[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比齊跌，濟南土拍助力下市場熱度小幅回升（12.26-1.1）

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       2023年第1周

??12月26日-1月1日，由于重點城市僅有武漢、長沙和濟南三城有集中土拍。在此影響下，土地市場成交規(guī)模略有下滑，環(huán)比上周下降11%，同時平均地價也因一線成交規(guī)模劇減而明顯下滑。就熱度來看，在濟南、長沙等城市集中土拍的影響下，溢價率環(huán)比上周小幅上漲，增至3.0%。

??土地政策

??河南取消妨礙消費需求釋放的房地產限制性政策

??扎實做好保交樓工作

??1月3日，河南省政府新聞辦召開河南省大力提振市場信心促進經濟穩(wěn)定向好新聞發(fā)布會，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組副書記、副廳長王藝在答記者問中介紹，河南將出臺“1+N”政策舉措，著力改善市場預期，支持剛性和改善性住房需求，促進居住消費健康發(fā)展。其中包括進一步激活房地產市場，取消妨礙消費需求釋放的限制性政策，優(yōu)化二套房認定標準、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費成本。扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，壓實房企主體責任和地方政府屬地責任，堅決依法打擊違法犯罪行為，持續(xù)攻堅推動已售逾期項目加快建設交付。建立房企“白名單”制度，深化“萬人助萬企”活動助推優(yōu)質頭部房企紓困，優(yōu)化房屋交易服務，實行房屋交易網(wǎng)簽備案掌上辦理、不見面辦理，全面推行新建商品房“交房即交證”。

??土地供應

??重點城市京、杭、鄭三城供地

??鄭州成為本周推地主力

??供應方面。歲末年初，重點城市有北京、杭州和鄭州三個城市集中掛地，較上周明顯增加。CRIC重點監(jiān)測城市的土地供應面積環(huán)比顯著上升。具體來看，重點監(jiān)測城市本周新增掛牌規(guī)模達630萬平方米，環(huán)比大增44%。各能級城市表現(xiàn)各不相同，一線城市延續(xù)低位、二線城市因集中供地城市增加環(huán)比大增，三四線城市環(huán)比微降。城市方面，本周供地主力仍為二線城市，其中集中掛地的鄭州供應建面高達197萬平方米，成為供應榜首；京、杭雖有集中供地，但涉及地塊均較少，分別僅有6、5宗地，供應規(guī)模均處于低位。

??土地成交

??重點城市四輪土拍潮接近尾聲

??本周土地成交量價齊跌

??成交方面。由于本周僅武漢、長沙和濟南有集中土拍，個數(shù)較上周顯著減少，因此重點監(jiān)測城市土地成交量價環(huán)比齊跌。具體來看，本周重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積為2193萬平方米，環(huán)比下降11%，但同比增加了28%；成交金額也隨之回落至1000億元，環(huán)比下降了13%；受城市成交結構變動影響，平均樓板價也隨即下跌至4561元/平方米，但和去年同期相比有22%的增幅。

??各能級城市方面，除二線城市因3個重點城市集中土拍致成交建面環(huán)比上升外，一、三線城市的成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑，尤其是一線城市，僅上海和廣州合計成交3宗商辦地塊，總成交建面僅17萬平方米，環(huán)比降幅高達57%。二線城市中，長沙的成交規(guī)模最高，共成交25宗地，總建筑面積達300萬平方米，其次是武漢，成交建面也達228萬平方米，居于第三位是濟南，成交建面達169萬平方米，成都則居于第四位，成交建面也高達143萬平方米，其余城市成交建面均不足百萬方。三四線城市中，也于本周完成集中土拍的南通、徐州兩城市成交規(guī)模也比較突出，建面均超百萬方。

??市場熱度

      濟南第四輪集中土拍明顯回溫

??本周整體溢價率繼續(xù)回升

??市場熱度方面。由于本周有濟南、武漢、長沙等多個重點二線城市集中土拍，市場熱度較上周小幅上漲，但整體仍然處于相對低位。重點監(jiān)測城市來看，在濟南CBD北側的科技城組團封頂成交的助力下，本周溢價率小幅上漲，平均溢價率增至3.0%，環(huán)比增加1.7個百分點。流拍方面，土地流拍率較上周略有上升，增至9.7%。就重點城市表現(xiàn)來看，武漢、鄭州等城市均有多宗地塊流拍或者撤牌，占到流拍總數(shù)的三成。流拍主力依舊為三四線城市，占比高達七成，南通、梅州、韶關、湛江、金華、麗水均有地塊慘遭流拍，市場熱度依然處于低位。

??周度TOP5

??入榜地塊多為底價成交

??武漢占據(jù)超六成席位

??歲末年初，重點城市第四輪集中土拍接近尾聲，武漢更是率先開啟了第六輪集中土拍，本周有武漢、長沙、濟南三個城市完成集中土拍。其中，總價榜榜首地塊來自武漢江漢區(qū)金融街板塊，成交總價為66.86億元，由武漢市城市更新投資有限公司底價競得；門檻地塊來自濟南市中區(qū)，由濟南舊城開發(fā)投資集團有限公司以26億元底價。值得注意的是，總價榜地塊均以底價成交。

??聯(lián)系地塊競拍熱度來看，兩榜涉及地塊中，除武漢武昌區(qū)中北路391號地塊溢價成交外，其余地塊均底價成交，該地被廈門建發(fā)以14.34億競得，溢價率14.35%。單價榜榜首地塊為上海靜安商辦地塊，被靜安城建底價競得，樓板價高達73320元/平方米。值得注意的是，除榜首上海地塊外，余下的4宗單價榜入榜地塊，均位于武漢。

??重點地塊點評

??武漢本輪集中土拍唯一溢價成交地塊

??地塊分析：

??12月27日，武漢迎來第六輪集中土拍，共17宗地塊拍賣，第五輪集中土拍中延期的3宗地也于當日出讓。最終，20宗地塊均成功出讓，總成交金額257億元，總成交面積140.87萬平方米。

??熱度來看，本次土拍雖然仍以底價成交為主，但房企的拿地熱情有所提升，中鐵十八局、泰康集團、聯(lián)投、中國電建、地鐵集團、廈門建發(fā)、成都萬華、中國一冶等房企均積極參拍。值得注意的是，本場土拍唯一溢價成交的地塊——中北路沙湖污水處理廠A地塊，位于沙湖公園以南，在內環(huán)內，并且周邊配套有楚河漢街，凱德1818等，配套比較完善，吸引了多家房企參拍；經過37輪競價，最終被廈門建發(fā)以14.34億競得，溢價率14.35%。利潤空間方面，該地所在區(qū)域內在售的樓盤有融創(chuàng)中心武漢壹號院等，毛坯均價約38000元/平方米，按照這個價格測算的話，地房比為50%，房地差接近2萬元/平方米，盈利空間也較為可觀。