[中信建投]調控穩(wěn)字當頭，預期前瞻管理

??政治局會議房地產表態(tài)：預期管理，穩(wěn)字當頭

??1、要下決心解決好的是哪些房地產市場問題？

??結合會議內容，我們認為當前房地產市場問題核心在于：1、結構性供需的不均衡；2、以及由于供需問題所衍生的市場秩序問題。其中有關于“因城施策”、“引導預期”、“整治秩序”、“長效機制”等表述其實與5月19日的住建部發(fā)文并沒有太大差別。我們認為圍繞著上述2個問題的解決將構成下半年調控思路的重心，下半年將在需求端打擊投資炒作，供應端整頓違規(guī)行為，加速供給。

??2、堅決遏制房價上漲的表述是否超預期？

??這樣的表述似乎第一次在政治局會議中提出，但是在執(zhí)行層面其實對市場而言并不陌生。2016年底以來重點城市的預售證管理已經實施了快2年，這些城市的統(tǒng)計口徑價格上漲確實得到了明顯的“遏制”。所以在整體供應并未完全跟上的市場中，以“限價”、“搖號”等以時間換空間的政策還會執(zhí)行下去，但內容上不用擔心有更新的手段。我們認為如同經濟的“六穩(wěn)”目標，房地產的調控思路也是穩(wěn)定，而不是打擊，這種表述更加類似于預期管理。

??深圳樓市新政

??我們在7月初的報告《從近期政策變化展望下半年調控思路》中就提出熱點城市在之前嚴格的政策環(huán)境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。本次深圳樓市新政首先在上周就已經有預期，而且內容上除了限售，其余如限制企業(yè)購房、堵漏離婚買房等都是屬于補丁政策。

??百強房企7月銷售：再創(chuàng)高峰

??根據(jù)克而瑞披露數(shù)據(jù)以及已完成實際銷售情況所作的修正，2018年前7月百強房企銷售額達到5.36萬億元，同比增長39.4%，增速較上半年提高2.5個百分點；其中Top10房企銷售額為2.29萬億元，同比增長30.2%，增速較上半年提高0.2個百分點。

??邊際改善未完待續(xù)，板塊估值亟待修復

??政治局會議明確房地產調控思路延續(xù)，但同時我們也能看到在整體經濟不確定性增加環(huán)境下，圍繞著流動性、去杠桿節(jié)奏的邊際改善也在發(fā)生，對于房地產市場而言，積極因素也正在逐步累積，行業(yè)銷售增速持續(xù)修復，我們認為對于地產板塊的過度悲觀情緒有望得到修正。當前房地產行業(yè)估值無論是絕對水平還是和歷史相比較都已足夠便宜，貨幣政策的邊際改善未完待續(xù)，低庫存環(huán)境疊加宏觀流動性改善是市場延續(xù)的動力，板塊估值具備進一步修復的空間。

??風險提示：房地產成交超預期調整等。