[克而瑞]數(shù)智洞見(jiàn) 疫中探市——疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)線上發(fā)布會(huì)精彩觀點(diǎn)分享

??5月10日，克而瑞研究中心“數(shù)智洞見(jiàn) 疫中探市”——疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)線上發(fā)布會(huì)圓滿舉行?？硕鹧芯恐行穆?lián)合八城機(jī)構(gòu)，攜手基金券商、業(yè)內(nèi)企業(yè)高管共啟線上論壇。

??作為克而瑞“數(shù)智洞見(jiàn) 疫中探市”線上發(fā)布會(huì)的開(kāi)篇【住宅開(kāi)發(fā)】專場(chǎng)分論壇，本次線上論壇由克而瑞研究中心主辦，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生、克而瑞CEO張燕女士以及克而瑞八大機(jī)構(gòu)、城市總經(jīng)理及首席分析師，聯(lián)合基金券商、典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高管，圍繞疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及未來(lái)展望進(jìn)行全面分享，聚焦八大典型城市樓市表現(xiàn)展開(kāi)對(duì)話。

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??疫情疊加行業(yè)下行壓力，住宅市場(chǎng)亟待洞察與預(yù)判

??眾所周知，多點(diǎn)爆發(fā)的疫情，成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。今年春天以來(lái)，以上海為代表的部分城市，按下了暫停鍵。 

??過(guò)去一個(gè)多月，行業(yè)共同見(jiàn)證了疫情與市場(chǎng)夾擊下的行業(yè)陣痛，當(dāng)然，也有部分城市和市場(chǎng)的短暫回暖。另外一方面，政策利好頻出，市場(chǎng)卻沒(méi)有出現(xiàn)熱烈回響。在企業(yè)端，前四月銷售規(guī)模同比跌幅過(guò)半，大部分房企開(kāi)始調(diào)降全年銷售目標(biāo)，償債壓力也依然非常嚴(yán)峻。 

??基于此，2022年5月10-13日，克而瑞推出“數(shù)智洞見(jiàn) 疫中探市”線上系列發(fā)布，并設(shè)置住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、租賃住宅、產(chǎn)城發(fā)展、文旅產(chǎn)業(yè)七大分論壇。這其中，作為本次發(fā)布會(huì)的開(kāi)篇【住宅開(kāi)發(fā)】專場(chǎng)分論壇——疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)布會(huì)率先開(kāi)啟。

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??探究行業(yè)危與機(jī)，克而瑞發(fā)布“疫情下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告”

??就在剛剛過(guò)去的五一，經(jīng)歷了政策“春風(fēng)”托底的多城，整體供應(yīng)迎來(lái)了集中放量，而不少房地產(chǎn)企業(yè)的推盤積極性也明顯上升。展望后市，經(jīng)歷房地產(chǎn)救市政策、疫情紓困之后的行業(yè)整體市場(chǎng)如何，各城市新房、二手房以及土地市場(chǎng)又將如何走向？疫情得以有效控制后的房地產(chǎn)行業(yè)，是不是行情也將穩(wěn)步修復(fù)？

??聚焦疫情下的住宅市場(chǎng)，探尋行業(yè)與企業(yè)未來(lái)。自5月初開(kāi)始，在專項(xiàng)深度研究之外，克而瑞研究中心也在第一時(shí)間啟動(dòng)并展開(kāi)疫情下的“城市聚焦調(diào)研問(wèn)卷”及疫情下置業(yè)需求客戶等多項(xiàng)調(diào)研，通過(guò)疫中市場(chǎng)研究、城市研究、產(chǎn)品調(diào)研、熱點(diǎn)城市與話題調(diào)研等，圍繞疫中疫后住宅市場(chǎng)進(jìn)行深入洞察與解析，并針對(duì)反饋熱列的話題及成果在本次論壇上進(jìn)行深度探討。

??相關(guān)研究成果，克而瑞研究中心《疫情下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望報(bào)告》也在今天全面發(fā)布，以期助力行業(yè)及企業(yè)客觀洞察經(jīng)濟(jì)時(shí)局，準(zhǔn)確把握行業(yè)趨勢(shì)，前瞻布局市場(chǎng)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

??03

??八城對(duì)話，企業(yè)與基金券商共探企業(yè)應(yīng)變之道

??對(duì)房企而言，擺在面前的是兩大生存問(wèn)題：一個(gè)短期生存的“燃眉之急”，另一個(gè)是探索全新市場(chǎng)與行業(yè)環(huán)境下的長(zhǎng)遠(yuǎn)以及可持續(xù)發(fā)展的模式。

??本次論壇上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生圍繞《疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析及未來(lái)展望》展開(kāi)分享；克而瑞CEO張燕女士聚焦疫情下的典型城市，對(duì)話北京、深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢、重慶、上海城市、區(qū)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理及首席分析師，圍繞疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及未來(lái)展望；特邀基金券商的專家中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁先生進(jìn)行題為《回歸新發(fā)展常態(tài)，擁抱新發(fā)展模式》的主題演講。

??論壇上，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生開(kāi)啟了《疫情‘自救’之下，房企發(fā)展新模式與估值‘保衛(wèi)戰(zhàn)’探討》圓桌論壇環(huán)節(jié)，來(lái)自開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表融信集團(tuán)副總裁 張銀女士、中奧地產(chǎn)副總裁李光先生以及克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理孫楊先生參與對(duì)話，圍繞市場(chǎng)、營(yíng)銷、融資、股票債券等內(nèi)容分享了專業(yè)觀點(diǎn)和洞見(jiàn)。

