[克而瑞]北京、成都新政堵漏，調(diào)控更趨精細(xì)化、高頻化

??京蓉新政微調(diào)堵漏、呵護(hù)剛需，力度溫和樓市難言轉(zhuǎn)向，未來調(diào)控更趨精細(xì)化、高頻化。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??8月4日，北京出臺新規(guī)，圍堵假離婚購房漏洞。無獨(dú)有偶，8月5日，成都加強(qiáng)贈與管理并優(yōu)化購房資格順位管理。聯(lián)系到北京上半年限競房大賣、首輪土拍房企競拍積極、樓市持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成都市場整體高熱與區(qū)域分化并存，首輪集中土拍異常火爆、溢價(jià)率創(chuàng)新高。政策出臺后影響如何？我們又能從中窺見哪些調(diào)控的趨勢？ 

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??北京前7月成交創(chuàng)新高
源于限競房收官大賣、地市熱度傳導(dǎo)

??2021年以來，北京房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，成交明顯放量，前七月成交規(guī)模創(chuàng)近年同期新高。2021年1-7月，北京商品住宅成交面積達(dá)到569萬平方米，同比增長104%，較2019年增長37%。并呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求局面，各月住宅供求比皆小于1，6月、7月供不應(yīng)求形勢加劇，供求比分別跌至0.4和0.5。

??究其原因，主要在于兩點(diǎn)：

??第一，限競房供應(yīng)接近尾聲，稀缺性迫使市場由買方向賣方轉(zhuǎn)變，去化明顯提速。在過去較長一段時間里，限競房供應(yīng)井噴，同質(zhì)競爭下購房者持幣觀望，因此限競房去化整體偏慢，尤其是區(qū)位不佳、性價(jià)比偏低的項(xiàng)目庫存長期積壓。而隨著限競房退潮，不少剛需購房者都想搭上限競時代“末班車”，觀望情緒明顯消散，去化提速、庫存消化。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，北京限競房供應(yīng)不足5千套，同比降幅超過七成。但成交量卻不降反增，超過1.5萬套，同比增長四成以上。截至6月末，限競房庫存僅剩2.4萬套，庫存規(guī)模較2020年末收縮萬套以上。

??第二，地市熱度向樓市傳導(dǎo)，首輪集中供地后樓市進(jìn)一步升溫。5月11日，北京首輪集中供地落幕，共攬金1109.7億元，平均溢價(jià)率7.4%。看似溢價(jià)率偏低，實(shí)則是由于嚴(yán)控溢價(jià)率且出讓條件苛刻，實(shí)際房企參拍熱情依然高漲，22宗地塊觸及地價(jià)合理上限，其中6宗轉(zhuǎn)入競報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額，海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等4宗宅地競至20%份額上限。總計(jì)10宗地塊轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

集中供地后樓市加速升溫，6月，北京商品住宅成交面積達(dá)到110萬平方米，創(chuàng)2021年以來新高，環(huán)比增長92%，同比翻番。7月盡管是樓市傳統(tǒng)淡季，購房者置業(yè)熱情不減，成交面積高達(dá)92萬平方米，同比增長42%。

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??成都前7月成交同比增三成
22%項(xiàng)目“日光”
首輪供地七成觸限價(jià)、平均自持20%

??2021年，成都房地產(chǎn)市場整體保持較高熱度，供應(yīng)縮量不改成交走高趨勢。1-7月，成都商品住宅供應(yīng)僅647萬平方米，同比下跌14%，但成交面積卻達(dá)到1006萬平方米，同比增長33%，較2019年增長32%。

??聚焦項(xiàng)目層面，2021年上半年，大成都范圍內(nèi)“日光盤”數(shù)量占比達(dá)到22%，較去年提升1個百分點(diǎn)，開盤去化率高于五成的項(xiàng)目占比達(dá)到47%，較2020年、2019年分別提升11個百分點(diǎn)、36個百分點(diǎn)，僅三成項(xiàng)目開盤去化率低于50%。

??與此同時，區(qū)域間市場冷熱分化依然突出。核心區(qū)域供不應(yīng)求，市場不斷升溫，開盤去化率大多在八成以上，天府新區(qū)熱度領(lǐng)跑，上半年21個開盤項(xiàng)目中有7個當(dāng)日售罄，僅3個項(xiàng)目去化率不足五成，成華、高新等高熱延續(xù)，錦江紅盤集中入市，亦有亮眼表現(xiàn)，金牛加速去庫存。近郊區(qū)域中，新都是供求主力區(qū)域，入市項(xiàng)目性價(jià)比較高，平均去化率維持在64%，郫都、龍泉驛等供過于求，競爭激烈，且以推售改善項(xiàng)目為主，整體銷售表現(xiàn)平平，開盤平均去化率僅為五成上下。遠(yuǎn)郊區(qū)市樓市總體保持平穩(wěn)，并無明顯升溫表現(xiàn)，僅邛崍成交迎來階段性放量，源于高價(jià)地成交推升市場預(yù)期。

