[高力國際] 疫情圍剿下的北京寫字樓市場

??新型冠狀病毒疫情成為進入2020年的第一只“黑天鵝“事件。雖然此次疫情的致死率不高，但由于其廣泛的強傳染性，導致居民外出活動大幅減少，整體社會經(jīng)濟活動進入停滯狀態(tài)。雖然此次疫情影響范圍較大，但如果能夠在未來2-3個月內(nèi)消滅的話，疫情對于中國經(jīng)濟所造成的負面影響也就僅僅是2020年而已。

??受到疫情的影響，社會消費需求受到抑制，生產(chǎn)活動受到抑制，大量經(jīng)濟活動都處于暫停的狀態(tài)。短期內(nèi)，受到抑制的經(jīng)濟活動預(yù)計主要還是集中在今年一季度，相信二季度就會逐步回升，導致一季度和上半年的經(jīng)濟增速應(yīng)該會下滑的比較厲害。然而，下半年隨著經(jīng)濟活動正?；嘈耪w經(jīng)濟增速也會企穩(wěn)回升，但整體上破“6”確實是更大概率的事件了。

??對比2003年的非典時期，當時的中國經(jīng)濟總量僅有14萬億元左右，但到了2019年我們的經(jīng)濟總量已經(jīng)近100萬億元的超大規(guī)模。雖然中國的經(jīng)濟增速已經(jīng)無法達到2003年10%左右的經(jīng)濟增速，但是現(xiàn)在如果每年只有5%-6%的經(jīng)濟增速已經(jīng)相當于一個瑞士的經(jīng)濟總量。這樣的經(jīng)濟底蘊也決定了中國經(jīng)濟應(yīng)對這類疫情有著很強的底氣和韌性。需要指出的是，雖然目前疫情對中國經(jīng)濟的具體量化影響仍然暫時難以評估，但是疫情的出現(xiàn)并不會改變中國經(jīng)濟的基本走勢，中國的人口紅利結(jié)束了，互聯(lián)網(wǎng)的線上流量紅利也結(jié)束了，中國經(jīng)濟全面進入存量時代，這些核心趨勢不管有沒有疫情的出現(xiàn)都依然深刻地影響著中國經(jīng)濟，推動著中國經(jīng)濟走向經(jīng)濟換擋的第二次改革開放時期。

??疫情改變的只是市場節(jié)奏，而不是市場本質(zhì)

??針對北京的甲級寫字樓租賃市場來看，此次疫情對于寫字樓租賃市場的影響可以借鑒2003年SARS的影響，但我們的基本判斷是疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已?；仡?003年非典時期北京寫字樓市場，當時的北京市場甲級寫字樓市場存量規(guī)模也就150多萬平米，和現(xiàn)在近千萬平米的市場規(guī)模顯然不是一個量級。

??如果回到2003年非典時期的寫字樓租賃市場，非典的影響主要還是在上半年，吸納量從一季度的3萬多平米降低到只有2萬平米左右，但在疫情結(jié)束后的三季度開始快速增長超過6萬平米，單季度吸納量增長3倍，但四季度回歸到2.4萬平米的水平。全年的吸納量接近15萬平米左右，比2002還增長了18%左右。吸納量在下半年的釋放也直接導致整體空置率從2002年底的19%降低到只有10%左右。可以看到在非典結(jié)束后，當時的租賃市場活躍度有個爆發(fā)式增長。這也印證了我們之前對于此次疫情的判斷，市場需求一直都在，只不過由于疫情的原因，人們的活動和租賃需求被暫時壓制。疫情改變的只是市場節(jié)奏，而不是市場本質(zhì)。吸納量在三季度暴漲，03年空置率大幅下降，就是最好的證明。從租金的角度來看，雖然2003年租金有所下跌，但整體租金的下跌主因依然是由于當時接近20%的市場空置率所致。隨著2003年空置率的逐步走低，北京寫字樓市場的租金從2004年開啟了一輪長達15年的租金增長期。雖然在2008年金融危機期間出現(xiàn)過短暫的租金調(diào)整，但僅調(diào)整了一年就迎來了新一輪的租金快速上漲。

