[克而瑞]京滬深規(guī)范交易新政僅是“冷盤”，年度“大菜”還看信貸

??導 讀 

??穩(wěn)定京滬深市場具有行業(yè)風向標意義，市場屢創(chuàng)新高之關鍵仍在資產荒下資金推動。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??春節(jié)假期期間，上海、深圳和北京相繼規(guī)范房地產交易秩序，上海新開盤項目實行積分制排序搖號，深圳建立二手住房交易價格參考機制，北京則嚴令各經紀機構及從業(yè)人員不得制造購房恐慌情緒。熱點城市加強市場監(jiān)管的用意何在？未來房地產市場又將如何演變？

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??京滬深多舉措規(guī)范房地產交易

??落實“房住不炒”穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期

??上海、深圳和北京紛紛加強市場監(jiān)管，進一步規(guī)范房地產交易秩序，全面落實“房住不炒”的基本定位，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調控目標。

??具體而言，上海新開盤項目實行積分搖號制度，當認籌組數(shù)與推售套數(shù)的比例超過1.3：1時，將依據(jù)基礎分和動態(tài)分加總積分排序，劃定入圍分數(shù)線及搖號入圍名單，最大程度保障無房家庭購房權益，打壓市場投資炒作氛圍。而從實際開盤情況來看，市場整體反響平淡，春節(jié)假期部分新開盤項目認籌比并未達到1.3：1的積分制排序搖號門檻。典型如寶山區(qū)的經緯學府陽光，由于沒有超過三成的足額認籌組數(shù)，成為首個不采取積分制排序搖號的樓盤。

??深圳市住建局建立二手住房交易價格參考機制，并發(fā)布了全市3595個住宅小區(qū)二手房指導價，意在以二手住房交易信息公開透明為主要抓手，引導市場理性交易，維穩(wěn)市場預期。

??北京多部委聯(lián)合召開約談會，嚴令各經紀機構及從業(yè)人員不得制造購房恐慌情緒，不得渲染、炒作房屋交易信息，并開展一系列的專項檢查，嚴防經營貸、消費貸、首付貸等資金違規(guī)流入房地產市場。

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??穩(wěn)定京滬深市場具有行業(yè)風向標意義

??市場屢創(chuàng)新高之關鍵仍在資產荒下資金推動

??2020年二季度以來，北京、上海和深圳房地產市場顯著轉暖，成交持續(xù)回升至高位，全年商品住宅成交面積齊創(chuàng)近年來新高。典型如上海，2020年商品住宅成交917萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，同比增長23%。

??2020年末，北京、上海新房成交出現(xiàn)翹尾行情，12月商品住宅成交面積都在120萬平方米左右，創(chuàng)近年來新高。2021年初，市場熱度不減，成交持續(xù)高位運行，上海和深圳更是出現(xiàn)過熱征兆。典型如深圳，前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤”集中網(wǎng)簽備案，成交一舉刷新近年來單月新高，環(huán)比增長49%。

??2020年二季度以來，北京、上海和深圳二手房市場同步轉暖，成交持續(xù)高位運行，全年二手房成交面積皆創(chuàng)近年來新高。譬如，2020年上海二手房市場迎來了又一個成交大年，全年成交面積2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，成交金額10091億元，更是創(chuàng)歷史新高。

??2020年末，北京、上海二手房成交同樣出現(xiàn)翹尾行情，12月二手房成交顯著放量，并創(chuàng)近年來單月新高。2021年初，上海二手房市場出現(xiàn)政策“末班車”行情，1月二手房成交面積高達371萬平方米，續(xù)創(chuàng)近年來新高。

??2020年，京滬深豪宅市場異?；馃?，譬如上?？們r1000萬元以上豪宅共計成交10872套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。其中，核心區(qū)域限價盤打新市場持續(xù)火爆，浦東區(qū)的尚峰名邸中簽率低至7.9%。主要原因在于資產荒下的資金所推動，寬松貨幣環(huán)境強化民眾樸素的保值增值預期，市場預期資產價格會上升，可能“貶值”的貨幣流向房地產市場。

??鑒于京滬深乃是房地產行業(yè)風向標，隨著房地產市場顯著轉暖，甚至出現(xiàn)市場過熱的征兆，成交持續(xù)高位保持并創(chuàng)新高，短期內房價或將面臨一定的上漲壓力。此階段加強市場監(jiān)管，進一步規(guī)范房地產交易秩序，實屬市場意料之中。 

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??住戶中長期貸款占比由61%降至26%

??今年行業(yè)冷暖將與信貸管控強度正相關

??2021年1月底，上海、廣州和深圳等熱點城市房地產信貸資金監(jiān)管趨緊，多數(shù)銀行房貸額度緊張，放貸速度放緩，部分國有大行甚至階段性停貸。譬如，上海銀保監(jiān)局進一步加強個人住房信貸管理，重點涉及房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、信貸資金用途管理等方面內容。又如北京銀保監(jiān)局開展專項檢查，嚴防消費貸、經營貸資金違規(guī)流入房地產市場。

??房地產信貸資金監(jiān)管漸顯成效。央行金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1月人民幣貸款增加3.58萬億元，同比多增2252億元。其中，住戶短期貸款增加3278億元，占比跌至9.2%，住戶中長期貸款（房貸是最為重要的組成部分）增加9448億元，占比跌至26.4%，環(huán)比減少8.5個百分點，相較于2020年所達到的61.1%高點更是相差甚遠。

??我們認為2021年央行貨幣政策或將松緊適度，保持市場流動性合理充裕，但堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，極力避免以宏觀杠桿率進一步高企為代價換取不合理的經濟增長。并持續(xù)深化金融供給側結構性改革，積極引導銀行業(yè)金融機構把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到中小微、高科創(chuàng)企業(yè)等實體經濟領域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

??現(xiàn)階段房地產行業(yè)仍是去杠桿的重要領域，金融要去房地產化，房地產也要去金融化。熱點城市更將狠抓落實房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏，房貸利率或將適度上調。倘若房貸額度管控過嚴，或停貸時間過長，勢必將對房地產市場構成實質性沖擊，未來樓市冷暖變化將與信貸資金管控強度緊密正相關。

??可以期許的是，隨著央行貨幣政策逐漸回歸中性，房地產行業(yè)全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，熱點城市房地產市場有望逐漸回歸理性，屆時諸如加強市場監(jiān)管、規(guī)范房地產交易秩序等管控措施或將沒有跟進落地執(zhí)行的必要性。