??現(xiàn)場(chǎng)觀點(diǎn)摘要如下：

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??就全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)而言，政策層面是真正影響市場(chǎng)的導(dǎo)火線。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，前4月全國(guó)有83個(gè)省市出臺(tái)相關(guān)松綁政策，是近幾年中放松政策出臺(tái)最密集的一次。但到目前為止，政策對(duì)市場(chǎng)成交的積極效果還沒(méi)有顯現(xiàn)，當(dāng)然，這與4月以來(lái)疫情多點(diǎn)散發(fā)不無(wú)關(guān)系，預(yù)計(jì)5、6月份還會(huì)有一些力度更大的地方政策出臺(tái)。

??另外，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有超過(guò)20多個(gè)城市線下售樓處因疫情而輪番關(guān)閉，造成了無(wú)法及時(shí)推貨。在這個(gè)背景之下，新房供應(yīng)前4月創(chuàng)三年同期新低，4月單月同比降幅持續(xù)擴(kuò)大到57%。究其原因，一方面和去年下半年土拍市場(chǎng)逐步走低有一定關(guān)系，另一方面原因也與市場(chǎng)成交不足以及疫情等原因密切相關(guān)。

??成交方面，2022年以來(lái)市場(chǎng)逐月回落，4月同比降幅再次擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到60%，特別是三四線同比降63%，居不同能級(jí)城市之首。項(xiàng)目開(kāi)盤去化率逐月走低，熱點(diǎn)城市越來(lái)越少，半數(shù)以上城市去化率低于30%且仍在下降。疫情加劇區(qū)域分化，長(zhǎng)三角高位回落，4月同比降69%跌幅超過(guò)全國(guó)平均水平。二手房成交相比新房更差，成交量同比“腰斬”。值得一提的是，五一期間，北京、成都同環(huán)比上升，部分企業(yè)銷售好于春節(jié)，這也是一個(gè)積極的信號(hào)。

??土地市場(chǎng)方面，疫情之下，長(zhǎng)三角依然是投資熱點(diǎn)。剛剛過(guò)去的杭州土拍展示出了非常高的熱度，合肥也有多塊地封頂成交，盡管如此，依然掩飾不了整體的慘淡。上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市因延遲第一輪土拍，錯(cuò)過(guò)了最好的土地出讓時(shí)間點(diǎn)，以天津?yàn)榇聿糠殖鞘袩岫认陆得黠@。相反，杭州、深圳在土拍市場(chǎng)的成績(jī)亮眼，深圳也有八幅地塊封頂成交，杭州更是近四成成交達(dá)到封頂價(jià)。

??房企銷售與投資方面，前4月企業(yè)銷售額明顯下降，降幅超過(guò)五成，九成企業(yè)銷售業(yè)績(jī)同比下降，近六成百?gòu)?qiáng)企業(yè)沒(méi)有拿地?；钴S在投資領(lǐng)域多數(shù)是央國(guó)企以及部分地方國(guó)企，三四線越來(lái)越“冷清”。

??房企融資方面，隨著政策不斷回暖，融資質(zhì)量的提升仍有限。隨著相關(guān)政策的落地，尤其是如果五六月份迅速到位，對(duì)房企融資有更“積極”的意義。

??房企營(yíng)銷角度來(lái)看，部分房企在五一通過(guò)折扣等積極營(yíng)銷取得了較好的去化結(jié)果。

??客戶需求變化方面，來(lái)自克而瑞研究中心的“疫情購(gòu)房需求大調(diào)研”顯示，居家辦公影響著客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，原本雞肋般的客臥及書(shū)房成為新寵、房間數(shù)量少成為第一大通痛點(diǎn)，這些痛點(diǎn)與一、二年相比發(fā)生了很大的變化。從購(gòu)房計(jì)劃來(lái)看，六成客戶置業(yè)計(jì)劃展緩至一年以上，會(huì)堅(jiān)持買房計(jì)劃的客戶只有兩成。這當(dāng)中，接近4成的一線城市買房態(tài)度依然堅(jiān)定。

??展望后市，疫情疊加供求失衡，未來(lái)市場(chǎng)不確定因素更多。

??今年的市場(chǎng)走勢(shì)一定是先低后高，高是指相對(duì)于現(xiàn)在情況，但全年和往年相比會(huì)明顯下降。土地市場(chǎng)成交亦是如此，因供地增加而帶來(lái)成交回升或在二季度出現(xiàn)，但全年總規(guī)模還會(huì)下降。

??當(dāng)然，也不必對(duì)行業(yè)整體規(guī)模有所疑慮，我們依然要保有信心。即使回落到過(guò)去幾年的水平，規(guī)模依然是可觀的。

??目前我們也看到了不少利好和曙光：支持企業(yè)紓困的政策正在出臺(tái)，比如當(dāng)前在預(yù)售資金監(jiān)管方面部分城市給予一定放松，土拍首付款方面也有一定支持，可以實(shí)質(zhì)地緩解企業(yè)的債務(wù)壓力。在購(gòu)房政策方面，限售限購(gòu)相應(yīng)輔助如果政策出臺(tái)，也將會(huì)提振消費(fèi)信心。

大浪淘沙，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)更加穩(wěn)健，央企國(guó)企、重點(diǎn)一二線城市依然被看好，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越健康。

??從8位分析師分享的內(nèi)容和線上大家關(guān)注的問(wèn)題來(lái)看，主要聚焦在三個(gè)方面。

??第一，現(xiàn)行市場(chǎng)狀況如何，何時(shí)能夠企穩(wěn)，并且有回暖信號(hào)的出現(xiàn)？

??對(duì)不同城市要分城多維度看，一線城市和強(qiáng)二線城市的需求和購(gòu)買力是尚存的，一旦政策力度放松，有效購(gòu)房需求也會(huì)迅速釋放出來(lái)。另一方面，一旦這些核心城市受疫情周期影響較長(zhǎng)的話，就會(huì)迅速在銷售端出現(xiàn)成交下滑。比如疫情影響下北京環(huán)京樓市，五一期間并沒(méi)有因大力度促銷，拉動(dòng)銷量上行。

