[克而瑞]近期溢價(jià)率失真之七大原因探析

??伴隨著調(diào)控政策的收緊，6月份以來，溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)三月呈現(xiàn)下滑趨勢，從表象上看土地競拍激烈程度較二季度有減緩；但與此同時(shí)，廈門、寧波、徐州多城土地樓板價(jià)在8月份依然再破新高。衡量土地市場的熱度的溢價(jià)率指標(biāo)與實(shí)際市場表現(xiàn)出現(xiàn)背離，溢價(jià)率在表征土地市場熱度上“失真”了。對此，下文將從就溢價(jià)率失真的原因進(jìn)行多方面進(jìn)行剖析，并為企業(yè)如何正確應(yīng)對這一市場現(xiàn)象提出相關(guān)建議。

??01

??研究緣起：

??溢價(jià)率回落下多城地價(jià)仍在創(chuàng)新高

??溢價(jià)率表現(xiàn)失真

??正如我們前期所預(yù)料，溢價(jià)率指標(biāo)在調(diào)控政策收緊、重點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度減弱的影響下出現(xiàn)了下滑趨勢，相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)見頂回落。CRIC最新數(shù)據(jù)來看，8月的溢價(jià)率自6月起已經(jīng)三連降，降至15.8%，累計(jì)減少0.5百分點(diǎn)。

??與此同時(shí)，多城地價(jià)依然屢破新高，譬如廈門、寧波、徐州三城。廈門島內(nèi)的五緣灣宅地被建發(fā)以最高限價(jià)26.8億元+競配建7000平方米競得，可售樓面價(jià)高達(dá)58261元/平方米，實(shí)際溢價(jià)率高達(dá)44%，這已經(jīng)是廈門年內(nèi)第三次刷新單價(jià)紀(jì)錄，由此可見廈門土拍之火爆。徐州表現(xiàn)也是如此，其8月市中心城區(qū)有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，其中最受關(guān)注的當(dāng)屬華東機(jī)械廠宅地，該宗地位于泉山中心城區(qū)，位置優(yōu)越，最終在經(jīng)過147輪激烈競爭后，被南京頤居摘得，成交樓板價(jià)達(dá)到16907元/平方米，繼7月之后再度刷新徐州土地成交單價(jià)最高紀(jì)錄。 

??二季度市場高熱的寧波8月熱度依然不減。8月21日，寧波東部新城核心區(qū)以東片區(qū)C3-1#地塊被雅戈?duì)柭?lián)合體以最高限價(jià)42.07億元+配建1300平方米人才安居房競得，實(shí)際溢價(jià)率高達(dá)26.3%，可售樓面價(jià)32846元/平方米，實(shí)際樓面價(jià)其實(shí)已經(jīng)超過了政策出臺(tái)之前明樓地王的單價(jià)（其樓面價(jià)高達(dá)32520元/平方米），優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)依然在刷新歷史紀(jì)錄。一系列數(shù)據(jù)表明溢價(jià)率在衡量土地市場熱度時(shí)存在一定的失真情況：雖然土地溢價(jià)率在不斷下調(diào)，但地價(jià)卻頻頻突破新高。

??02

??原因探析：

??土拍規(guī)則調(diào)控是外因

??競配建是溢價(jià)率失真的主要內(nèi)在因素

??造成溢價(jià)率失真有多方面原因，主要還是由于重點(diǎn)地塊受多種因素影響，配建、限價(jià)等限制條件較多，導(dǎo)致溢價(jià)率“虛低”，具體原因涉及以下七個(gè)方面： 

??第一，競配建導(dǎo)致名義樓板價(jià)低于實(shí)際。對于不少熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，由于競配建的存在，使得可售面積不同程度的減少，實(shí)際樓面價(jià)較按照總建面測算的樓面價(jià)也會(huì)不同程度的上升。典型如廈門島內(nèi)的五緣灣地塊，建發(fā)以最高限價(jià)26.8億元+競配建7000平方米競得，可售樓面價(jià)高達(dá)58261元/平方米，實(shí)際溢價(jià)率高達(dá)44%，如果不考慮競配建，名義溢價(jià)率僅有25%，明顯低于實(shí)際溢價(jià)率。這種現(xiàn)象極其普遍，在我們從8月份選取的典型溢價(jià)率失真地塊中（見下表），除上海嘉定南翔地塊不涉及競配建，其余均涉及競配建。 

??第二，配建要求過于嚴(yán)苛，出讓地塊的自身屬性也會(huì)影響溢價(jià)率情況，典型如地塊配套占比，有些地塊要求配建高比例的商業(yè)配比，或是只租不售配比等等，這種配套不同程度地對可售面積造成影響，也會(huì)對真實(shí)地價(jià)和溢價(jià)率造成影響。 

??第三，限售價(jià)，如果限價(jià)比較嚴(yán)苛，執(zhí)行起來也比較嚴(yán)，為了保障盈利空間，房企拍地態(tài)度相對謹(jǐn)慎，溢價(jià)率也不會(huì)很高。近兩年以來，這一政策的覆蓋面越來越廣，更多的二線城市開始明確加入進(jìn)來，如杭州、合肥、寧波、南京等市均是如此。 

