(chǔ)渠道的有力補(bǔ)充。此外拿地結(jié)構(gòu)方面，一二線(xiàn)城市拿地建面占比達(dá)81%，住宅權(quán)益貨值占比85%，保證了土儲(chǔ)的優(yōu)質(zhì)性。

??截至2021年6月末，華潤(rùn)置地持有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)7098萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備5988萬(wàn)平方米，投資物業(yè)土地儲(chǔ)備1110萬(wàn)平方米，分別占比84.4%和15.6%。土地消化周期3.7年，較期初有所下降，但依然足以支撐未來(lái)3年的發(fā)展需求。

??從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2021年上半年，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備全國(guó)化分布更趨均衡。其中占比最高的為華東大區(qū)，達(dá)18.2%；其次為華北大區(qū)、華中大區(qū)、華西大區(qū)及華東大區(qū)，占比在15%-16%左右。城市能級(jí)分布方面，開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)中一二線(xiàn)城市土儲(chǔ)面積占比達(dá)68%，投資物業(yè)土儲(chǔ)中一二線(xiàn)城市面積占比達(dá)79%，整體土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)較優(yōu)。

       03盈利

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)63.8%

??盈利水平下降

??2021年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.4億元，同比增長(zhǎng)63.8%。其中開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入609.3億元，較上年同期增長(zhǎng)69.4%。值得注意的是，截至上半年末華潤(rùn)置地已鎖定已簽未結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)額2369.5億元，其中1162.9億元將于2021年下半年結(jié)算，為全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??同時(shí)，上半年華潤(rùn)置地盈利水平雖有下降，但整體仍處于較高水平。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)231.1億元，凈利潤(rùn)155.9億元，分別同比增長(zhǎng)53.1%和19.3%。利潤(rùn)率方面，上半年綜合結(jié)算毛利率31.3%，較上年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，主要由于政策調(diào)控下土地成本有所上升，致使開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率同比下降4個(gè)百分點(diǎn)至27.1%，但整體仍處于較高水平。凈利率及歸母凈利率分別同比下降7.9和7.5個(gè)百分點(diǎn)至21.1%和17.8%。

      04償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

??融資成本進(jìn)一步降至3.88%

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至2021年上半年末，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金948.5億元，較期初增長(zhǎng)6%；凈負(fù)債率28.5%，維持在行業(yè)內(nèi)較低水平，較期初下降0.96個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率60.9%，現(xiàn)金短債比2.27，穩(wěn)居“三道紅線(xiàn)”內(nèi)安全位置，杠桿利用空間充裕。

??同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健，有息負(fù)債總額中僅22%將于一年內(nèi)到期，長(zhǎng)短債務(wù)比3.08；平均債務(wù)年期維持4.8年，到期結(jié)構(gòu)分布合理。此外，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的大背景下，華潤(rùn)置地持續(xù)拓寬融資渠道，融資成本較2020年底進(jìn)一步下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.88%，處于行業(yè)低位。

??05戰(zhàn)略

??“3+1”業(yè)務(wù)模式持續(xù)推進(jìn)

??多元業(yè)務(wù)全面開(kāi)花

??2021年上半年，華潤(rùn)置地的圍繞地產(chǎn)主業(yè)，構(gòu)建經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式持續(xù)推進(jìn)并深化。

??經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是地產(chǎn)主業(yè)之外的重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入82.8億元，同比增長(zhǎng)63.4%。其中，購(gòu)物中心護(hù)城河持續(xù)拓寬，運(yùn)營(yíng)效率和回報(bào)水平大幅提升，上半年租金收入達(dá)65.3億元，同比增長(zhǎng)65%；出租率提高1.3個(gè)百分點(diǎn)至96%；月均坪效提升28%至2620元。寫(xiě)字樓租金收入9.4億元，同比增長(zhǎng)30%；出租率同比提高2個(gè)百分點(diǎn)至75.7%。酒店業(yè)務(wù)在疫情之后逐步恢復(fù)，毛利率回升至7.1%，出租率上升至50%。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)象生活上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比增長(zhǎng)28.1%。截至上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，管理范圍覆蓋88個(gè)城市，在管面積1.36億平方米。

??此外，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)獲取資源，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額63.6億元，其中城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比94.8%。