[克而瑞]杭州搖號(hào)新政出臺(tái)，能否減少“萬人搖”、遏制投機(jī)熱？

??導(dǎo) 讀 

??本次搖號(hào)新政能否真正抑制投機(jī)熱、平復(fù)市場情緒？

??◎  研究員 /楊科偉、李詩昀

??7月2日，杭州發(fā)布商品住宅搖號(hào)新政，涉及人才購房加綁限售、加大對(duì)無房家庭傾斜力度等四方面內(nèi)容，旨在支持自住需求，抑制投機(jī)炒房。聯(lián)系到疫后杭州樓市、地市迅速復(fù)蘇，“萬人搖”項(xiàng)目更是屢屢引發(fā)關(guān)注。本次搖號(hào)新政能否真正抑制投機(jī)熱、平復(fù)市場情緒？

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??市場背景：“萬人搖”頻現(xiàn)，疫后杭州樓市、地市趨于火熱

??7月2日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求的通知》，調(diào)整新建商品住宅項(xiàng)目搖號(hào)規(guī)則，旨在貫徹落實(shí)“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投機(jī)炒房。

??搖號(hào)新政的背后，是疫后杭州樓市的異常火熱。

??第一，商品住宅成交面積逐月攀升、屢創(chuàng)新高。3月以來，隨著疫情影響逐步消散，杭州樓市迅速復(fù)蘇，單月住宅成交面積皆在100萬平方米以上，且呈現(xiàn)逐月攀升趨勢，6月更是達(dá)到了195萬平方米，創(chuàng)近3年來新高。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，每每成交走向階段性高位，調(diào)控大棒便緊隨而至。

??第二，“萬人搖”項(xiàng)目頻現(xiàn)，高性價(jià)比項(xiàng)目中簽率極低。3月以來，杭州已有4個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)登記報(bào)名人數(shù)破萬，其中，6萬人搖900套房、中簽率不足2%的遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目曾一度引發(fā)熱議。如果單單統(tǒng)計(jì)中簽率，4個(gè)月內(nèi)，杭州有21個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)中簽率低于5%，融創(chuàng)城0.5%的低中簽率為其中之最。

??第三，土地市場同樣火熱。3月以來，杭州共計(jì)出讓75幅涉宅用地，成交總建面達(dá)773萬平方米，整體溢價(jià)率高達(dá)22%，其中有近三成宅地拍至封頂溢價(jià)轉(zhuǎn)入競自持，4月蕭山戴村地塊更是以22%的高自持比例拍出。 

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??搖號(hào)新政：打補(bǔ)丁、堵漏洞，謹(jǐn)防投機(jī)性需求擠出剛需

??搖號(hào)購房新政主要涉及四方面內(nèi)容：高層次人才優(yōu)先購房政策加綁限售期限、縮小“無房家庭”認(rèn)定范圍、加大對(duì)“無房家庭”政策傾斜力度、增加購房意向登記限制。具體來說：

??第一，人才優(yōu)先購房加綁5年限售期，為2月“高層次人才優(yōu)先購房”政策打上補(bǔ)丁，將有效填補(bǔ)利用人才政策進(jìn)行投機(jī)炒房的漏洞。2月24日，杭州市出臺(tái)文件明確支持高層次人才優(yōu)先購房，其中A類人才購房免搖號(hào)，B、C、D、E類人才按不高于20%的比例優(yōu)先供應(yīng)。從實(shí)際情況來看，出于種種目的，開發(fā)商普遍按頂格比例執(zhí)行，使得人才渠道中簽率大幅提升，而正常渠道搖號(hào)中簽率被進(jìn)一步壓縮。舉例來說，遠(yuǎn)洋西溪公館的整體搖號(hào)中簽率在1%左右，而人才購房的中簽率則高達(dá)52%，多數(shù)項(xiàng)目的人才購房中簽率更是高達(dá)100%。

??第二，加大對(duì)“無房家庭”政策傾斜力度，強(qiáng)制規(guī)定均價(jià)3.5萬元/平方米以下項(xiàng)目供給“無房家庭”的房源比例需超50%，此舉將大大增加“無房家庭”搖號(hào)中簽率。不難發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)低中簽率的搖號(hào)盤均價(jià)皆低于3.5萬元/平方米的價(jià)格線。分區(qū)域來看，除核心六區(qū)外，余杭、蕭山、臨安、富陽等近遠(yuǎn)郊區(qū)的住宅均價(jià)也皆在劃定價(jià)格線之下。

??第三，縮減“無房家庭”認(rèn)定范圍，對(duì)于非限購區(qū)戶籍家庭，需要同時(shí)滿足戶籍所在地?zé)o房和限購區(qū)內(nèi)1年社保兩個(gè)條件，才能被認(rèn)定為“無房家庭”享受搖號(hào)傾斜政策，此舉意在減少非限購區(qū)戶籍家庭涌入限購區(qū)投機(jī)炒房。第四，增加購房意向登記限制，規(guī)定每個(gè)購房家庭同一時(shí)間段內(nèi)只能參加一處購房意向登記。

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??展望：新政利好剛需購房者，但恐難徹底矯正市場投機(jī)心態(tài)

??總的來說，本次搖號(hào)新政的落腳點(diǎn)在于填補(bǔ)此前搖號(hào)政策、人才優(yōu)先購房政策的漏洞。

??新政實(shí)施后，部分投機(jī)性需求會(huì)受到抑制，高層次人才、非限購區(qū)戶籍人口這兩類人群的參拍熱情會(huì)有所降低，真正的剛需群體將從中受益，尤其是限購區(qū)域內(nèi)的無房家庭搖號(hào)中簽率將有顯著改善。

??至于新政能否真正減少“萬人搖”現(xiàn)象的出現(xiàn)、徹底遏制市場投機(jī)熱度，仍然存疑。

??首先，“萬人搖”往往是引發(fā)市場焦慮、催生投機(jī)需求的重要導(dǎo)火索，而“萬人搖”現(xiàn)象的根本成因是限價(jià)制度下一二手房價(jià)格倒掛的套利空間存在，新政并未觸及限價(jià)制度這一根本，自然很難阻止“萬人搖”事件的再現(xiàn)。

??其次，房價(jià)上漲預(yù)期是市場投機(jī)熱情高漲的根本支撐。除了疫情之后貨幣環(huán)境趨于寬松之外，近期杭州多條地鐵線路開通使得“一小時(shí)交通圈”再擴(kuò)容、常住人口增量位居二線城市之首等基本面利好信息，以及疫后樓市復(fù)蘇迅速、土拍屢屢拍至封頂價(jià)等等因素，都在助推市場形成房價(jià)上漲的一致性預(yù)期。搖號(hào)新政并不能消除這一預(yù)期，市場恢復(fù)理性仍需仰賴其自我調(diào)節(jié)機(jī)制。