[克而瑞]五大因素使新政后土拍熱度不減 調(diào)控再加碼箭在弦上

　　但地方政府提出的嚴查土拍資金來源、擴大土地供應等舉措并沒有得到理想的效果，近期調(diào)控城市土拍市場依舊高熱。如昨天(22日)龍湖首開以32億競得的白云新城宅地，刷新了廣州單價地王紀錄，前天(21日)的福州土拍也異常激烈，當日共有9宗住宅類土地出讓 ，其中8宗都達到了最高限價，進入了競配建面積的環(huán)節(jié)。再早一些，天津的單價地王紀錄、南京的江北單價地王紀錄也均在11月刷新。

　　近期土拍和商品房市場的冷熱差異，我們認為主要是基于以下五點原因：

　　1，調(diào)控城市供不應求的基本面并沒有發(fā)生改變。限購、限貸令的推出固然限制了大量的需求涌入，但預售證監(jiān)管加嚴、房價”限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情。從最新月度數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)調(diào)控城市仍然處于供不應求的局面。如京滬穗深10月份新增供應量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領預售證更是幾近“封0”。在我們監(jiān)測的調(diào)控城市中，僅南京、合肥、濟南供求比大于1，但聯(lián)系政策來看仍在情理之中，對于在本市存在“捂盤惜售”行為的開發(fā)商，南京、合肥新規(guī)規(guī)定禁止參與本市土拍；濟南新規(guī)更為嚴厲，將依法暫停網(wǎng)簽銷售。

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　　5，熱點城市前景預期未變，資金流入的沖動依然存在。近期熱點城市雖然加大了土地款資金來源監(jiān)察力度，但由于目前貨幣市場大環(huán)境仍然寬松，實體經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對有限，資金向房地產(chǎn)行業(yè)流入的動力仍然存在。另一方面在2016年良好的銷售業(yè)績支持下，對市場份額的訴求也在推動著房企加大拿地力度。

　　與我們在四季度初的判斷一致，10月份以來調(diào)控城市土拍熱度依舊有升無減，究其原因還是房企投資預期沒有發(fā)生根本性改變。這不禁讓我們想起了2013年末的那一輪土拍熱潮，同樣是在經(jīng)歷了短期多城(2月15城)調(diào)控之后，土拍熱度依然有增無減，12月共有63幅土地溢價率超過100%。

　　結合以上分析，從市場規(guī)律和企業(yè)角度看，就不難理解近期土地市場高熱的緣由；但從本輪行業(yè)調(diào)控視角看，土拍持續(xù)高燒還是大大超出了“政策預期”。為了真正達成2016年的調(diào)控目標，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出臺加碼政策，以期土地調(diào)控必須取得預期效果，不僅是資金來源監(jiān)管將進一步加嚴，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現(xiàn)。