[克而瑞]穿透數(shù)據(jù)看廣深寧廬青廈等年末“翹尾”成色幾何

??伴隨中央“金融16條”強(qiáng)力紓困房企，熱點(diǎn)一二線限購(gòu)紛紛“松綁”，加之疫情管控全面解禁，近期自媒體賬號(hào)紛紛爆出多城樓市回暖，“合肥暴漲117%，廣州激增294%、福州上揚(yáng)304%”等各類標(biāo)題黨開始刷屏。年末將至，究竟當(dāng)前重點(diǎn)城市樓市真實(shí)市場(chǎng)成色如何，一系列政策“強(qiáng)心劑”又能否達(dá)到“立竿見影”的提振作用呢？

??12月周均成交環(huán)增15%

??廣深寧等平穩(wěn)放量無(wú)明顯激增行情

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年第50周（2022年12月5日-12月11日，下同）20個(gè)重點(diǎn)一線城市累計(jì)成交263萬(wàn)平方米，較上周高位微降2%。將12月累計(jì)兩周周均成交與11月周均相比，增幅達(dá)15%，不過(guò)還是低于10月和9月周均水平，12月作為房企最后的業(yè)績(jī)沖刺季，這樣的成交表現(xiàn)僅能算作“差強(qiáng)人意”，小幅放量難言實(shí)質(zhì)性回暖。

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市近期開盤/加推平均去化率變動(dòng)，也印證了上述觀點(diǎn)，2022年49周（2022年11月28日-2022年12月4日，下同）恰逢11月末12月初，杭州、成都、南京等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)樓盤集中加推拉動(dòng)平均去化率飆升至63%，2022年50周高位回落至44%，基本與11月去化率持平，市場(chǎng)尚無(wú)明顯復(fù)蘇跡象。

??分城市來(lái)看，的確有部分城市表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但與自媒體賬號(hào)成交翻番的論述相比仍有差距，剔除“熱點(diǎn)恒熱”的北京、上海、杭州、成都之外，核心一二線廣州、深圳、南京、青島、重慶、長(zhǎng)春等2022年50周成交環(huán)比持增，漲幅多在50%以內(nèi)，而漲幅超9成的重慶、長(zhǎng)春主要源于上周基數(shù)較低和疫情封控等影響，實(shí)則12月周均成交量尚不及9-11月周均水平。此外，合肥、南寧、福州、廈門等近期市場(chǎng)亦有轉(zhuǎn)暖跡象，12月周均成交量已超過(guò)9-11月周均水平。

??南京項(xiàng)目來(lái)訪量、轉(zhuǎn)化率小幅回暖

??成交大增實(shí)則車位“開掛”

??據(jù)CRIC調(diào)研，最近一周環(huán)比大增近5成數(shù)據(jù)的背后仍存在一定“水分”：因長(zhǎng)江華府、龍湖天鋸、博翠花園等多個(gè)樓盤車位集中備案，使得成交出現(xiàn)激增假象，剔除占比約2成左右車位面積，成交環(huán)比漲幅僅為15%，整體市場(chǎng)保持穩(wěn)中向好勢(shì)頭。

??從項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)也論證了近期南京市場(chǎng)邊際修復(fù)的觀點(diǎn)，步入12月以來(lái)，項(xiàng)目客戶到訪量節(jié)節(jié)回升，2022年第50周單周到訪客戶量達(dá)1.4萬(wàn)組，環(huán)比上漲10%，與11月周均不足1.2萬(wàn)組形成了鮮明對(duì)比，而客戶轉(zhuǎn)化率亦是高位持穩(wěn)6%-8%之間波動(dòng)。

??之所以市場(chǎng)能在年末得以穩(wěn)步修復(fù)主要基于南京本來(lái)便算是政策敏感型樓市，今年幾輪階段性“回暖”背后都有短期利好政策加持，這次也不例外，隨著核心一二線樓市調(diào)控的持續(xù)松綁，南京也在上周迎來(lái)了主城限購(gòu)的進(jìn)一步放松：限購(gòu)區(qū)已有兩套房的家庭，額外還可以再開產(chǎn)業(yè)集聚4區(qū)的購(gòu)房證明，也意味著本地二套房家庭可買第三套住房。此外，疫情管控全面放開釋放了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的預(yù)期，加之各大媒體大V開始發(fā)表言論看漲樓市，也使得市場(chǎng)信心有了局部修復(fù)。

??廣州疫后階段性放量，深圳改善優(yōu)于剛需

??市場(chǎng)無(wú)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)暖

??而廣州、深圳的市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖更多則是媒體炒作成分居多：廣州第49周網(wǎng)簽系統(tǒng)恢復(fù)，部分前期成交項(xiàng)目進(jìn)入補(bǔ)錄，集中備案造成了成交量激增，第50周整體成交環(huán)比仍保持24%左右增幅更多是疫后階段性放量和開發(fā)商年末沖刺以價(jià)換量帶來(lái)的短期效果，而從CRIC監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)情況數(shù)據(jù)來(lái)看，11月以來(lái)基本就處于低位徘徊，周度到訪量、認(rèn)購(gòu)套數(shù)均無(wú)明顯起色。