??成都首輪集中土拍同樣競爭激烈，超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持比例近20%。6月11日，成都首輪集中供地結(jié)束，40宗涉宅用地全部成功出讓，攬金354.9億元，平均溢價(jià)率7%，平均自持比例接近20%，8宗地塊自持比例高于30%，高新區(qū)中河街道觀東社區(qū)地塊自持比例更是高達(dá)59%。高新、成華、青羊、金牛房地比超過0.8。

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??京蓉新政微調(diào)堵漏、呵護(hù)剛需
力度溫和樓市難言轉(zhuǎn)向
未來調(diào)控更趨精細(xì)化、高頻化

??8月4日，北京出臺新規(guī)，作為近期被住建部點(diǎn)名表揚(yáng)調(diào)控“模范生”，此番不僅未放松調(diào)控，還在查漏補(bǔ)缺，封堵“假離婚”購房漏洞。無獨(dú)有偶，早在北京之前，深圳、上海、合肥都出臺過類似政策，禁止通過“假離婚”套取購房資格。譬如上海規(guī)定離婚3年內(nèi)擁有的住房套數(shù)按離婚前總套數(shù)計(jì)算。而杭州則在無房家庭認(rèn)定上做限制，離異未滿3年且有購房記錄的，不作為無房家庭享受優(yōu)先權(quán)。

??8月5日，成都也出臺了房地產(chǎn)新政，加強(qiáng)贈與管理并優(yōu)化購房資格順位管理。一方面，限購堵漏，防止通過“贈與”騰挪購房資格規(guī)避限購，此前成都規(guī)定，贈與人出贈房屋后，名下房產(chǎn)即減少一套，隨即獲得一張新“房票”，而在新規(guī)則下，如果受贈人不具備購房資格的，贈與人名下房屋不減少、不新增“房票”。另一方面，成都“網(wǎng)紅盤”購房順位調(diào)整，保護(hù)在本區(qū)就業(yè)、落戶的真剛需購房者，規(guī)則是認(rèn)購率超300%的項(xiàng)目按四個順位復(fù)核購房資格，12個月以上社保+落戶>12個月社保>12個月落戶>僅有購房資格。

??總的來看，無論是北京還是成都的新政，都是執(zhí)行層面的微調(diào)，旨在完善房地產(chǎn)交易規(guī)則、封堵投機(jī)漏洞，對普通購房者而言保護(hù)多于限制。且政策力度較為溫和，樓市大不會因此而發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，如果調(diào)控不進(jìn)一步加碼，平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有升仍將是下半年京蓉兩市樓市運(yùn)行主基調(diào)。

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??熱點(diǎn)城市調(diào)控精細(xì)化、高頻化
更多三四線納入監(jiān)控問責(zé)體系
寧漢等或?qū)⒗^續(xù)加碼

??從近期出臺的地方調(diào)控政策來看，不難發(fā)現(xiàn)調(diào)控日趨精細(xì)：

??其一，規(guī)則的具體化，靶向施治、動態(tài)調(diào)節(jié)，如果政策效果不及預(yù)期，也可及時追加，這也使得調(diào)控趨于高頻化，2021年至今，成都已經(jīng)出臺了6次新政，上海更是連番9次加碼；

??其二，區(qū)域的細(xì)化，譬如此次成都新政，也不失為一劑良藥，適度為高新、天府新區(qū)等過熱區(qū)域降溫，又如此前房價(jià)上漲壓力大的金華、衢州等地區(qū)已將調(diào)控下沉到縣市，“一城一策”演變?yōu)椤耙豢h一策”。

??展望未來，我們有以下三點(diǎn)預(yù)判：

??第一，住建部問責(zé)機(jī)制將不斷強(qiáng)化，重點(diǎn)監(jiān)測城市名單持續(xù)擴(kuò)容，更多房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)上漲過快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系，其調(diào)控政策也將由住建部和省級政府共同督辦。

??第二，被約談城市調(diào)控加碼是大概率事件，涉及泉州、惠州、徐州、銀川4個城市。我們前期調(diào)研情況了解到，泉州房地產(chǎn)市場已然全面火爆、一房難求，東海等熱點(diǎn)板塊頻頻上演萬人搖號，出臺新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期已是刻不容緩。

??第三，基于調(diào)控政策趨于精細(xì)化、高頻化的判斷，前期已經(jīng)出臺過調(diào)控新政城市，諸如南京、武漢等，如果實(shí)施后效果未達(dá)目標(biāo)，或出現(xiàn)新情況、新問題，進(jìn)一步加大調(diào)控和監(jiān)管力度也不無可能。