[克而瑞]華潤置地：區(qū)域戰(zhàn)略升級 聚焦核心城市加強區(qū)域深耕

??8月26日，華潤置地公布了2016年中期業(yè)績，截止6月底，公司完成簽約銷售金額人民幣555.7億元，簽約面積428.6萬平方米，分別同比增長50.2%和32.1%，實現(xiàn)全年960億銷售目標(biāo)的57.9%。在完成新一輪管理團隊及內(nèi)部區(qū)域架構(gòu)的調(diào)整后，強化區(qū)域策略，聚集資源，使得后續(xù)區(qū)域投資的管控、營銷策略的制定、土地市場的擴展變得更有效率。

??一、 業(yè)績：上半年銷售金額、面積同比大幅增長，創(chuàng)歷史新高

??2016年1-6月，華潤置地共實現(xiàn)綜合營業(yè)額港幣445.2億元，同比增長19.9%；其中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為港幣391.5億元，同比增長19.3%；投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)租金收入為港幣35.3億元，同比增長13.6%?？鄢顿Y物業(yè)評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利港幣63億元，同比增長25.5%。上半年，實現(xiàn)簽約銷售金額人民幣555.7億元，簽約面積428.6萬平方米，分別同比增長50.2%和32.1%。

??2016上半年，華潤置地的單月銷售金額同比都有較大的提升，其中6月份的合同銷售金額127億元，同比增長54.1%。

??2011年以來，隨著綜合營業(yè)收入的穩(wěn)步大幅提升，開發(fā)物業(yè)的占比也逐年增長，從2011上半年的73.6%至2016上半年的87.9%。而商業(yè)地產(chǎn)作為華潤置地的主營業(yè)務(wù)之一，近年來投資物業(yè)的營業(yè)額也有大幅提升，華潤置地上半年包括酒店經(jīng)營在內(nèi)的投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額港幣35.3億元，同比增長13.6%。雖然每年的收入結(jié)構(gòu)中，投資物業(yè)的貢獻(xiàn)有限，但是華潤置地投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為港幣902.8億元，占集團資產(chǎn)總值的比重為21.7%。

??二、 土地：聚焦一二線核心戰(zhàn)略城市、合理土地儲備

??2016上半年，全國土地市場火熱，地王頻出，一線及熱點二線城市土地市場競爭激烈，土地成本溢價率大幅上漲。而三四線城市土地供應(yīng)過剩、潛在需求不足，庫存壓力仍存。

??華潤置地聚焦一二線核心戰(zhàn)略城市，加大了項目股權(quán)合作的比例，多渠道拓展土地資源，積極增持優(yōu)質(zhì)土地。2016年1-6月，華潤置地以總地價人民幣269.3億元(權(quán)益地價人民幣160.8億元)增持了15宗土地，計容建筑面積達(dá)498萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)439萬平方米，投資物業(yè)59萬平方米。

??截止2016上半年，華潤置地已布局全國56個城市，總土地儲備面積達(dá)4209萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)3577萬平方米，投資物業(yè)632萬平方米，一二線城市土地儲備占比達(dá)72%，土地儲備結(jié)構(gòu)健康，資源優(yōu)質(zhì)，土地消化周期45個月，能滿足未來三至五年的發(fā)展需求。

??三、 財務(wù)：財務(wù)狀況穩(wěn)定，發(fā)行50億境內(nèi)中期票據(jù)

??2016年1-6月，綜合毛利率為33.9%，比2015年同期的32.2%有所改善。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率又2015年同期的30.8%提升為32.5%，投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)毛利率由2015年同期的60.8%提升為61.2%。上半年，華潤置地實現(xiàn)每股盈利港幣110.9分，同比增長13.3%；其中，每股核心股東應(yīng)占溢利91分，同比增長19.4%。截止上半年，每股凈資產(chǎn)達(dá)港幣16.75元，較2015年底的每股凈資產(chǎn)增長1%。

??截止2016上半年，華潤置地總有息負(fù)債比率為38.4%，較2015年底36.6%略有上升，凈有息負(fù)債率為27.9%，維持在行業(yè)較低水平。報告期內(nèi)，獲得了標(biāo)普、穆迪等機構(gòu)“穩(wěn)定”的信用評級，健康的財務(wù)結(jié)構(gòu)為多渠道、低成本融資奠定基礎(chǔ)。

??華潤置地于5月30日完成首期人民幣50億境內(nèi)中期票據(jù)發(fā)行，其中人民幣20億3年期票面利率 3.2%，人民幣30億5年期票面利率3.6%。成為首家在中國債券市場公開發(fā)行中期票據(jù)的境外房地產(chǎn)企業(yè)，也是迄今為止境外企業(yè)單筆發(fā)行金額最大的境內(nèi)中期票據(jù)，有效提升了有息負(fù)債占比，降低匯率風(fēng)險， 同時繼續(xù)保持容易成本優(yōu)勢。

??四、 戰(zhàn)略：投資物業(yè)營業(yè)額同比增長13.6%，區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整加強區(qū)域深耕

??投資物業(yè)：華潤置地上半年包括酒店經(jīng)營在內(nèi)的投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額港幣35.3億元，同比增長13.6%。截止上半年，華潤置地在營投資物業(yè)總建筑面積達(dá)到516.2萬平方米，其中，已開業(yè)萬象城12個，五彩城/萬象匯7個，其他購物中心2個，規(guī)模位于行業(yè)前列。

??上半年，溫州萬象城開業(yè)，開幕日店鋪開業(yè)率平均86.4%，處于市場領(lǐng)先水平。面臨購物中心日益激烈的競爭態(tài)勢，華潤置地積極應(yīng)對，落實“購物中心+互聯(lián)網(wǎng)”生態(tài)運營系統(tǒng)，繼續(xù)開展業(yè)態(tài)創(chuàng)新，優(yōu)化客戶服務(wù)與體驗，提升運營管理能力，零售額繼續(xù)領(lǐng)先市場。

??區(qū)域戰(zhàn)略：華潤置地近日發(fā)布了一份關(guān)于管理團隊及內(nèi)部區(qū)域調(diào)整的通知，其原本的九個大區(qū)正式調(diào)整為六個大區(qū)，其中北京大區(qū)將和山東大區(qū)合并、上海大區(qū)和江蘇大區(qū)合并、深圳大區(qū)和福建大區(qū)合并，其余成都、沈陽、武漢大區(qū)則保持不變，現(xiàn)任副主席唐勇將主持公司全面工作，同時還設(shè)置聯(lián)席總裁管理架構(gòu)，聯(lián)席總裁張大為、李欣協(xié)助唐勇開展工作，組成華潤置地三人核心團隊。

??華潤置地一直秉持“總部、大區(qū)、城市公司”的三級管控體系，合并大區(qū)意味著區(qū)域市場投資戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，此次調(diào)整華潤置地意在加強區(qū)域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二線城市。在完成新一輪管理團隊及內(nèi)部區(qū)域架構(gòu)的調(diào)整后，希望能通過強化區(qū)域策略，聚集資源，使得后續(xù)區(qū)域投資的管控、營銷策略的制定、土地市場的擴展變得更有效率。同時，在央企間并購再提速的背景下，擴大在一二線城市的土地儲備，以期在銷售規(guī)模上更進一步。