??對(duì)于弱二線，大多數(shù)城市還處于調(diào)整期，目前不斷出臺(tái)的松綁政策對(duì)樓市供求刺激作用有限。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行、購(gòu)買力疲弱帶來(lái)的影響會(huì)更大，也出現(xiàn)了消費(fèi)端見(jiàn)頂?shù)恼髡?。以價(jià)換量的操作可能會(huì)對(duì)局部?jī)r(jià)格倒掛明顯、區(qū)位和配套成熟的區(qū)域還能夠撬動(dòng)需求，但對(duì)遠(yuǎn)郊及高庫(kù)存城市來(lái)說(shuō)作用不大。三四線城市而言，前期的需求透支短期很難走出下行的底部。

??從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)仍處于盤整甚至下行探底階段。多數(shù)城市整體新開(kāi)盤去化率僅為30%左右，而且狹義庫(kù)存不斷小幅增加。百城的狹義庫(kù)存周期已經(jīng)達(dá)到了23個(gè)月。

??我們希望在二季度末看到更多的城市能夠企穩(wěn)，尤其是一二線城市。雖然房企錯(cuò)過(guò)了小陽(yáng)春行情，如果二季度末市場(chǎng)企穩(wěn)，可以增加對(duì)金九銀十的期盼。

??第二，投資端，第一輪集中供地的城市冷熱不均，未來(lái)的土地投資會(huì)如何演繹？

??在這一輪多城集中性供地中，“央國(guó)平”仍然是拿地主力，并且在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“央國(guó)平”還會(huì)扮演主力角色，給市場(chǎng)起到穩(wěn)信心和托底的作用。此外，從深圳、廣州、杭州等地土拍結(jié)果看，一些民營(yíng)房企也慢慢入場(chǎng)，主要聚焦在一線和強(qiáng)二線城市，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)積極信號(hào)。

??但房企投資仍然謹(jǐn)慎，部分企業(yè)會(huì)戰(zhàn)略性的選擇退出拿地、或者嚴(yán)控在市場(chǎng)不景氣城市的拿地規(guī)模，這主要基于對(duì)資金流和現(xiàn)金流的管控。在預(yù)售資金監(jiān)管比較嚴(yán)的城市，房企通常會(huì)選擇望而卻步。反過(guò)來(lái)，如果銷售繼續(xù)下行，資金回流受阻，房企拿地的意愿和積極性會(huì)進(jìn)一步受到抑制。

??第三，多城市松綁政策的出臺(tái)，對(duì)于樓市回暖是否有真正的幫助？

??在4月有39個(gè)省市出臺(tái)了45次松綁政策，而在五一假期以來(lái)又有21個(gè)城市頒布或執(zhí)行了本地新政。從效果來(lái)看，前期出臺(tái)的政策力度有限，但5月份政策明顯加大了松綁力度，尤其是個(gè)別城市調(diào)整影響市場(chǎng)最關(guān)鍵的“限貸”政策，鼓勵(lì)“認(rèn)貸不認(rèn)房”降低多套房首付比例，同步取消“限售”，大幅調(diào)整“限購(gòu)”。

??從企業(yè)端而言，前期的政策主要是關(guān)注房企保交付，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。目前政策端已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)融資環(huán)境也會(huì)得到改善。如果未來(lái)政策能放松對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，降低預(yù)售門檻，對(duì)企業(yè)的幫扶會(huì)更直接。

       從消費(fèi)端而言，核心一、二線城市調(diào)控政策雖然適度松綁，也只是涉及到人才落戶、降低非戶籍家庭的社保繳納年限等，主要是釋放剛需、剛改需求，但“四限”政策尚未全面退出，尤其是“限貸”尚未真正落地。對(duì)于弱二線和三四線城市，建議可以嘗試考慮全面取消限購(gòu)，并全面調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸的限貸政策，真正鼓勵(lì)剛需、剛改客戶進(jìn)入市場(chǎng)，最終使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。

??第一話：聚焦北京

??新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，未來(lái)北京樓市依然看好 

??北京住宅市場(chǎng)從今年3月份開(kāi)始回暖，尤其新房市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，這在全國(guó)其他城市中都是比較少見(jiàn)的。

??主要原因有三點(diǎn)：

??第一、北京住宅市場(chǎng)總體穩(wěn)健。經(jīng)過(guò)前幾年的政策調(diào)控，大量投機(jī)、投資性需求被擠出市場(chǎng)，基本實(shí)現(xiàn)了房住不炒。房?jī)r(jià)整體趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌，購(gòu)房者相對(duì)理性。

??第二、剛需和改善需求依然強(qiáng)勁。前幾年北京供應(yīng)了大量同質(zhì)化的限競(jìng)房，抑制了部分潛在需求。隨著城區(qū)一批地段稀缺或產(chǎn)業(yè)聚集、交通便捷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，比如學(xué)府壹號(hào)院，從去年11月至今年3月，網(wǎng)簽金額已超過(guò)百億；同時(shí)，由于新房限價(jià)，二手房與新房存在價(jià)格倒掛現(xiàn)象，不少潛在二手房的客戶也被分流到了新房市場(chǎng)。另外，在通脹預(yù)期下，保值增值需求強(qiáng)烈，購(gòu)房者將優(yōu)質(zhì)地段的房子作為保值增值的重要手段。

??第三、政策利好不斷?！胺€(wěn)”字當(dāng)頭前提下，全國(guó)層面利好政策疊加，支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，滿足合理住房需求，提振了樓市預(yù)期和信心。央行降準(zhǔn)、降息和房貸審批速度加快，共同促使了市場(chǎng)回暖。

