[易居研究院]7月全國(guó)新開(kāi)工面積繼續(xù)快速反彈，四季度潛在供求比將下降

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年9月04日發(fā)布《全國(guó)與9城供求關(guān)系與庫(kù)存報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??7月，全國(guó)移動(dòng)平均新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積繼續(xù)反彈，預(yù)計(jì)四季度全國(guó)潛在供求將小幅下降，處于供大于求狀態(tài)。7月以來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)會(huì)議頻繁召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個(gè)城市收緊政策，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所降溫?？傮w來(lái)看，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行周期，潛在供求關(guān)系不會(huì)有明顯的起伏，整體供略大于求，市場(chǎng)保持平穩(wěn)。

??6月，9城庫(kù)存繼續(xù)增長(zhǎng)，但去化周期已經(jīng)保持平穩(wěn)；預(yù)計(jì)下半年9城潛在供求比繼續(xù)下行，11月后進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。具體城市上，華北地區(qū)如天津，華中地區(qū)如鄭州的供求比和去化周期相對(duì)較高，未來(lái)去化壓力較大；華南和華東地區(qū)則相對(duì)表現(xiàn)較好。

??易居研究院研究員王若辰表示：隨著全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積的持續(xù)復(fù)蘇，潛在供求比或?qū)⒃?021年初結(jié)束下降趨勢(shì)，供應(yīng)量相對(duì)需求量開(kāi)始增大。

??報(bào)告正文如下：

??本報(bào)告所指的“潛在庫(kù)存”的口徑為：新開(kāi)工后尚未銷(xiāo)售的商品住宅庫(kù)存，相比可售庫(kù)存來(lái)說(shuō)，還包含了新開(kāi)工后未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的庫(kù)存，能夠更全面的衡量一個(gè)城市商品住宅的潛在供應(yīng)量，從而可以更好地幫助判斷城市未來(lái)的供需關(guān)系。

??一、供給：商品住宅新開(kāi)工面積

??2020年7月，全國(guó)商品住宅移動(dòng)平均新開(kāi)工面積為13560萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%；同比增長(zhǎng)0.8%。

??2020年6月，9城住宅移動(dòng)平均新開(kāi)工面積為1239萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.2%，同比下降11.9%，降幅收窄。

??二、需求：商品住宅銷(xiāo)售面積

??2020年7月，全國(guó)商品住宅移動(dòng)平均銷(xiāo)售面積為12186萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月恢復(fù)增長(zhǎng)；同比下降1.0%，降幅持續(xù)收窄。

??2020年6月，9城住宅銷(xiāo)售面積為1281萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)；同比下降5.7%。

??三、9城商品住宅潛在供求比與潛在庫(kù)存

??1、潛在供求比 

??2020年7月，全國(guó)商品住宅潛在供求比為1.14，環(huán)比上升1.1%，同比上升13.6%，2020年潛在供求比前三個(gè)季度處于上升趨勢(shì)。

??展望未來(lái)三個(gè)季度，根據(jù)趨勢(shì)，假設(shè)移動(dòng)平均銷(xiāo)售面積保持7月的水平不變，預(yù)計(jì)全國(guó)潛在供求比將上升至2020年9月，四季度將略有下行，2021年初開(kāi)始觸底緩慢上升，整體處于供大于求狀態(tài)。

??2020年6月，9城商品住宅潛在供求比為1.07，略低于全國(guó)同期水平，環(huán)比下降1.8%，同比上升2.3%，供略大于求。

??2020年6月，天津、鄭州、湖州、南京、三亞、重慶、杭州、蘇州和上海的潛在供求比分別為1.35、1.2、1.16、1.09、1.08、1.01、1.01、0.93、0.90，除蘇州和上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。

??與2019年6月相比，天津、湖州、蘇州和南京供求比下降明顯，上海微幅下降；鄭州和三亞上升明顯，重慶和杭州小幅上升。

??2、潛在庫(kù)存及去化周期

??2020年6月，三亞、天津、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、上海和重慶的新開(kāi)工未售庫(kù)存去化周期分別為50.1、42.8、22.4、20.9、20.4、14.7、12.4、12.3和12.2個(gè)月。和去年同期相比，除了蘇州、杭州和湖州去化周期略有下行外，其他城市均繼續(xù)上升，整體去化壓力增大。

??四、結(jié)論與趨勢(shì)   

??全國(guó)方面，7月，商品住宅新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積繼續(xù)反彈，其中新開(kāi)工數(shù)據(jù)回暖更明顯一些。7月以來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)會(huì)議頻繁召開(kāi)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個(gè)城市收緊政策，未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)將有所降溫。展望未來(lái)三個(gè)季度，預(yù)計(jì)全國(guó)潛在供求比將上升至2020年9月，四季度將略有下行，整體處于供大于求狀態(tài)。 

??9城方面（以二線(xiàn)城市為主），6月庫(kù)存繼續(xù)增長(zhǎng)，但去化周期已經(jīng)保持平穩(wěn)；預(yù)計(jì)下半年9城潛在供求比將繼續(xù)下行，11月后進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 王若辰

??郵  箱：wangruochen@ehousechina.com

??電  話(huà)：021-60868916

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