??第四，限地價(jià)搖號(hào)“重出江湖”。如廣州南沙出讓的兩宗宅地均達(dá)到總價(jià)上限和競配建面積上限，最終均以搖號(hào)確定競得人，魯能和深業(yè)置地先后成為“幸運(yùn)兒”，兩宗地的樓板價(jià)均在1.9萬元/平方米，先后刷新了南沙區(qū)成交最高樓面價(jià)紀(jì)錄。毫無疑問，這種競拍規(guī)則的調(diào)整雖然會(huì)更加真實(shí)地為土拍降溫，但必然會(huì)造成溢價(jià)率“虛低”。 

??此外南京也重新開啟了類似政策，將達(dá)最高限價(jià)后競?cè)瞬欧棵娣e改為搖號(hào)，這在一定程度上也是為了控制地市熱度，尤其對于優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，溢價(jià)率將會(huì)止步于最高限價(jià)水平。土拍規(guī)劃調(diào)整之后，南京已經(jīng)2次集中掛牌，其中超半數(shù)土地將實(shí)施新政，照此來看，南京土拍溢價(jià)率和市場實(shí)際熱度的背離或進(jìn)一步加劇。 

??第五，競拍門檻過高，當(dāng)然門檻涉及很多方面，有資金類的，譬如提高保證金比重，這對于當(dāng)前普遍負(fù)債率處于高位的房企來說勢必會(huì)對樓市起到一定的降溫作用，還有開發(fā)資質(zhì)要求，譬如一些地鐵上蓋項(xiàng)目要求高等級(jí)的建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，或是要求引入世界500強(qiáng)企業(yè)，或是對開發(fā)商銷售排名有所限制，這無疑都會(huì)對參拍企業(yè)起到初步篩選的作用，溢價(jià)率勢必會(huì)有一定的下滑。 

??第六，企業(yè)聯(lián)合競拍。受資金壓力的影響，單一房企對于總價(jià)高的優(yōu)質(zhì)地塊拍地難度較大，許多優(yōu)質(zhì)房企采用聯(lián)合拿地的方式參拍，將競爭對手轉(zhuǎn)化為合作伙伴，溢價(jià)率大概率會(huì)下降。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前8月成交總價(jià)TOP10地塊有3宗是聯(lián)合競拍拿地，并且其中有2宗位于北京。 

??第七，溢價(jià)率還受到會(huì)供地結(jié)構(gòu)的影響，如果優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較少的話，溢價(jià)率也有明顯下調(diào)，譬如8月份，杭州、南京的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)就明顯較少，平均樓板價(jià)均在4000元/平方米以下，溢價(jià)率分別僅有6%和7%，較6、7月份溢價(jià)率有明顯下滑。

??03

?   企業(yè)應(yīng)對：

       密切監(jiān)測土拍政策變動(dòng)

       多維度評(píng)判真實(shí)地價(jià)是關(guān)鍵

??考慮到當(dāng)前溢價(jià)率失真現(xiàn)象的存在，尤其是熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊由于土拍規(guī)則較為復(fù)雜、通常還有競配建等要求，溢價(jià)率失真的現(xiàn)象更為普遍。并且在中央資金監(jiān)管趨嚴(yán)，地方需求側(cè)調(diào)控持續(xù)升級(jí)的背景下，目前土拍市場出現(xiàn)了更多變數(shù)。在目前失真的溢價(jià)率背景下，如果土拍市場真的出現(xiàn)了小幅降溫，大概率會(huì)被 “虛低”的溢價(jià)率指標(biāo)掩蓋，導(dǎo)致我們更難從整體指標(biāo)上判斷土拍熱度動(dòng)向。為了厘清真實(shí)的市場熱度變化，建議房企在參與土拍前，更應(yīng)從細(xì)處多做準(zhǔn)備： 

??第一，密切監(jiān)測地方調(diào)控的變動(dòng)情況，尤其是土拍規(guī)則的變動(dòng)，譬如達(dá)最高限價(jià)由競配建面積改為搖號(hào)的南京，在土拍規(guī)則調(diào)整后，優(yōu)質(zhì)地塊的樓板價(jià)勢必會(huì)有一定程度的下調(diào)，溢價(jià)率也會(huì)隨之下降； 

??第二，對于土拍限價(jià)搖號(hào)等難以測算真實(shí)地價(jià)的情況，可通過近期該市熱點(diǎn)地塊的參拍企業(yè)數(shù)量、競拍輪數(shù)變化作為參考，如果企業(yè)參拍數(shù)量和高競拍輪次都有明顯的下滑，即可以推測地市在降溫；此外，競拍加價(jià)幅度也可以作為參考指標(biāo)，如果房企整體加價(jià)比較謹(jǐn)慎，也意味著地市可能在降溫； 

??第三，要緊密監(jiān)測地塊的真實(shí)地價(jià)變化，因?yàn)槌鲎尩貕K可能自身有各類配建，或是房企的競配建，這勢必會(huì)影響可售面積和可售樓面價(jià)；參考周邊三公里范圍內(nèi)同類地塊的地價(jià)水平，利用可比地價(jià)這一指標(biāo)來衡量近期地價(jià)的變動(dòng)走勢，如果在限售價(jià)、配建比重相差不大的情況下，可售樓板價(jià)較周邊同類地塊的地價(jià)出現(xiàn)下滑或長時(shí)間的滯漲，則意味著土地市場在降溫。