??對(duì)于北京樓市未來(lái)的發(fā)展，我們認(rèn)為總體基調(diào)保持穩(wěn)健。雖然疫情反復(fù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，但購(gòu)房需求會(huì)延遲卻不會(huì)消失。同時(shí)，在二季度和三季度北京樓市將迎來(lái)項(xiàng)目入市的高峰窗口期，市場(chǎng)會(huì)持續(xù)放量。雖然受疫情等不確定性因素影響，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)階段性波動(dòng)或調(diào)整，但整體來(lái)看，未來(lái)北京樓市依然看好。

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??第二話：聚焦深圳

??土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)，深圳樓市6月或現(xiàn)拐點(diǎn) 

??觀點(diǎn)1：2022年一季度深圳樓市低迷，凸顯在需求存在，但市場(chǎng)信心不足，觀望情緒嚴(yán)重。

??第一，一季度深圳推盤量不足，目前市場(chǎng)處于惜售狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商信心不足。

??第二，部分剛需及改善需求被壓制，目前市場(chǎng)的購(gòu)買力存在，只是大家都在觀望。在今年推貨量不足的情況下，去化周期為7.5個(gè)月左右，市場(chǎng)處于觀望期。但部分性價(jià)比高的樓盤受市場(chǎng)歡迎（但不均衡），比如寶安區(qū)某項(xiàng)目均價(jià)為5.1元/平米，低于周邊新房均價(jià)，性價(jià)比高導(dǎo)致去化率超90%；部分如鴻榮源壹城中心十區(qū)去化不及30%。

??第三，由于二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，新房和二手房的價(jià)格倒掛不存在了，導(dǎo)致新房市場(chǎng)熱度有所降溫。

??觀點(diǎn)2：集中土拍央國(guó)企托底，土地市場(chǎng)熱度會(huì)逐步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??土拍市場(chǎng)方面，政府希望通過(guò)央國(guó)企參與土拍給予市場(chǎng)信心。例如去年第二輪土拍中，中海摘得5宗、保利摘得2宗；去年年底第三輪土拍中深鐵置業(yè)摘得5宗；今年第一次土拍中，華潤(rùn)摘得2宗地，以及深圳安居建業(yè)進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)，聯(lián)合萬(wàn)科、深業(yè)、天健均摘得土地。

??觀點(diǎn)3：二手房市場(chǎng)預(yù)期在二季度開(kāi)始逐漸回溫。

??二手房市場(chǎng)方面，在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，深圳二手房成交量大幅下滑。原因是二手房指導(dǎo)價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，部分業(yè)主將指導(dǎo)價(jià)之外的價(jià)格壓到首付里面，進(jìn)而導(dǎo)致客戶購(gòu)買二手房時(shí)首付壓力加大。不過(guò)，目前政府考慮將二手房指導(dǎo)價(jià)上浮5%左右，以緩解客戶購(gòu)房壓力，預(yù)期二季度開(kāi)始二手房市場(chǎng)也會(huì)逐漸回溫。

??觀點(diǎn)4：深圳住宅市場(chǎng)預(yù)期在6月份出現(xiàn)拐點(diǎn)。

預(yù)判深圳樓市可能會(huì)在6月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，主要依據(jù)是一季度土拍熱度會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)以及二手房市場(chǎng)。

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??第三話：聚焦廣州

??廣州樓市持久力足夠，政策適當(dāng)釋放就會(huì)加速回暖 

??5月5號(hào)廣州進(jìn)行首輪集中供地，有幾個(gè)特征能反映市場(chǎng)情況：首先流拍率是去年實(shí)行集中供地以來(lái)最低一輪，主要是由于此輪供地?cái)?shù)量減少，今年18宗供地，去年48宗。另外，調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，外圍區(qū)域供地壓縮，中心區(qū)為主。三，調(diào)整規(guī)則，取消了去年出現(xiàn)的限制銷售對(duì)象等政策，減低了流拍可能性。

??拿地方面，國(guó)企央企外，出現(xiàn)民企和港資身影，雖本輪熱度不是特別高，但是企業(yè)信心有提升。整體來(lái)看，目前房企對(duì)于有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的市中心高價(jià)值地塊青睞度較高。

今年廣州1-4月包括5.1假期表現(xiàn)不及預(yù)期，同比去年有40-50%的下降，兩個(gè)核心制約釋放，第一，廣州調(diào)控政策比較嚴(yán)格，操作審慎，目前尚未出臺(tái)有力的利于需求釋放的相關(guān)政策。第二，供求關(guān)系比較平衡，過(guò)去五年新房市場(chǎng)供求比1.05，新房和二手房占比五五開(kāi)，價(jià)差也足夠大，從外圍1萬(wàn)多到中心區(qū)20多萬(wàn)的新房都有，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下購(gòu)房者出手的緊迫性不強(qiáng)。廣州是一個(gè)適合長(zhǎng)跑的市場(chǎng)，持久力是足夠的，如廣州能在限購(gòu)限貸上適當(dāng)優(yōu)化對(duì)剛需和改善的支持，適當(dāng)解放購(gòu)買力，市場(chǎng)就會(huì)有加速回暖的態(tài)勢(shì)。目前廣州也在醞釀相關(guān)政策。

??第三話：聚焦廣州

??廣州樓市持久力足夠，政策適當(dāng)釋放就會(huì)加速回暖 

??5月5號(hào)廣州進(jìn)行首輪集中供地，有幾個(gè)特征能反映市場(chǎng)情況：首先流拍率是去年實(shí)行集中供地以來(lái)最低一輪，主要是由于此輪供地?cái)?shù)量減少，今年18宗供地，去年48宗。另外，調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，外圍區(qū)域供地壓縮，中心區(qū)為主。三，調(diào)整規(guī)則，取消了去年出現(xiàn)的限制銷售對(duì)象等政策，減低了流拍可能性。

