[易居研究院]對(duì)上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的點(diǎn)評(píng)

??2021年1月21日，上海市住建委等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。

2021年1月22日

??研究院快評(píng)

??此次政策出臺(tái)，直接針對(duì)了此前上海房屋認(rèn)籌過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象。政策出臺(tái)非常及時(shí)，也非常全面，涉及土地、限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。此次政策有九條內(nèi)容，其中有幾條內(nèi)容非常核心，值得后續(xù)積極關(guān)注。

??1、完善土地市場(chǎng)管理

??此次政策明確，完善土地市場(chǎng)管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。從此次政策內(nèi)容看，強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)。第一、土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當(dāng)前購(gòu)房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場(chǎng)供地的調(diào)整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項(xiàng)目的增多，利好相關(guān)人員住房的解決。第三、政策也提到了對(duì)土地價(jià)格的穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的堅(jiān)持，這也是為了防范地價(jià)上漲傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上去。

??2、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策

??此次政策明確，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。這個(gè)政策其實(shí)就是打擊了假離婚的現(xiàn)象。過(guò)去通過(guò)此類假離婚，其實(shí)可以騙取購(gòu)房資格。而現(xiàn)在即便是離婚了，那么最近3年購(gòu)房也都還是有影響的。相對(duì)來(lái)說(shuō)，上海政策更嚴(yán)。有部分城市規(guī)定是，如果離異2年內(nèi)那么是要追溯過(guò)去家庭所有房產(chǎn)的，而上海升級(jí)為3年，政策嚴(yán)厲性更強(qiáng)。

??3、調(diào)整增值稅征免年限

??此次政策明確，調(diào)整增值稅征免年限。將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。這個(gè)政策積極落實(shí)了2020年7月24日國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)精神，真正從稅費(fèi)角度進(jìn)行了管控。目前來(lái)看，包括深圳、上海等地都將落實(shí)此類政策，這使得增值稅政策的影響力增大。通過(guò)此類政策，也使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大，防范部分房東房源快買(mǎi)快賣(mài)的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。類似政策對(duì)于后續(xù)二手房交易影響較大。

??4、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策

??此次政策明確，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這里的政策中，最大的亮點(diǎn)就是提到了“房貸集中度”的概念。實(shí)際上由于2021年也是央行等部門(mén)落實(shí)房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個(gè)機(jī)會(huì)積極落實(shí)。后續(xù)銀行在貸款方面勢(shì)必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤(pán)，后續(xù)貸款方面勢(shì)必會(huì)面臨收緊的可能。

??5、嚴(yán)格商品住房銷售管理

??此次政策明確，嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案?jìng)浒腹芾?。?yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。從這里的表述來(lái)看，最為核心的就是搖號(hào)制度的完善。此次政策提到了搖號(hào)政策應(yīng)該優(yōu)先顧及無(wú)房家庭，后續(xù)一些人才購(gòu)房勢(shì)必可以享受更好的政策。預(yù)計(jì)后續(xù)上海還會(huì)出臺(tái)各類搖號(hào)選房制度，類似優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的制度，真正保障購(gòu)房者尤其是無(wú)房者的權(quán)益。