[克而瑞]集中供地下房企熱點區(qū)域合作突圍之道

??在當前房企競爭壓力持續(xù)下，房企合作拿地的現象越來越普遍。在集中供地中，部分房企選擇在部分區(qū)域上進行集團層面的戰(zhàn)略合作，主要是為了緩解在多地鋪開拿地的資金壓力，以及降低新開拓城市的風險，選擇與其他房企在部分區(qū)域的拿地開發(fā)上進行合作，共享資源，優(yōu)勢互補。

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??集中供地下為提高拿地成功率

       房企積極在集團層面達成戰(zhàn)略合作責

??首輪22城集中供地已經落下帷幕，市場表現結果來看，22個重點城市首批集中供地的熱度較高，部分核心區(qū)位或者熱點地塊溢價率居高不下，其中，2021年4月全國土拍成交溢價率達到26.8%，達到去年以來的月度最高值，房企的競爭壓力加大。

??與此同時，大規(guī)模集中供地，對房企前期資金籌集、調配能力提出更大挑戰(zhàn)，如何在有限資金池和規(guī)則框架內增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時又能減少對自有資金的占用，是橫亙在房企眼前一道難題；此外，在競爭壓力加大利潤空間被壓縮下，對后期的項目建設研發(fā)以及成本控制上也提出更大的要求。

       在此情況下，在部分重點城市中，如廣州、重慶、北京、南京等，房企進行聯(lián)合拿地，同時也有部分房企為應對集中供地，與其他房企在集團層面達成了進行戰(zhàn)略合作。如越秀4月以來，分別與濱江集團、龍光集團、仁恒置地以及紫薇地產達成戰(zhàn)略合作，以應對越來越激烈的土地市場；武漢城建則分別聯(lián)手首創(chuàng)置業(yè)、招商蛇口、中國金茂達成了戰(zhàn)略合作；在7月12日，綠地控股與保利置業(yè)進行簽約。

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??合作聚焦在長三角、粵港澳及部分中西部熱點城市

??從房企的合作情況來看，主要聚焦各自優(yōu)勢區(qū)域的合作，區(qū)域主要以長三角、粵港澳大灣區(qū)、以及部分中西部熱點城市等為主。如越秀與龍光、濱江、仁恒的合作區(qū)域主要聚焦在粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，與紫薇地產合作則在中西部熱點城市西安；首創(chuàng)、招商、金茂和武漢城建的合作聚焦在以武漢為基礎，外拓全國市場；綠地控股和保利置業(yè)的合作聚焦在以上海為代表的長三角區(qū)域。

??表：4月以來，部分房企達成戰(zhàn)略合作情況

數據來源：CRIC整理

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       房企在優(yōu)勢區(qū)域合作互補

??可助力城市深耕及降低成本

??房企進行區(qū)域性合作時，可以利用各自在區(qū)域布局上的優(yōu)勢互補。一方面，在融資難的情況下，國企央企具有較好的財務水平，為企業(yè)合作提供較好的財務支持；另一方面，區(qū)域性龍頭房企在當地具備一定的政商資源、產品打造經驗以及成本管控優(yōu)勢，新進房企與之合作有利于該區(qū)域熟悉客群及產品打造，為將來在區(qū)域深耕積累經驗。

??濱江、龍光、仁恒置地分別在杭州、粵港澳和長三角區(qū)域具有深耕經驗，土儲和產品溢價能力均有較強優(yōu)勢，同時在當地成本控制相對較好，如濱江過往在杭州的毛利率達到40%以上，在杭州具備成本、產品打造的優(yōu)勢，越秀與之合作將有利于加深自身對杭州市場的深耕，也利于成本管控；而對于越秀而言，國企加成與自身穩(wěn)健的財務水平，使越秀當下的融資成本較低，其2020年三條紅線均達標，屬于綠檔企業(yè)，且其平均融資成本自2016年以來一直低于5%，融資能力優(yōu)秀，利用大本營粵港澳布局優(yōu)勢及資金優(yōu)勢，與目標外拓城市的本土優(yōu)勢房企結盟，將有利于越秀地產擴大市場規(guī)模。

??而武漢城建作為本土排名第一的房企，同時在舊城改造、棚改等方面具備較強的資源，招商、首創(chuàng)、金茂等與之合作，合作方向聚焦在城市更新、產城發(fā)展、醫(yī)療養(yǎng)老產業(yè)等方面，在項目推進、產業(yè)導入等方面也有較大的優(yōu)勢。

??但值得注意的是，房企之間的合作還是存在一定的風險，如7月21日宋都股份發(fā)布公告稱，放棄競得的杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權，繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，根據公告顯示，今年5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以上限價17.83億元競得該地，溢價率29.86%，此次宋都退地，可能在于宋都拍地之后此前的合作方變卦，算不過賬的宋都最終決定退地。此外，即使拿地成功，在后續(xù)的項目開發(fā)上也可能存在一定的問題。一方面 ，合作各方就項目公司的成本、利潤、銷售等方面可能存在較大的爭議；另一方面，項目股東內部的審批流程及管理方面需要磨合，同時股東內部的管理問題如國企審批效率的問題也會一定程度影響項目的推進。

??總的來說，集中供地下房企在熱點區(qū)域的競爭將更加激烈，房企進行合作可以增大拿地優(yōu)勢，實現抱團取暖，也可以抵御風險，同時，利用各自的產品打造經驗、資源優(yōu)勢、財務優(yōu)勢可更好地助力產品銷售、降低項目開發(fā)成本，實現“1+1>2”。但值得注意的是，房企之間的合作優(yōu)勢多多，但應警惕合作方臨時變卦，項目開發(fā)溝通存在分歧，因磨合不善導致的項目推進速度緩慢等多種問題。