[貝殼研究院]4月重點(diǎn)城市二手房市場形勢及展望

??核心結(jié)論： 

??疫情打亂了傳統(tǒng)3月小陽春的節(jié)奏，小陽春滯后到4月，4月重點(diǎn)城市的二手房市場繼續(xù)復(fù)蘇，重點(diǎn)18城市鏈家成交量環(huán)比增加40%以上，改善型需求進(jìn)場支撐4月的市場，市場成交量的大幅增長帶動(dòng)價(jià)格的止跌上漲。

??從城市復(fù)蘇差異、對比往年小陽春市場、周度細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來看，市場的復(fù)蘇已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，核心原因在于前期受疫情影響的需求集中釋放后，在政策保持穩(wěn)定、疫情沖擊收入和預(yù)期的情況下，市場的長期支撐力度不足。

??從目前的市場預(yù)期和高意向潛在需求來看，5月的市場將會自然回落，2020年上半年的市場將明顯弱于2019年同期。

??一、改善性需求帶動(dòng)市場繼續(xù)復(fù)蘇，價(jià)格止跌上漲

??隨著各個(gè)城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)的繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)線下活動(dòng)也持續(xù)恢復(fù)。4月全國重點(diǎn)城市二手房市場繼續(xù)快速復(fù)蘇，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長，環(huán)比增加43.1%，同比增加17.6%，由于疫情推遲的購房需求開始在四月快速釋放。

??4月份改善性需求釋放節(jié)奏加快。4月鏈家18城成交面積在90平以上占比高出2.2個(gè)百分比，達(dá)到30%。三居室的改善房源成交占比連續(xù)兩個(gè)月提升，超過30%。從典型城市來看，北京4月二手房成交面積在90平以上占比較3月增加3.3個(gè)百分點(diǎn)、450萬以上的改善房源成交占比大幅提升5個(gè)百分點(diǎn)。

??需求的快速集中釋放帶動(dòng)價(jià)格止跌上漲。4月重點(diǎn)17城中有16個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，整體來看二手房價(jià)格上漲幅度不大，沒有出現(xiàn)需求集中釋放導(dǎo)致的房價(jià)快速大幅上漲情況。

??市場成交繼續(xù)恢復(fù)并帶動(dòng)價(jià)格上漲的原因有幾點(diǎn)：

??第一，每年春季尤其是3月都有一波因?yàn)榇汗?jié)滯后的需求集中釋放，從剛需輪動(dòng)到換房改善需求，今年因?yàn)橐咔橛绊戇@些需求有所延遲，集中在4月釋放。短期成交量的快速增長帶動(dòng)短期市場情緒的升溫和價(jià)格的上漲。

??第二，LPR下降帶來的市場預(yù)期松動(dòng)。4月LPR下降了10個(gè)基點(diǎn)、是近幾個(gè)月的最大降幅，對市場預(yù)期有較大的提振作用，一些城市也出臺了人才落戶等邊際放松政策對市場預(yù)期也有一定的刺激作用。??

??二、市場拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，后期支撐力度不足

??雖然4月的市場在繼續(xù)復(fù)蘇，但恢復(fù)力度并不大，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 

??第一， 4月交易量只有去年3月的85%。

??第二，根據(jù)歷史成交變化假設(shè)一季度缺失的需求延后到二季度釋放，預(yù)計(jì)二季度的交易量同比增長可能達(dá)到40%，目前 4月的成交量同比增長17.6%，不及預(yù)期。

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