??對于2020年的北京甲級寫字樓租賃市場走勢，我們依然延續(xù)在2019年四季度新聞發(fā)布會時做出的基本判斷。

??第一，供應(yīng)高峰持續(xù)推高空置率才是市場本質(zhì)。無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀，而這個持續(xù)走高的空置率則是由于集中的供應(yīng)高峰所致。同時，2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會繼續(xù)攀升。但受到疫情的影響，部分項目或?qū)⒀舆t入市，導致整個市場供給壓力減輕，可能會從一定程度避免更多項目集中在2020年入市。從供給的角度來看，疫情從一定程度上減輕了今年的市場供給壓力。

??第二，市場需求長期存在，疫情只能影響市場租賃節(jié)奏的變化。短期各類市場需求都會受到抑制，但需求會在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一個短期的釋放，用來消化之前所壓抑的市場需求，全年吸納量或?qū)⒕S持往年的平均水平。金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依然會是北京市場的主要需求來源，特別是外資金融機構(gòu)，相對成熟的互聯(lián)網(wǎng)公司以及各類專業(yè)服務(wù)類公司。

??第三，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)最后一個供應(yīng)高峰。從2002年到2020年，北京甲級寫字樓市場增長規(guī)模一共經(jīng)歷了3個時期：2002-2008年的供應(yīng)量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2020年的第二個供應(yīng)推動期。從2021年開始，整體市場隨著第二輪供應(yīng)高峰的結(jié)束將進入一輪3-4年左右的市場去化周期，整體甲級寫字樓市場租金收入規(guī)模依然會持續(xù)攀升。

??第四，租金進入階段性高位調(diào)整階段的大趨勢保持不變。由于疫情導致整體市場節(jié)奏的變化，且對于很多行業(yè)的一季度收入都有著災(zāi)難性的影響，這將導致很多企業(yè)遇到現(xiàn)金流危機而出現(xiàn)經(jīng)營困難的情況。因此，在租戶遇到租金兌付危機時，整體市場租金依然會處于調(diào)整期，且受疫情影響租金短期調(diào)整幅度可能會加大。因此，受疫情影響，租金調(diào)整節(jié)奏大概率會持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預(yù)期將會增強。

??政府，業(yè)主和租戶三方同舟共濟

??疫情的影響導致所有和居民線下活動相關(guān)的行業(yè)都會在短時間內(nèi)受到重創(chuàng)。從大的行業(yè)分布來看，重災(zāi)區(qū)就是服務(wù)業(yè)，然而服務(wù)業(yè)租戶又是寫字樓租賃市場的最重要客戶群。寫字樓市場的快速發(fā)展為中國的服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了所必需的硬件基礎(chǔ)設(shè)施，同時服務(wù)業(yè)發(fā)展受阻也勢必會反作用于寫字樓市場的發(fā)展。為了扭轉(zhuǎn)目前不利的市場局面，政府，業(yè)主和租戶需要三方同舟共濟，通過切實有效的政策和實際行動來幫助遇到困難的租戶共度難關(guān)。

??從政府的角度來看，政府需要站在整個社會經(jīng)濟有序運轉(zhuǎn)的角度，通過各項政策來實際解決業(yè)主和企業(yè)租戶的后顧之憂。從人力資源角度，政府有能力幫助各類企業(yè)協(xié)調(diào)人力資源，充分鼓勵企業(yè)采用更靈活的用工政策，積極發(fā)揮政府在這方面的行政優(yōu)勢。 從減稅降費角度，政府可以根據(jù)受到影響的不同類型和處于不同生命周期的企業(yè)進行相關(guān)費用的延遲繳付甚至是免除，給以企業(yè)最實質(zhì)的幫扶。更重要的是，政府需要站在業(yè)主和企業(yè)的身邊，幫助雙方共同承擔所面對的風險。除了稅收優(yōu)惠和租金減免，政府可針對受影響不同的行業(yè)和企業(yè)性質(zhì)，提供差異化的金融信貸支持，以及強化各責任區(qū)域內(nèi)的物資供應(yīng)和服務(wù)保障工作，特別是在法律層面給予寫字樓業(yè)主和企業(yè)租戶更多的法律咨詢和調(diào)解工作。

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