??拿地方面，國(guó)企央企外，出現(xiàn)民企和港資身影，雖本輪熱度不是特別高，但是企業(yè)信心有提升。整體來(lái)看，目前房企對(duì)于有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的市中心高價(jià)值地塊青睞度較高。

??今年廣州1-4月包括5.1假期表現(xiàn)不及預(yù)期，同比去年有40-50%的下降，兩個(gè)核心制約釋放，第一，廣州調(diào)控政策比較嚴(yán)格，操作審慎，目前尚未出臺(tái)有力的利于需求釋放的相關(guān)政策。第二，供求關(guān)系比較平衡，過(guò)去五年新房市場(chǎng)供求比1.05，新房和二手房占比五五開(kāi)，價(jià)差也足夠大，從外圍1萬(wàn)多到中心區(qū)20多萬(wàn)的新房都有，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下購(gòu)房者出手的緊迫性不強(qiáng)。廣州是一個(gè)適合長(zhǎng)跑的市場(chǎng)，持久力是足夠的，如廣州能在限購(gòu)限貸上適當(dāng)優(yōu)化對(duì)剛需和改善的支持，適當(dāng)解放購(gòu)買力，市場(chǎng)就會(huì)有加速回暖的態(tài)勢(shì)。目前廣州也在醞釀相關(guān)政策。

??第五話：聚焦鄭州 

??政策利好紓困，刺激效果短暫，市場(chǎng)持續(xù)筑底盤整 

??鄭州在經(jīng)歷了去年水災(zāi)和疫情的反復(fù)后，整體市場(chǎng)要恢復(fù)正常還面臨比較大的壓力。去年下半年，鄭州主城區(qū)的成交面積下滑了30%左右；進(jìn)入2022年，市場(chǎng)繼續(xù)下滑，前4個(gè)月成交面積萎縮近50%。

??原因主要是，第一，整體市場(chǎng)去化非常艱難，企業(yè)信心不足。受疫情等內(nèi)外部因素影響，春節(jié)過(guò)后大鄭州房企工程復(fù)工率整體在40%左右，其中主城區(qū)在70%左右。前4個(gè)月市場(chǎng)成交規(guī)模為歷史最低水平，按此情況推算，目前市場(chǎng)庫(kù)存量在2800萬(wàn)方左右，去化周期達(dá)28個(gè)月，房企的壓力是非常大的。

??第二，市場(chǎng)格局問(wèn)題。城市發(fā)展框架的拉大必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，外來(lái)房企因?yàn)橹鞒悄玫厥芟蓿x擇布局環(huán)鄭，但環(huán)鄭區(qū)域配套的完善需要時(shí)間。在疫情反復(fù)的兩年周期內(nèi)，客戶意向回歸主城配套完善區(qū)域。對(duì)于前期布局環(huán)鄭的房企去化壓力非常大。

??因此鄭州出臺(tái)寬松調(diào)控政策紓困，但是在整體市場(chǎng)供大于求且信心匱乏的背景之下，政策效果需要時(shí)間驗(yàn)證，現(xiàn)階段新政下市場(chǎng)回溫幅度有限，整體市場(chǎng)持續(xù)筑底盤整。如果能出臺(tái)降低首付比例的政策，或?qū)κ袌?chǎng)回暖有比較好的作用。

??第六話：聚焦武漢

??武漢樓市觀望情緒，亟待有力政策出臺(tái)    

??自推行中期供地計(jì)劃以來(lái)，武漢的土地市場(chǎng)供應(yīng)量保持較為充足，這對(duì)于維護(hù)武漢樓市的價(jià)格穩(wěn)定，起到了積極的作用。在2019年之前的兩年，武漢購(gòu)房者制造了不少“日光盤”，案場(chǎng)平均日訪量約280-300組；而在2019年之后，購(gòu)房者持幣觀望的居多，案場(chǎng)平均日訪量降到約200組。

??因此，從硬幣的另一面來(lái)看，武漢樓市正面臨著庫(kù)存量持續(xù)增加，消化周期不停拉長(zhǎng)的消極影響。

??我們已向相關(guān)部門建議并認(rèn)為武漢樓市需要多元化、多維度的組合拳政策出臺(tái)，來(lái)提振樓市信心，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

??武漢購(gòu)房群體中，剛需客戶約占60%，剩余為改善型客戶及其他。首先，對(duì)于剛需購(gòu)房者，我們認(rèn)為有效的政策是放松位于郊區(qū)的房產(chǎn)限購(gòu)措施，并降低首套房的金融貸款政策，如降低首付比例等；而對(duì)于改善型及其他購(gòu)房客戶，一些有效的措施是優(yōu)化落戶及人才引進(jìn)政策，適當(dāng)放松中心城區(qū)購(gòu)房限制。

??第七話：聚焦重慶

??重慶樓市供需復(fù)蘇在即，轉(zhuǎn)化率是影響市場(chǎng)關(guān)鍵  

??從目前來(lái)看，重慶新房市場(chǎng)仍未走出此輪調(diào)控影響，到4月重慶新房成交量為44萬(wàn)方，去年同期成交量為500萬(wàn)方，差距巨大。由此，我們判斷目前重慶樓市已經(jīng)基本見(jiàn)底。之前由于停工、有疫情、企業(yè)資金等問(wèn)題影響了重慶的供應(yīng)量，但目前新房市場(chǎng)的枷鎖供應(yīng)已經(jīng)被打開(kāi)。5月將有126項(xiàng)目開(kāi)盤加推，預(yù)計(jì)200萬(wàn)方，已回到重慶過(guò)往月均水平，超越今年1-3月整體供應(yīng)量。

