[克而瑞]多城二輪集中供地調(diào)整的背后，對(duì)市場(chǎng)預(yù)示著什么？

??就企業(yè)層面來(lái)說(shuō)，供地政策的調(diào)整對(duì)房企而言是一大利好。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟、周奇

??8月11日，青島突發(fā)公告稱，7月30日公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”，再次出讓時(shí)間待再度公告。青島并不是唯一中止出讓的城市，在8月6日深圳也中止了第二批集中出讓，天津二輪土拍也延期至9月開(kāi)拍。同時(shí)，東莞、金華、惠州等熱點(diǎn)城市也于近期紛紛調(diào)整了土拍規(guī)則。這些城市土拍延期和土地出讓規(guī)則調(diào)整的背景如何？土拍規(guī)則調(diào)整前后有何變化？對(duì)市場(chǎng)將會(huì)造成怎么樣的影響？ 

??1 近期上層管控持續(xù)收緊
首輪集中供地高熱促地方調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)

??各地土地側(cè)調(diào)控頻發(fā)的背后，首先是行業(yè)上層調(diào)控的進(jìn)一步收緊。自7月以來(lái)，中央多次表態(tài)要求各地落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)， 7月22日住建部更是直接表態(tài)將對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市進(jìn)行問(wèn)責(zé)，同時(shí)在7月29日對(duì)銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市進(jìn)行約談，要求這些城市切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開(kāi)啟了由中央調(diào)控作為主導(dǎo)的新局面。

??而在土地市場(chǎng)方面，由于大部分城市此輪市場(chǎng)熱度上升主要由地市拉動(dòng)，且部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷?，其中市?chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門(mén)等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價(jià)和房企成本的同時(shí)，也不利于房?jī)r(jià)水平的穩(wěn)定。（詳見(jiàn)專題《從“兩集中”首輪土拍看土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》）。在此市場(chǎng)背景下，住建部近期多次提及要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。與此同時(shí)，新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》也于7月30日發(fā)布，并將于9月1日起正式實(shí)施。在建設(shè)用地管理方面，《條例》規(guī)定各地應(yīng)當(dāng)將年度建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序、地塊、用途等向社會(huì)公布，以穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，同時(shí)自然資源督查機(jī)構(gòu)也有權(quán)對(duì)此進(jìn)行督查。

??在此背景下，土地市場(chǎng)成為各城市跟進(jìn)調(diào)控的主要方向，如天津延期出讓地塊全部降低地塊地價(jià)上限，并將競(jìng)拍方式改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，東莞、金華、惠州等城市也將實(shí)施以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主的競(jìng)拍方式。

??2 降溢價(jià)+搖號(hào)下無(wú)錫二輪土拍降溫
天津緊急跟進(jìn)升級(jí)土拍規(guī)則

??具體以供地雙集中城市的土地政策調(diào)整來(lái)看。截止8月11日，共有11個(gè)城市（包括已經(jīng)完成二輪出讓的廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫）發(fā)布了二輪集中供地公告，其中有4個(gè)城市較首輪調(diào)整了二輪土地出讓規(guī)則，分別是蘇州、天津、杭州和無(wú)錫。

??其中，無(wú)錫和杭州調(diào)整相對(duì)較多。以已完成第二輪土拍的無(wú)錫來(lái)看，本次無(wú)錫集中土拍規(guī)則有了較大調(diào)整，一是合理設(shè)置最高限價(jià)，熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限降至3%，二是初始配建等出讓條件增加，如引進(jìn)品牌酒店、配建人才房或租賃住房等要求，對(duì)房企提出了更高的要求，三是實(shí)行“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍政策。在此影響下，無(wú)錫二輪集中土拍較首輪熱度明顯下降，平均溢價(jià)率4%，較首輪下降了8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，多宗地塊實(shí)際成交地價(jià)控制在合理水平，部分地塊的拿地成本較此前甚至有所降低。

??反觀近來(lái)第二輪集中出讓延期或中止的城市，天津、深圳和青島初次公告的第二輪土拍規(guī)則并未較首批發(fā)生較大變化。首先來(lái)看天津，二輪初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其余并無(wú)改變；而在8月10日發(fā)布的補(bǔ)充公告中，則對(duì)61宗地塊的最高限價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，由溢價(jià)不高于50%下調(diào)至不高于15%，競(jìng)拍方式也改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，同時(shí)還要求房企出具資質(zhì)證明，加強(qiáng)競(jìng)拍房企的資格審核。

