住建部再度發(fā)聲：要求各地因地制宜推進棚改貨幣化

??導(dǎo)讀：四年前，央行推出PSL（抵押補充貸款），當“去庫存”和“棚改三年攻堅計劃”撞在一起，棚改貨幣化被視為同時解決了這兩大難題。四年后，伴隨棚改貨幣化安置而來的房地產(chǎn)市場過熱、地方債務(wù)壓力增加等風(fēng)險，屢屢引發(fā)市場擔憂。對此，住建部自去年明確控制貨幣化安置比例后再度發(fā)聲，要求各地因地制宜推進棚改貨幣化。那么，對于棚改，住建部的下一步具體怎么走？對樓市又會產(chǎn)生哪些影響？

??棚改貨幣化安置輕踩剎車

??住建部7月12日召開吹風(fēng)會，發(fā)布了今年上半年棚戶區(qū)改造進程和下半年相關(guān)工作安排。據(jù)了解，今年1月至6月，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占今年目標任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時，還將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴禁違規(guī)支出。

??住建部同時表示，商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。

??2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出了新版“三年棚改攻堅計劃”。按照計劃，2018-2020年，我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。而在2018年政府工作報告中則進一步指出，“啟動新的三年棚改攻堅計劃，2018年開工580萬套”。

??棚戶區(qū)改造勢頭不減，而今年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風(fēng)口浪尖。6月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息；6月26日地產(chǎn)股集體暴跌，當日晚間又有報道稱，國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在一個電話會議中表示，最近兩周國開行才將審批權(quán)限收回；但6月27日，國開行新聞辦澄清稱，從未授權(quán)任何人員參加該電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論。

??盡管經(jīng)歷了幾度反轉(zhuǎn)，但棚改貨幣化政策收緊已經(jīng)顯露跡象。早在2017年8月，住建部等六部委曾印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印發(fā)通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。

??而此次，住建部也再次強調(diào)，在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，則可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

??下一步，棚改怎么走？

??一是，切實抓好棚改項目建設(shè)。各地應(yīng)當及早開工新建項目，加快建設(shè)續(xù)建項目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進樓”，住得放心、舒心。

??二是，依法依規(guī)控制棚改成本。各地要樹立精打細算理念，嚴格依法依規(guī)辦事，嚴禁大手大腳花錢，嚴禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時償還棚改貸款，努力實現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。

??三是，進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍，重點攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

??四是，因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

??政策趨嚴，貨幣化安置比例或?qū)p少

??中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示，“棚戶區(qū)改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力和居住水平，但也要注意到，貨幣化安置同時刺激了需求，給宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險隱患。房地產(chǎn)市場的特點決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權(quán)宜之計，不宜長期使用。從當前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產(chǎn)去庫存政策的負面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出?！?/p>

??北京師范大學(xué)經(jīng)濟系主任羅楚亮也表示，“作為一種財產(chǎn)積累形式，房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響，房產(chǎn)價值相對于收入的貢獻率快速上升，低收入人口中所占的房產(chǎn)價值份額在下降?！?/p>

??思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，“棚改的收緊是未來的趨勢，但棚改不可能一刀切而是一個漸進式的過程，特別是棚改貨幣化安置對三四線城市商品住房庫存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫存消化進入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進入市場，就會催生整個市場的投資需求。“根據(jù)市場商品住房庫存量來看，棚改已經(jīng)進入逐漸踩剎車的節(jié)點，此時政府采用漸進式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項合理的調(diào)控政策?！?/p>

??國海證券研究所固定收益首席分析師 靳毅表示，“未來，長期棚改專項債券將有效替代貨幣化安置的資金來源。相較于政策性銀行專項貸款，專項債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險。這對央行和地方政府都將更有益處?！?/p>

??對此，從目前來看，三四線庫存在繼續(xù)減少，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟了庫存短缺時代。棚改政策雖然不會一刀切，但貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并考慮減少的時候了。

??（內(nèi)容來源：中國經(jīng)濟導(dǎo)報、北京商報等）