??從需求來(lái)看，重慶歷來(lái)是商品房成交的重鎮(zhèn)，以剛需為主導(dǎo)，無(wú)論是一手房還是二手房。目前剛需購(gòu)房群體基本面還在。而來(lái)電來(lái)訪數(shù)據(jù)也顯示，新房來(lái)訪量3月底4月初有5%的提升，5月份隨著供應(yīng)提升來(lái)訪量也會(huì)持續(xù)提升，二手房帶看量也是同樣情況。

??供需兩端都在復(fù)蘇的階段，轉(zhuǎn)化率的問(wèn)題是影響后續(xù)市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。從目前的來(lái)看，土地價(jià)格穩(wěn)定，土拍市場(chǎng)央企、國(guó)企拿地不斷，房企資金有所層面改善，暴雷負(fù)面新聞在減少，政府對(duì)于交付問(wèn)題作為程度也在提升，多種跡象及CRIC市場(chǎng)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)6月以后整體市場(chǎng)會(huì)有明顯的回暖。

??第八話：聚焦上海

??上海樓市面臨下行壓力，未來(lái)或有想象空間 

??因疫情影響，上海已經(jīng)歷兩個(gè)多月的封控，何時(shí)解封尚未可知，經(jīng)濟(jì)面臨極大壓力和困境。疫情期間我們對(duì)1500個(gè)樣本做了調(diào)研發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為自己及家庭收入將會(huì)明顯下降的人數(shù)占比達(dá)到62%，遠(yuǎn)超預(yù)期。收入預(yù)期下降將傳導(dǎo)至購(gòu)房支付能力，最終導(dǎo)致購(gòu)房意愿降低。我們判斷，現(xiàn)階段上海樓市整體下行壓力較大。

??首先看新房市場(chǎng)，由于封控，原本今年上半年陸續(xù)上市的多批房源，極有可能在解封之后的同一個(gè)周期內(nèi)集中推出，造成供應(yīng)量短期內(nèi)快速增加；然而，因收入預(yù)期下降，購(gòu)房需求卻在減少。

??相比新房，二手房的日子可能更加難熬。二手房市場(chǎng)不僅供大于求，同時(shí)由于購(gòu)房者“打新”門檻降低，一部分二手房購(gòu)房者轉(zhuǎn)而去買新房，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求進(jìn)一步減少。

??然而我們預(yù)判，疫后上海為了緩解、修復(fù)受疫影響的經(jīng)濟(jì)與民生，將出臺(tái)的部分（如信貸相關(guān)的）紓困措施，有望間接地利好樓市。另外，我們也大膽假設(shè)，受疫影響，釋放積極樓市政策的預(yù)期也較之前有望大幅提升，如假設(shè)成立，上海的樓市信心還有一波提振的空間。

??對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，中信建投認(rèn)為有以下幾點(diǎn)可以關(guān)注：

??第一，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入新常態(tài)。未來(lái)3-5年，中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積會(huì)穩(wěn)定在16-17億平左右。2021年下半年以來(lái)的調(diào)整只是對(duì)常態(tài)的回歸，而2022年下半年，市場(chǎng)將出現(xiàn)回升。

??第二，新常態(tài)下，樓市將長(zhǎng)期分化。當(dāng)前，五大城市群的發(fā)展比較確定，其中的核心城市產(chǎn)業(yè)和人口會(huì)進(jìn)一步上升，核心城市中的核心區(qū)域資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)進(jìn)一步上升。同時(shí)，房企進(jìn)入低杠桿和低利潤(rùn)率后，信用將變得更為重要。

??第三，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。2021年，上市房企（A+H）總營(yíng)收60409億元，同比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)歷史新高；但歸母凈利潤(rùn)2419億元，同比大幅下降48.8%，延續(xù)2020年的下滑趨勢(shì)，降幅較上年擴(kuò)大41.3個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因有二：1、綜合毛利率僅21.5%，較上年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)；2、少數(shù)股東損益占比較上年有明顯上升。

??第四，三道紅線指標(biāo)整體改善。2021年年末，行業(yè)現(xiàn)金短債比為1.1倍，較上年年末下降0.2略有惡化，主要因在手現(xiàn)金水平下降帶來(lái)，包括市場(chǎng)下行導(dǎo)致的銷售回款下降，也包括融資難度的增長(zhǎng)。行業(yè)凈負(fù)債率為70.2%，較上年年末下降1.0個(gè)百分點(diǎn)出現(xiàn)改善。A股房企的扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較上年年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)基本持平?？傮w來(lái)看，在行業(yè)調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)整的影響下，房企負(fù)債規(guī)模壓縮、負(fù)債率有所下行，財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)了部分改善。不過(guò)，2022年一季報(bào)顯示，受銷售回款等因素影響，財(cái)務(wù)狀況較2021年底有所惡化。

??第五，央企、大型房企各方面表現(xiàn)俱佳。相較于其他類型房企，央企、大型房企在盈利水平、費(fèi)用管控能力、規(guī)模擴(kuò)張性、財(cái)務(wù)健康程度等方面均具備較大優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)下行期間擁有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，同時(shí)也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場(chǎng)份額，因此有望在未來(lái)發(fā)展中持續(xù)勝出。

??第六，大型房企對(duì)2022年展望以穩(wěn)為主。大型房企在2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上普遍表示市場(chǎng)預(yù)期不明朗，絕大多數(shù)未提及銷售目標(biāo)。投資拿地聚焦強(qiáng)基本面城市，力度求穩(wěn)。對(duì)收并購(gòu)總體保持謹(jǐn)慎，堅(jiān)持精選項(xiàng)目。房企短期追求穩(wěn)健發(fā)展，中長(zhǎng)期則看經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的發(fā)展和綜合實(shí)力的提升。

??

