[渣打]中小城市樓市并非都像鄂爾多斯那樣

  中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并不像鄂爾多斯那樣糟糕。這是渣打銀行在8月12日的一份報(bào)告中提出的觀點(diǎn)。報(bào)告指出，由于中小城市房屋銷售復(fù)蘇程度弱于 大城市，房屋庫(kù)存水平似乎沒(méi)有下降。與此同時(shí)，很多中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在購(gòu)入土地，這表明他們?nèi)韵鄬?duì)看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景。

  由于相關(guān)數(shù)據(jù)十分有限，了解逾200中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)動(dòng)向的難度較大。因此在報(bào)告中渣打利用了三種公開(kāi)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析：

  1. 通過(guò)土地成交量減去房屋銷售量計(jì)算出的房屋庫(kù)存水平

  2. 可售住宅面積

  3. 土地交易量

  第一，土地成交量減去房屋銷售量得出庫(kù)存水平。在報(bào)告中渣打指出，“我們開(kāi)始使用購(gòu)地?cái)?shù)量和房屋銷售量構(gòu)建一個(gè)簡(jiǎn)單模型，評(píng)估中國(guó)一線到三線城市當(dāng) 前或短期內(nèi)的房屋庫(kù)存狀況。這一模型盡管簡(jiǎn)陋，但其對(duì)于未來(lái)庫(kù)存的預(yù)期表現(xiàn)比較符合現(xiàn)實(shí)。”通過(guò)這一模型進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析，渣打在報(bào)告中指出，2012年鑒 于預(yù)期房屋供應(yīng)十分有限，該模型確顯示一線城市的房?jī)r(jià)可能上漲。根據(jù)該模型預(yù)計(jì)2013 年下半年，一線城市的房屋庫(kù)存還會(huì)進(jìn)一步降低。報(bào)告繼續(xù)指出，該模型表明二線城市的房屋庫(kù)存水平足以防止房?jī)r(jià)劇烈上漲，一些二線城市(如南京、廈門(mén)等)的房?jī)r(jià)上漲似乎還沒(méi)有成為問(wèn)題。二線城市(通常為較發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市)的房屋庫(kù)存仍維持高位，約為15至17個(gè)月的房屋銷售量，這意味著其房?jī)r(jià)上漲壓力在未來(lái)一年左右的時(shí)間內(nèi)將十分有限。同時(shí)渣打認(rèn)為，就三線城市(樣本包括廈門(mén)、西安、長(zhǎng)沙、福州、沈陽(yáng)、南昌、合肥、鄭州、長(zhǎng)春、?？?、溫州和包頭)整體而言，房屋庫(kù)存似乎并未成為問(wèn)題。依據(jù)上述模型，三線城市的房屋庫(kù)存在 2011 年下半年至2012年上半年間曾達(dá)到頂峰，此后逐漸下降，2013 年二季度，庫(kù)存降低到約為5到6個(gè)月的房屋銷售量。

  第二，可售住宅面積。(本組關(guān)于房屋庫(kù)存的定義與第一組不同，本組數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)商需要申請(qǐng)并最終獲得銷售(預(yù)售)許可證，在這之后才計(jì)入可售住宅 面積統(tǒng)計(jì))渣打在報(bào)告中指出，“我們的第二組數(shù)據(jù)是40個(gè)城市的可售住宅面積。該數(shù)據(jù)由搜房網(wǎng)提供，相關(guān)數(shù)據(jù)從2006 年開(kāi)始。”報(bào)告表明，今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的353萬(wàn)平方米下降至2013年6月的339萬(wàn)平方米。三線以下城市月均可 售住宅面積在此期間基本持平，過(guò)去18個(gè)月保持為260萬(wàn)平方米。換句話說(shuō)，中小城市似乎正被庫(kù)存所困擾，盡管并未看到小城市庫(kù)存增加的跡象。但是同時(shí)報(bào) 告也指出，“我們不能排除一些房屋沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，以避免出現(xiàn)令人緊張的高庫(kù)存的可能性。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商感覺(jué)市場(chǎng)不能夠消化他們的現(xiàn)有庫(kù)存，他們可能 會(huì)推遲申請(qǐng)銷售許可。”

  第三，土地交易量。在報(bào)告中渣打所使用的最后一組數(shù)據(jù)是土地成交量數(shù)據(jù)，也是現(xiàn)有的唯一一組涵蓋超過(guò)300多個(gè)城市的數(shù)據(jù)。報(bào)告表明，中小城市的土 地市場(chǎng)似乎恢復(fù)良好，小城市土地成交量自 2012 年初觸底之后，2013年5月至7月間同比增長(zhǎng)50%。因此，渣打認(rèn)為，土地市場(chǎng)的狀況表明，開(kāi)發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲(chǔ)備，這暗示在中小城市供 應(yīng)過(guò)量并不是普遍存在的問(wèn)題。

  通過(guò)以上對(duì)三種數(shù)據(jù)的分析，渣打在報(bào)告中得出結(jié)論：在中國(guó)650多個(gè)設(shè)市城市中，其中約有300個(gè)城市推動(dòng)著全國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)。如此龐大的基數(shù)， 各種情況都有可能發(fā)生，包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而，除卻個(gè)別的“鬼城”以外，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫(kù)存仍然居高不下——這將使 那里的開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂。然而，土地市場(chǎng)活動(dòng)表明開(kāi)發(fā)商們擁有足夠的現(xiàn)金和信心購(gòu)進(jìn)更多土地，及可售住宅面積表明，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)整體上保持著穩(wěn)定。