[克而瑞]國務院要素市場化改革釋放三重利好房地產(chǎn)

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??昨日，中共中央、國務院發(fā)布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，具體涉及土地、勞動力、資本、技術和數(shù)據(jù)等要素市場化配置改革。受限于海外疫情持續(xù)蔓延，二季度中國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場下行壓力仍不容小覷，新政將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？哪類群體、哪些城市更將明顯受益？

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??土地改革使農(nóng)民增收、降低用地成本，中長期緩解核心城市供需壓力

??土地要素市場化配置核心在于全面市場化，以逐步統(tǒng)一的價格手段為杠桿，更好更快地落實土地集約化利用，在一定程度上提升農(nóng)業(yè)人口財產(chǎn)性收入及購買力，包括以下四個方面：

??其一，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，逐步消弭城鄉(xiāng)建設用地二元價格體制。一方面，加快修改完善土地管理法實施條例，繼而在立法層面予以根本性的制度保障。另一方面，農(nóng)村土地征收制度改革的關鍵點在于擴大有償使用范圍，并提升被征收的農(nóng)村土地補償標準，逐步向市場化的價格靠攏，有利于提升農(nóng)業(yè)人口財產(chǎn)性收入，增強其購買力。建立集體經(jīng)營性建設用地入市增值收益分配制度，有利于加快集體建設用地入市進程，并將更多的增值收益分配給集體組織。

??其二，深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革，降低企業(yè)用地成本，更好地支持企業(yè)乃至實體經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。工業(yè)用地采用長期租賃、先租后讓、作價入資（入股）的受讓方式，有利于降低企業(yè)用地成本，緩解企業(yè)投資資金壓力。

??其三，盤活存量建設用地這座“金礦”，加快落實土地集約化利用。一方面，盤活利用國有企業(yè)存量用地，最大程度緩解核心城市供地壓力。另一方面，深化農(nóng)村宅基地制度改革，合理調(diào)配城鄉(xiāng)建設用地增減變化，在融合城鄉(xiāng)發(fā)展的同時全面助力鄉(xiāng)村振興。

??其四、探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區(qū)域交易機制。這一點也是最需要關注的，中長期將給未來新型城鎮(zhèn)化建設過程中的城市群—都市圈中的中心城市帶來更多利好，極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設用地。在總量規(guī)模一定的前提下，土地跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。

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??戶籍改革增強大城市龍頭活力，提升中小城市吸引力

??戶籍制度改革乃是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的根本所向，涉及分類放開落戶限制，基本公共服務全面均衡化，既增強大城市龍頭活力，全面引領城市群向好發(fā)展，又提升中小城市吸引力，外出人口將有所回流，農(nóng)業(yè)轉移人口將就近城鎮(zhèn)化，具體而言：

??超大、特大城市完善積分落戶政策，并在長三角、珠三角等城市群率先實現(xiàn)戶籍準入年限同城化累計互認，有利于引導核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間人口雙向流動，核心城市龍頭效應進一步強化，全面引領新一輪城市群更好更快發(fā)展；那些產(chǎn)業(yè)基礎相較堅實的三四線城市也將明顯受益，外出人口或將有所回流。相較而言，長三角、珠三角、京津冀、成渝和中原這五大城市群有望率先試點戶籍準入年限同城化累計互認，城市群內(nèi)人口流動將更為頻繁，以期實現(xiàn)真正意義上的同城化。

??放開放寬除個別超大城市外的城市落戶政策，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。受惠于中小城市戶籍制度全面放開，中小城市城鎮(zhèn)化進程有望提速發(fā)展，農(nóng)業(yè)轉移人口將就近城鎮(zhèn)化，更好地解決三個“1億人”問題。隨著更多農(nóng)業(yè)人口轉移落戶至鄰近的中小城市，期間必將釋放不菲的增量購房需求。

??城鎮(zhèn)教育、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務與常住人口掛鉤，有助于平衡不同能級城市之間的公共服務資源，助力經(jīng)濟相較落后、財政收入短缺的低能級城市加快建設完善基本公共服務，減緩弱三四線城市人口外流，乃至實現(xiàn)人口回流。不過，現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等公共服務資源仍集中在一二線城市，下一步仍需有序引導優(yōu)質(zhì)公共服務資源由一二線城市向三四線乃至更低能級城市輻射轉移。

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??增加低收群體、科創(chuàng)及管理人才收入，房地產(chǎn)低端有保障、高端有支撐

??生產(chǎn)要素要由市場評價貢獻，按貢獻決定報酬，意即提升低收入群體、科創(chuàng)及管理人才收入水平，作用于房地產(chǎn)市場，低端市場有保障、高端市場有支撐，具體而言：

??保護勞動所得，增加勞動者特別是一線勞動者勞動報酬，提高勞動報酬在初次分配中的比重。聯(lián)系到勞動者特別是一線勞動者收入來源單一化，工資性收入往往占據(jù)極高的比重，新政將有利于提升低收群體收入水平，保障底層剛需有序釋放。

??落實以增加知識價值為導向的收入分配政策，充分尊重科研、技術、管理人才，充分體現(xiàn)技術、知識、管理、數(shù)據(jù)等要素的價值。隨著產(chǎn)業(yè)結構不斷轉型升級，各類科創(chuàng)領域人才將是新一輪經(jīng)濟發(fā)展的核心競爭力，新政將有利于提升科創(chuàng)及管理人才收入水平，中高端改善性購房需求仍有支撐，中高端市場仍有進一步挖潛的空間。