??林波：疫情下，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了明顯的影響。預(yù)期的小陽(yáng)春落空，從3月份開(kāi)始很多城市銷售都受到了疫情管控的影響，本來(lái)可能起到引領(lǐng)作用的上海樓市被按下了暫停鍵。全行業(yè)成交量持續(xù)低位，企業(yè)業(yè)績(jī)同比也較大幅度的下滑。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)該如何應(yīng)對(duì)？中長(zhǎng)期又該如何調(diào)整發(fā)展模式發(fā)展戰(zhàn)略？這是今天我們這個(gè)圓桌論壇想要討論的問(wèn)題。

??林波：我們看到中奧最近做了很多，例如在修煉業(yè)務(wù)員內(nèi)功，以及結(jié)合五一黃金周做了很多營(yíng)銷動(dòng)作，那我們還做了哪些自救的舉措，效果怎么樣？是否有一些成功案例可以分享？

??李光：面對(duì)疫情的不利影響，中奧主要從以下幾個(gè)方面來(lái)應(yīng)對(duì)。在公司經(jīng)營(yíng)方面，主要圍繞營(yíng)銷轉(zhuǎn)和營(yíng)銷圍繞客戶轉(zhuǎn)的思路;在項(xiàng)目展示方面，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行了交付大區(qū)的升級(jí)與提前展示，同時(shí)在交付端，做了詳細(xì)的鋪排，提升客戶購(gòu)買信心；在服務(wù)方面，中奧地產(chǎn)一直致力于運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)的打造，在疫情時(shí)代提供不出小區(qū)的健康生活方式。

??在營(yíng)銷方面，通過(guò)加強(qiáng)三方面工作來(lái)促進(jìn)銷售。首先提振內(nèi)驅(qū)力，加強(qiáng)營(yíng)銷人員的專業(yè)能力，更好地感受客戶需求，提升客戶體驗(yàn)。其次，在疫情常態(tài)化下，持續(xù)開(kāi)拓線上新媒體。中奧認(rèn)為線上與線下結(jié)合銷售是未來(lái)大勢(shì)所趨。最后，堅(jiān)持管理層下沉一線，始終堅(jiān)持聚焦業(yè)務(wù)、聚焦管理。

??林波：我們知道，融信自去年以來(lái)雖然市場(chǎng)傳聞不斷，但是依然保持了零違約，那么請(qǐng)問(wèn)張總，融信是怎么做到的？采取了那些手段？

??張銀：雖然市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，但融信集團(tuán)保持零違約。

??融信早在2019年就開(kāi)始了降負(fù)債的舉措。由于融信的項(xiàng)目大多布局在長(zhǎng)三角，如上海、杭州、蘇州等一線或強(qiáng)二線城市，所以去化率比較高，回款能力也比較強(qiáng)。鑒于高成本、高杠桿的經(jīng)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)，融信在2019年上半年開(kāi)始調(diào)整拿地節(jié)奏，賬面上留存200多億資金，用來(lái)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，歸還信托、資產(chǎn)管理等融資成本高的產(chǎn)品，降低融資成本。

??從2019年開(kāi)始，融資部門就一直以融資成本為考核標(biāo)準(zhǔn)。2019-2021年上半年，整個(gè)融信集團(tuán)的融資成本一直處于下降態(tài)勢(shì)。正是由于這些舉措的實(shí)施，融信的融資結(jié)構(gòu)就比較簡(jiǎn)單，項(xiàng)目端由開(kāi)發(fā)貸組成，資本市場(chǎng)端由美元債和小公募組成，沒(méi)有信托、股權(quán)融資、商票融資。當(dāng)國(guó)家推出三道紅線融資標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，融信就直接進(jìn)入綠檔了。截至目前，融信有息負(fù)債已經(jīng)降至500億以下，處于行業(yè)較低水平。

??目前市場(chǎng)壓力仍然較大，公司保持零違約，但市場(chǎng)信心沒(méi)那么快恢復(fù)。希望國(guó)家出臺(tái)更多措施，幫助民營(yíng)房企脫離困境。當(dāng)然融信自身也會(huì)加強(qiáng)開(kāi)源節(jié)流，積極開(kāi)拓融資渠道。目前五大資產(chǎn)管理公司也在和融信積極溝通，盤活一些存量資產(chǎn)，為企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)資金。加快銷售回款，確保債務(wù)剛性兌付。在還款端，對(duì)到期的非剛性債務(wù)，努力和金融機(jī)構(gòu)做好溝通，調(diào)整還款計(jì)劃，在不違約的情況下度過(guò)困難期。

??雖然采取了很多手段，但應(yīng)對(duì)短期現(xiàn)金流仍然會(huì)有壓力。融信呼吁積極支持民營(yíng)房企在資本市場(chǎng)信用的恢復(fù)，只有這樣才能快速助力企業(yè)在融資端的恢復(fù)和良性循環(huán)。

??林波：那我們也想請(qǐng)問(wèn)一下孫總，從您這邊了解的情況來(lái)看，目前其他企業(yè)在融資方面表現(xiàn)？

??孫楊：資本市場(chǎng)上的融資表現(xiàn)冰火兩重天，今年以來(lái)境外發(fā)行了約60億美金的地產(chǎn)類債券，但民企在境外資本市場(chǎng)融資基本停滯，個(gè)別國(guó)企、優(yōu)質(zhì)的民企，也是在銀行的備證下，美元債才得以發(fā)行成功的。

??同期境內(nèi)債券發(fā)行金額近4200億，其中主要是國(guó)企、城投、平臺(tái)類公司發(fā)債，民企寥寥無(wú)幾。境內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松，但民企在債券融資市場(chǎng)上依舊承壓。

??從項(xiàng)目端融資的角度看，已經(jīng)暴雷的企業(yè)銀行對(duì)其再融資都是審慎的，可以做到不抽貸、不斷貸，但也很難繼續(xù)審批新的項(xiàng)目。

