[克而瑞]榮盛擬分拆“榮萬(wàn)家”上市，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展

??導(dǎo) 讀 

??榮萬(wàn)家規(guī)模、盈利水平處于行業(yè)中間水平，但從一季度表現(xiàn)來(lái)看，未來(lái)有望提升。

??◎  文 / 沈曉玲、董藝葩
??近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)其擬分拆物業(yè)管理公司榮萬(wàn)家于港交所上市，是繼碧桂園服務(wù)、新城悅、永升生活服務(wù)、雅生活等一眾房企旗下物業(yè)管理公司上市后的又一家擬上市的物業(yè)服務(wù)商。

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??榮萬(wàn)家19年在管面積達(dá)6000余萬(wàn)平
??近十年?duì)I業(yè)收入持續(xù)遞增

??布局全國(guó)47個(gè)城市，在管面積達(dá)6000余萬(wàn)平。截至2020年5月，榮萬(wàn)家服務(wù)了全國(guó)47個(gè)城市，接近50萬(wàn)戶(hù)的業(yè)主，管理項(xiàng)目近300個(gè)，管理面積達(dá)6000余萬(wàn)平。管理業(yè)務(wù)涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等。2019年，物業(yè)公司從“重品質(zhì)、提客滿(mǎn)、拓疆土、促社商”四個(gè)方面穩(wěn)步提升服務(wù)水平，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別完成計(jì)劃的104%和185%；外部拓展面積2141.26萬(wàn)平方米，完成了計(jì)劃的268%。物業(yè)營(yíng)收呈幾何倍增，增速未見(jiàn)放緩趨勢(shì)。近十年來(lái)，榮萬(wàn)家物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入呈幾何倍增，由2010年的0.4億元持續(xù)增至2019年的13億元，2020年僅第一季度的營(yíng)業(yè)收入就達(dá)4.05億元，按此預(yù)估全年?duì)I收或超15億元。企業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)率雖屢有波動(dòng)，但鮮少低于20%，多集中于40%至70%間，更在2015年及2019年高達(dá)90%以上。

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??榮萬(wàn)家經(jīng)營(yíng)規(guī)模處行業(yè)中游
??盈利能力正逐步提升

??經(jīng)營(yíng)規(guī)模雖處行業(yè)中間水平，但有望提升。相比已經(jīng)在港股上市的物業(yè)管理公司——碧桂園服務(wù)、綠城物業(yè)、雅生活、中海物業(yè)、彩生活、新城悅、永升生活服務(wù)、中奧到家、佳兆業(yè)物業(yè)、奧園健康等，榮萬(wàn)家的營(yíng)業(yè)收入及在管面積均處于中間水平，經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍有待提升。但榮萬(wàn)家2019年?duì)I業(yè)收入達(dá)13億元，在管面積6000余萬(wàn)方，外部拓展面積也超計(jì)劃完成，在過(guò)去十年內(nèi)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模增速日益加快，有望提升。就單平效能[1]而言，榮萬(wàn)家19年單平效能為1.81，略低于行業(yè)平均水平2.24。盈利水平雖處行業(yè)較低位，但正逐步提升。榮萬(wàn)家2019年凈利潤(rùn)為1.01億元，雖超計(jì)劃完成，但凈利率7.8%仍在整體行業(yè)中處于較低水平，低于行業(yè)內(nèi)平均數(shù)值13.4%，盈利水平仍有待提升。但在2020年第一季度，榮萬(wàn)家的凈利率為12.5%，較19年年末穩(wěn)步上升了5個(gè)百分點(diǎn)，正逐步趨于行業(yè)內(nèi)平均水平。

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??榮盛發(fā)展“3+X”全面發(fā)展
??多元化進(jìn)程與行業(yè)平均相當(dāng)

??地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、康旅并進(jìn)，物業(yè)占比高于行業(yè)平均。榮盛發(fā)展自2015年起，逐步由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展轉(zhuǎn)型?！?”指以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，產(chǎn)業(yè)園與康旅板塊并行；“X”則指其他多元化業(yè)務(wù)全面發(fā)展。從營(yíng)業(yè)收入分布情況來(lái)看，近三年來(lái)的地產(chǎn)銷(xiāo)售仍是營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源，該占比接近90%，相比30強(qiáng)房企平均多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收占比約為12%，榮盛發(fā)展的多元化進(jìn)程與30強(qiáng)行業(yè)平均基本相當(dāng)。產(chǎn)業(yè)園板塊作為榮盛發(fā)展的第二大利潤(rùn)來(lái)源，經(jīng)過(guò)五年多的發(fā)展，已較為成熟，在河北、安徽、湖北三個(gè)省布局了13個(gè)園區(qū)，營(yíng)收情況也在年報(bào)中單獨(dú)列出，三年來(lái)的營(yíng)收占比較大，維持約在5%上下。榮盛康旅經(jīng)過(guò)五年多的發(fā)展，項(xiàng)目布局也已基本形成，19年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.07億元，約占總營(yíng)業(yè)收入的8.3%，但由于康旅業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、管理、服務(wù)等，在年報(bào)營(yíng)收構(gòu)成表中，未將康旅業(yè)務(wù)的營(yíng)收情況單獨(dú)列出。此外，在其他多元化業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)突出，目前物業(yè)服務(wù)的營(yíng)收占比為1.64%，高于30強(qiáng)行業(yè)平均（約為1.3%左右），并有望進(jìn)一步提升。

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??榮萬(wàn)家近年來(lái)穩(wěn)步發(fā)展
??榮盛發(fā)展將繼續(xù)堅(jiān)持多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

??榮萬(wàn)家規(guī)模發(fā)展增速快，凈利潤(rùn)穩(wěn)步上升；多元化業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。榮萬(wàn)家雖現(xiàn)階段規(guī)模較其他物業(yè)管理公司而言略低，但從近十年的營(yíng)收情況看，規(guī)模處于快速增長(zhǎng)階段，19年外部拓展面積也創(chuàng)得佳績(jī)，20年第一季度的凈利率也較19年末實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，在多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比中，也高于30強(qiáng)房企平均水平。榮萬(wàn)家的上市，將有助于突出榮盛發(fā)展生活服務(wù)板塊的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提升物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，榮盛發(fā)展的地產(chǎn)銷(xiāo)售簽約收入在2018年突破千億，從近三年的營(yíng)收情況看，其他多元化業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。