[貝殼研究院]9月TOP50房企銷售價格監(jiān)測報告（20201019）

TOP50房企9月銷售價格監(jiān)測報告

??10月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布顯示，全國 1-9月商品房銷售均價為9878元/㎡，同比上升5.6%，同比增速連續(xù)5個月持續(xù)回升。全國市場如此，TOP50房企在9月的價格表現(xiàn)上又呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？

??整體數(shù)據(jù)：TOP50房企1-9月銷售均價同比增長4%，略低于全國平均水平。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)的“金九”未達(dá)預(yù)期，成色稍顯不足，而從大力宣傳的讓利促銷房企角度，讓利幅度似乎也并未達(dá)到消費(fèi)者預(yù)期。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，TOP50房企2020年1-9月累計銷售均價約16596萬元/㎡，同比增長約4%，略低于全國5.6%的增速；單個9月，TOP50房企銷售均價約為16461元/㎡，環(huán)比增長約1%，同比增長約8%。

??均價結(jié)構(gòu)：9月TOP50房企中30家均價上漲，較8月增長10家。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)控，TOP50房企9月銷售均價上漲房企30家，較8月擴(kuò)大10家，占比60%，；均價穩(wěn)定房企4家，與8月持平；均價下降房企16家，較8月減少10家，占比32%。9月房企均價下降房企數(shù)量有所減少，融資新規(guī)下結(jié)合四季度的時間節(jié)點(diǎn)，房企逐漸開始綜合平衡“讓利銷售“與”利潤率水平“之間的關(guān)系。

??價格受供貨結(jié)構(gòu)影響較大，在“降價”的房企中也不乏因產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)而造成銷售均價走低的房企，例如旭輝，9月銷售均價約1.33萬元/㎡，環(huán)比下降約22%，主要由于9月部分回遷安置房入市銷售、項(xiàng)目組成及地區(qū)組成變化所致。旭輝方預(yù)期隨著2020年第四季度各地商品房銷售持續(xù)增長，合同銷售均價將逐步回升至正常水平。

??量價結(jié)構(gòu)：以價換量情況大幅減少，房企不會盲目效仿“恒大戰(zhàn)術(shù)”

??從量價結(jié)構(gòu)上分析，房企9月“以價換量“情況大幅減少，”金九“的讓利幅度至少在TOP50房企中并未充分顯現(xiàn)。同時，房企青睞選擇”量價齊升“或者犧牲一定的”量“謀求價格上的穩(wěn)定抬升趨勢初顯。

??率先打響“金九銀十”促銷大戰(zhàn)的恒大，確實(shí)戰(zhàn)績不俗，9月銷售面積環(huán)比增長68%，為其沖擊雙月2000億目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。與此同時，大幅讓利讓恒大9月銷售均價環(huán)比下降12%，根據(jù)恒大2020年中期財報中顯示，其毛利率水平大幅下降至25%，處于行業(yè)超低水平，是上半年房企“增收不增利”的典型代表。銷售規(guī)模的快速增長，確能帶來銷售回款的可觀收入，恒大的戰(zhàn)術(shù)選擇很大程度上尤其低廉的土地成本支撐，截至上半年，恒大住宅累計儲備項(xiàng)目817個，分布于全國229個城市，總規(guī)劃面積約2.4億平方米。平均土地成本處于全國性房企中較低水平，其中一、二、三線城市平均成本分別為3711元/㎡、2572元/㎡、1501元/㎡。因此，不是所有的房企都適用同一種戰(zhàn)術(shù)選擇，還需結(jié)合自身的企業(yè)現(xiàn)狀與長遠(yuǎn)目標(biāo)，不可盲目效仿。

??趨勢分析：短期仍存規(guī)模與利潤博弈，頻繁促銷節(jié)點(diǎn)將成為行業(yè)新常態(tài)。

??今年三季度開始，相關(guān)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不斷升級，融資新規(guī)將作為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，相對應(yīng)房企在管理層面也將做出相應(yīng)的調(diào)整。短期內(nèi)，多數(shù)房企仍存在規(guī)模與利潤的博弈，而從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，行業(yè)的規(guī)則在改變，當(dāng)“唯規(guī)模論“不再盛行，房企將更多的精力投入到更好的產(chǎn)品、服務(wù)與更高溢價能力。

??節(jié)點(diǎn)上“金九“已過，”銀十“尚在，還有未來的”雙11“”雙12“等等，促銷節(jié)點(diǎn)將成為房企未來營效節(jié)奏上的新常態(tài)。