[易居研究院]后開(kāi)發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)與應(yīng)對(duì)

        一、后開(kāi)發(fā)時(shí)代的概念與意義

       （一）后開(kāi)發(fā)時(shí)代的涵義

       縱觀世界發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史，許多國(guó)家都曾經(jīng)歷過(guò)一個(gè)“大開(kāi)發(fā)時(shí)代”，即房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、新房開(kāi)發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)大規(guī)模增長(zhǎng)、快速發(fā)展的階段。這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量房地產(chǎn)市場(chǎng)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)。

       無(wú)獨(dú)有偶，緊隨大開(kāi)發(fā)時(shí)代之后的，往往是“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)趨向平穩(wěn)，新房開(kāi)發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)見(jiàn)頂回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場(chǎng)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

       （二）研究后開(kāi)發(fā)時(shí)代的意義

       1、有利于準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)研判

       相對(duì)于大開(kāi)發(fā)時(shí)代，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是停滯不前，而是在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)運(yùn)行方式上具有不同的特點(diǎn)。首先，存量市場(chǎng)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，盡管新房開(kāi)發(fā)、供應(yīng)規(guī)模減少，但二手房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍，因?yàn)榧彝ズ推髽I(yè)在其生命周期的不同階段，對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷變化，而房地產(chǎn)受自身物質(zhì)特性和空間位置制約，難以完全通過(guò)改造以適應(yīng)需求的變化，這就需要通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)效用的優(yōu)化。其次，房地產(chǎn)的市場(chǎng)流通方式不再像大開(kāi)發(fā)時(shí)代那樣以買賣為絕對(duì)主導(dǎo)，而是買賣與租賃并舉，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)上各類市場(chǎng)主體的分工總是趨向不斷細(xì)化，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)越來(lái)越多的以賺取長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，租賃就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上非常重要的流通方式，同時(shí)，房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)也不再是完全以 B2C 式的買賣“一股獨(dú)大”，機(jī)構(gòu)投資者之間的B2B 交易也會(huì)占據(jù)很大的市場(chǎng)份額，因?yàn)椴煌顿Y者的投資偏好不同，擅長(zhǎng)于在房地產(chǎn)資產(chǎn)生命周期的不同階段進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，B2B 交易是其適時(shí)介于或退出一宗房地產(chǎn)資產(chǎn)的必需環(huán)節(jié)。因此，深入研究后開(kāi)發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律， 有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)、方向進(jìn)行科學(xué)判斷。

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