??深圳如是，除了和廣州類似的成交集中備案、房企以價(jià)換量等刺激短期成交回升的共性因素之外，近期網(wǎng)傳住宅性質(zhì)公寓包括宿舍限購(gòu)松綁也釋放了一定向好預(yù)期，不過(guò)總體而言，改善優(yōu)于剛需去化的項(xiàng)目分化格局尚未改變：11月末南山區(qū)萬(wàn)科萬(wàn)科瑧灣悅、寶安區(qū)萬(wàn)科未來(lái)之光項(xiàng)目開盤，首開去化率分別達(dá)到了79%和67%，反觀12月初開盤的坪山區(qū)佳華沙湖廣場(chǎng)、龍崗區(qū)的融湖盛景項(xiàng)目去化率均不足10%。

??廈門、合肥依托優(yōu)質(zhì)改善盤集中入市

??短期市場(chǎng)尚能“保溫”

??合肥、廈門雖然在2022年第50周成交環(huán)比回落，但是12月周均還是顯著好于9-11月周均水平，究其原因，優(yōu)質(zhì)改善盤推盤量大增使得短期市場(chǎng)熱度延續(xù)。

??以廈門為例，市場(chǎng)熱度自9月以來(lái)節(jié)節(jié)回落，不過(guò)12月項(xiàng)目開盤去化率仍能持穩(wěn)在4成左右，主要仍是依托島內(nèi)思明區(qū)建發(fā)壹里項(xiàng)目，該項(xiàng)目算是島內(nèi)紅盤，僅328套房源卻有近3000組客戶報(bào)名搶房，12月7日開盤便實(shí)現(xiàn)售罄，可見改善自住需求購(gòu)買力依舊強(qiáng)勁。

??再如合肥，目前主要也是依托供應(yīng)稀缺、配套完善的學(xué)區(qū)改善盤來(lái)保持市場(chǎng)熱度，下表列舉了合肥11月部分項(xiàng)目開盤去化情況，可以看出，不同項(xiàng)目分化持續(xù)加?。簾狳c(diǎn)項(xiàng)目邦泰新華星耀未來(lái)占據(jù)地段與學(xué)區(qū)雙重優(yōu)勢(shì)開盤去化率高達(dá)89%，唯一首開搖號(hào)盤文一墨香軒主要由于推盤量低，反觀外圍板塊新站區(qū)非熱點(diǎn)項(xiàng)目去化率不足1成。

??福州、南寧、青島等月末集中備案

??后續(xù)成交動(dòng)能明顯不足

??最后，聚焦福州、南寧、青島等弱二線城市，雖然在2022年第49周和第50周均迎來(lái)階段性成交高點(diǎn)，但是據(jù)CRIC調(diào)研，成交激增主要與集中備案密切相關(guān)，以青島為例，基本在上月末和下月初均會(huì)迎來(lái)一波成交高峰，第50周成交水平基本也和10月末11月初的第44周周度成交水平持平。

??福州除了集中備案影響之外，還與兩個(gè)項(xiàng)目世茂帝封江，首開螺洲溫泉小鎮(zhèn)抵押融資密切相關(guān)，剔除這部分異常因素影響，整體成交上漲幅度有限，當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒依舊濃厚，未來(lái)成交增長(zhǎng)動(dòng)能略顯不足。

??深蘇杭廬等二手住宅11月成交同環(huán)比齊增

??12月略顯疲態(tài)

??從二手房層面來(lái)看，11月23個(gè)重點(diǎn)城市成交規(guī)模基本與10月持平，止跌企穩(wěn)。局部城市諸如深圳、蘇州、杭州、合肥等實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比齊增的階段性回升，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。

??不過(guò)從CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)15城二手住宅周度變化情況來(lái)看，步入12月整體成交明顯由轉(zhuǎn)弱態(tài)勢(shì)，12月周均成交僅為117萬(wàn)平，基本與9月和10月持平，整體成交增長(zhǎng)的持續(xù)性略顯不足，能否實(shí)現(xiàn)年末“翹尾”仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

??年末沖刺的局部反彈難言復(fù)蘇回暖

??預(yù)期成交 “水分”擠出后年末不再“翹尾”

??綜上，局部城市諸如南京、廣州、深圳等短期市場(chǎng)的確有向好跡象，但是遠(yuǎn)不及自媒體賬號(hào)宣稱的“全面回暖、成交激增”。而針對(duì)其所提及的廣州、深圳、廈門、合肥、南京等項(xiàng)目營(yíng)銷折扣力度收回，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)漲價(jià)情況，據(jù)CRIC調(diào)研，這更多屬于單個(gè)項(xiàng)目的噱頭營(yíng)銷行為，并不具備普適性，多數(shù)項(xiàng)目還是延續(xù)此前的折扣力度，甚至在雙12推出更為優(yōu)惠的特價(jià)房源加速去化。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，按照歷年成交規(guī)律，12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，在推盤量大增，房企積極營(yíng)銷的大背景之下，年末往往都會(huì)迎來(lái)“翹尾”行情，而從當(dāng)前整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，即便個(gè)別熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“翹尾”，但程度較往年必將“打折”，整體止跌已屬樂(lè)觀市場(chǎng)預(yù)期。

??一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對(duì)于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽(yáng)性病例有增無(wú)減，實(shí)則當(dāng)前還是處于疫后恐慌期，客觀上也會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生消極影響。另一方面，核心一二線限制性政策局部松動(dòng)釋放了一定利好消息，對(duì)于短期成交回升也會(huì)有一定的積極作用，但是對(duì)于廣大弱二線和三四線城市而言，基本進(jìn)入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過(guò)短期政策調(diào)節(jié)改善，因而也面臨較長(zhǎng)的低位盤整期。