??總的來(lái)說(shuō)當(dāng)前的國(guó)企、央企在融資端實(shí)質(zhì)上是大大優(yōu)于民企的，民企面臨的壓力仍是十分巨大的。

??林波：穩(wěn)增長(zhǎng)下各城市頻吹政策暖風(fēng)，請(qǐng)問(wèn)各位嘉賓對(duì)未來(lái)行業(yè)、城市群市場(chǎng)走勢(shì)有何判斷？企業(yè)的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略是否會(huì)有所調(diào)整？

??李光：房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地、長(zhǎng)期看人口。2022年前4個(gè)月，全國(guó)百城利率下調(diào)，90多次調(diào)控放松政策出臺(tái)。受利好政策影響，最先回暖的一定是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、庫(kù)存較低的城市。

??另一方面，從中長(zhǎng)期看，土地和人口流向成為重中之重。五月，國(guó)家發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》中提到，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，與臨近大中城市的發(fā)展差距顯著縮小，支撐城鄉(xiāng)融合發(fā)展作用進(jìn)一步彰顯。中奧的理解是接下來(lái)全國(guó)1335個(gè)縣城會(huì)出現(xiàn)發(fā)展的加速分化，全國(guó)的百?gòu)?qiáng)縣、都市圈內(nèi)的和一些資源特色縣將迎來(lái)歷史性的發(fā)展機(jī)遇。

??林波：請(qǐng)問(wèn)一下張總從融資財(cái)務(wù)的角度是怎么看地產(chǎn)新模式的？

??張銀：經(jīng)過(guò)這輪調(diào)整后，能生存下來(lái)的房企都進(jìn)入了新的發(fā)展階段，以往的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)完全改變。在新模式下，對(duì)于企業(yè)自有資金的要求會(huì)比較高。項(xiàng)目端只能做一些開(kāi)發(fā)貸，資本端會(huì)給一些適當(dāng)?shù)娜谫Y手段。融信也會(huì)確保銷售額權(quán)益回款能覆蓋有息負(fù)債 1.1-1.3倍，這樣可以用銷售回款應(yīng)付極端情況。

??林波：對(duì)于過(guò)于一直是增量開(kāi)發(fā)中最重要的板塊之一營(yíng)銷板塊，我們營(yíng)銷總是怎么理解新模式的？

??李光：目前，“高負(fù)債、高杠桿”運(yùn)行模式因?yàn)槿龡l紅線與銀行兩條紅線制約已成過(guò)去時(shí)，企業(yè)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)只能依靠良好的經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)能力。此外，拿對(duì)地、做好產(chǎn)品、賣好房子成為新形勢(shì)下房企不變的追求。

??對(duì)于未來(lái)城市選擇更需要注意流速及現(xiàn)金流，投資既要分散又要集中。過(guò)于集中容易受單城市封控影響導(dǎo)致無(wú)法銷售，但過(guò)于分散導(dǎo)致管理成本增加，未來(lái)更需要精總部強(qiáng)區(qū)域。

??從產(chǎn)品方面看，疫情使大家待在家里的時(shí)間更長(zhǎng)了，并對(duì)現(xiàn)有居住條件都有更進(jìn)一步的改善需求。未來(lái)疫情常態(tài)化對(duì)戶型功能的需求、對(duì)于小區(qū)的配套需求都將成為未來(lái)社區(qū)升級(jí)的著力點(diǎn)。

??林波：2021年至今房企暴雷頻現(xiàn)，股票債券價(jià)格波動(dòng)劇烈，原有的估值體系是否可以繼續(xù)適用呢？如不適用，該如何重新給房企估值？

??孫楊：市場(chǎng)原有的估值體系更多的是相對(duì)估值，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)當(dāng)前的價(jià)格，作為其他標(biāo)的定價(jià)的參考、根據(jù)一個(gè)市場(chǎng)上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，如三大評(píng)級(jí)，在該標(biāo)準(zhǔn)下針對(duì)標(biāo)的處于不同的位置給予定價(jià)、根據(jù)行業(yè)政策、市場(chǎng)輿情、公司管理層變動(dòng)等做市商進(jìn)行正向或反向的試探性價(jià)格調(diào)整。下行市場(chǎng)沒(méi)有參考標(biāo)的，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)失真、財(cái)務(wù)優(yōu)化失真，相對(duì)估值是黑匣子，容易被輿情操縱。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)暴雷頻出，信用危機(jī)頻現(xiàn)的情況下。原有的行業(yè)信念、相對(duì)估值標(biāo)準(zhǔn)不斷被市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)打破。

       在此基礎(chǔ)上，克而瑞證券同境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)做了大量的調(diào)研、研討之后，研發(fā)了絕對(duì)估值體系，從單一項(xiàng)目資產(chǎn)維度出發(fā)，評(píng)估資產(chǎn)質(zhì)量，計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值和房企的清算價(jià)值。上述資產(chǎn)可以分成住宅和非住兩大類，銷售型物業(yè)根據(jù)房企拿地的質(zhì)量和其周邊市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)評(píng)其資產(chǎn)價(jià)值，持有型物業(yè)根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況，租金水平，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ冗M(jìn)行測(cè)評(píng)。在資產(chǎn)研判的基礎(chǔ)上，根據(jù)報(bào)表優(yōu)化的方式進(jìn)行反向工程，脫水三道紅線，重塑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)測(cè)算不能再融資的情況下，房企的償債能力，這些指標(biāo)在已經(jīng)暴雷的企業(yè)中，我們多數(shù)提前一個(gè)財(cái)季發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，在絕對(duì)估值的基礎(chǔ)上疊加房企的整體表現(xiàn)，最終給到一個(gè)公允的、可量化的房企估值參考體系。