??而在本月中止第二批集中出讓的深圳、青島，第二輪公告的土拍規(guī)則較首輪無(wú)較大變化，尤其是與地價(jià)相關(guān)的溢價(jià)率方面，出讓地塊溢價(jià)上限仍然較為寬松，如深圳二輪供地溢價(jià)上限仍設(shè)置在45%，而青島首輪土拍最高溢價(jià)率高達(dá)65%、二輪也并未對(duì)土地溢價(jià)率進(jìn)一步限制，并不符合中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控要求。由此也不難理解，本應(yīng)在無(wú)錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延后。同時(shí)，根據(jù)坊間傳言來(lái)看，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調(diào)整方向也將與天津一致，降低溢價(jià)率、取消競(jìng)配建改為搖號(hào)或競(jìng)品質(zhì)，以落實(shí)穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。

??3 地市調(diào)控由“控溢價(jià)”向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變
利好行業(yè)利潤(rùn)向合理水平回歸

??在上述調(diào)整下，我們認(rèn)為市場(chǎng)將會(huì)有以下幾點(diǎn)變化：

??1、“控實(shí)際地價(jià)”將成為熱點(diǎn)城市接下來(lái)土地側(cè)調(diào)控的主力方向。

??坊間此前傳聞自然資源部要求集中供地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，不允許提高起拍價(jià)降溢價(jià)，同時(shí)不競(jìng)配建，可競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)高品質(zhì)方案。而天津此次土拍規(guī)則的調(diào)整也一定程度上驗(yàn)證了中央對(duì)于重點(diǎn)城市土地集中出讓調(diào)控的新要求。就此來(lái)看，中止出讓的深圳、青島以及還未供地的重點(diǎn)城市二輪供地政策調(diào)整方向也將向穩(wěn)定實(shí)際地價(jià)轉(zhuǎn)變，包括降低溢價(jià)、修改競(jìng)拍方式、加強(qiáng)房企資格審查等。同時(shí)，處于重點(diǎn)監(jiān)測(cè)名單中的金華、徐州等熱點(diǎn)城市也或?qū)⒏S調(diào)整土地出讓政策，以控制實(shí)際地價(jià)水平。

??2、實(shí)際地價(jià)漲幅放緩下，房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)一步穩(wěn)定。

??由于調(diào)控側(cè)重點(diǎn)向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，熱點(diǎn)城市的地價(jià)走勢(shì)在“搖號(hào)”等競(jìng)拍機(jī)制下將保持平穩(wěn)走勢(shì)。地價(jià)穩(wěn)定下，購(gòu)房群體預(yù)期也會(huì)有一定的降低，進(jìn)而會(huì)傳導(dǎo)至樓市、降低市場(chǎng)熱度，利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。

??3、地塊冷熱分化進(jìn)一步凸顯，流拍現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步突出。

??需要注意的是，除了修改競(jìng)拍規(guī)則外，穩(wěn)定地價(jià)還需各城市加大土地供應(yīng)量、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這也意味著接下來(lái)入市地塊中條件相對(duì)普通的地塊將會(huì)增多。但在融資受限、現(xiàn)金流承壓的影響下，房企勢(shì)必會(huì)將資金壓在盈利空間充裕、土地素質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)用地上。在此影響下，地塊競(jìng)拍熱度進(jìn)一步分化，土地流拍現(xiàn)象也會(huì)惡化，如無(wú)錫二輪集中土拍地塊熱度就明顯分化，地塊“低中簽率”與流拍現(xiàn)象并發(fā)。

??此外，就企業(yè)層面來(lái)說(shuō)，上述供地政策的調(diào)整對(duì)房企而言是一大利好。土地側(cè)調(diào)控由“控地價(jià)”向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，意味著這些熱點(diǎn)城市實(shí)際地價(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)，在一定層面上降低了房企拿地成本，使得之前以“競(jìng)配建”等方式壓縮的利潤(rùn)空間得到一定的釋放。以無(wú)錫為例，在搖號(hào)機(jī)制下，無(wú)錫二輪土拍整體熱度明顯下調(diào)，大部分成交地塊實(shí)際價(jià)格均較周邊首輪成交地塊有所回調(diào)，大部分地塊的地房比保持0.6左右，為房企留下了較充足的利潤(rùn)空間。