[交通銀行]疫情沖擊樓市供需 后續(xù)恢復(fù)將存差異

??觀點(diǎn)摘要

??2003年非典疫情“相對(duì)集中”，對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)影響小且短暫。

??此次新冠疫情形勢(shì)“更加嚴(yán)峻”，對(duì)房地產(chǎn)施工和銷(xiāo)售活動(dòng)負(fù)面影響直接。其中短期沖擊顯著，中期趨勢(shì)不改但存挑戰(zhàn)，地區(qū)間恢復(fù)有差異。

??正文

??新冠疫情自爆發(fā)以來(lái)，較短時(shí)間內(nèi)在全國(guó)快速蔓延。對(duì)比非典疫情爆發(fā)特點(diǎn)及影響，此次新冠疫情更為嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施工和銷(xiāo)售活動(dòng)將產(chǎn)生直接的負(fù)面沖擊，后續(xù)影響和恢復(fù)情況在短中期及地區(qū)間存在差異。

??一、2003年非典疫情爆發(fā)“相對(duì)集中”，對(duì)房地產(chǎn)影響小且短暫

??2003年非典疫情的爆發(fā)有兩個(gè)“相對(duì)集中”的特點(diǎn)：

??一是持續(xù)時(shí)間相對(duì)集中。非典疫情從事后回溯的起點(diǎn)（2002年11月）到全球范圍內(nèi)基本結(jié)束（2003年7月），全程歷時(shí)約8個(gè)月。但在國(guó)內(nèi)，從進(jìn)入公眾視野（2003年2月）到疫情統(tǒng)計(jì)“三零”（2013年6月），持續(xù)時(shí)長(zhǎng)約4個(gè)月?？箵粢咔榈募泄?jiān)期約2個(gè)月，其中2003年3-4月為爆發(fā)期，5月疫情就得到了顯著緩解。

??二是波及地區(qū)相對(duì)集中。國(guó)內(nèi)感染人數(shù)超過(guò)千人的地區(qū)有三個(gè)，即北京（2521人）、香港（1755人）和廣東（1512人）；百人以上、千人以下地區(qū)有五個(gè)，分別為山西、臺(tái)灣、內(nèi)蒙古、河北和天津。從內(nèi)地情況來(lái)看，北京和廣東兩地感染人數(shù)占比超過(guò)75%，加上山西等四省市占比約97%，疫情嚴(yán)重區(qū)域相對(duì)集中。

??相應(yīng)地，非典疫情對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較短暫。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售額均保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速僅有窄幅波動(dòng)。從內(nèi)地疫情最嚴(yán)重的兩地北京和廣東的情況來(lái)看，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅在4月份受到隔離限制沖擊，5月就走出了疫情影響；廣東省作為疫情最早發(fā)源之地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受影響時(shí)間稍長(zhǎng)，但6月開(kāi)始也得到了緩解。在市場(chǎng)成交方面，北京和廣東商品房銷(xiāo)售額增速均在5月修復(fù)，此后廣東市場(chǎng)增速相對(duì)平穩(wěn)，北京從年初過(guò)高增速回落卻仍高于全國(guó)平均。

??二、房地產(chǎn)事件及數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)交通銀行金融研究中心(BFRC)3數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，作者繪制二、新冠疫情“更加嚴(yán)峻”，對(duì)房地產(chǎn)短期沖擊顯著，恢復(fù)情況將存在差異

??此次新冠疫情不論是感染人數(shù)、傳播速度還是波及范圍，形勢(shì)都比非典時(shí)期更加嚴(yán)峻。截止到2月17日9:15，全國(guó)確診病例達(dá)70635人，已數(shù)倍于非典時(shí)期的感染人數(shù)。目前疫情仍在持續(xù)，全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)都在等待一個(gè)實(shí)質(zhì)性的拐點(diǎn)到來(lái)。

??1.負(fù)面影響：主要對(duì)兩個(gè)方面影響直接

??一是施工進(jìn)度延后，資金回籠受阻。各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要求建筑工地延遲開(kāi)工，封閉管理和交通不暢也令工人返崗受到限制。這不僅將帶來(lái)建筑材料和人力成本提升，還將拖累施工交樓進(jìn)度，影響后續(xù)現(xiàn)金流回款，土地款支付和擴(kuò)大生產(chǎn)面臨困難。近一周多部門(mén)和地方陸續(xù)出臺(tái)措施支持企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在疫情控制較好的地區(qū)停工影響有望緩解。

??二是樓盤(pán)推介困難，交易活動(dòng)轉(zhuǎn)淡。全行業(yè)售樓處暫時(shí)停止開(kāi)放，防疫期間城市間人口流動(dòng)和城市內(nèi)出門(mén)活動(dòng)也受到限制，樓盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)轉(zhuǎn)淡。不少房企開(kāi)啟網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售模式，但由于不動(dòng)產(chǎn)推介和交易的特殊性，線(xiàn)上銷(xiāo)售面臨一定困難，依然不能完全替代線(xiàn)下銷(xiāo)售活動(dòng)。恒大將在2月18日啟動(dòng)全國(guó)在售樓盤(pán)75折優(yōu)惠活動(dòng)，這可能促使其他房企跟進(jìn)降價(jià)促銷(xiāo)。

??2. 持續(xù)時(shí)間：“停工停售”短期沖擊顯著，中期恢復(fù)存挑戰(zhàn)

??工地停工、售樓關(guān)閉，必然對(duì)1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售造成直接沖擊?？v觀近十年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，其季節(jié)性特征較明顯，1-2月份在全年的平均權(quán)重不超過(guò)10%，對(duì)全年數(shù)據(jù)的影響有限。不過(guò)3-4月份權(quán)重一般穩(wěn)定在15%左右，目前來(lái)看疫情的影響至少持續(xù)到一季度末，“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季恐難以出現(xiàn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)的主要趨勢(shì)由基本面決定，疫情的影響更多是將需求釋放時(shí)點(diǎn)向后推移，需求不減則活躍度恢復(fù)不難。然而不同于2003年非典時(shí)期，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)原本就處于下行周期，全年開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售增速將不改回落趨勢(shì)，并在原有預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上有所下移。與此同時(shí)，對(duì)于宏觀政策及地產(chǎn)調(diào)控的放松預(yù)期在增強(qiáng)。若行政限購(gòu)和信貸政策邊際放松，因城施策調(diào)節(jié)力度加大，可能抵消疫情的負(fù)面影響。

??3. 地區(qū)差異：“常駐需求”釋放較易，“候鳥(niǎo)需求”恢復(fù)較難

??國(guó)內(nèi)新冠疫情以2月4日為分水嶺出現(xiàn)了一些變化，湖北以外的地區(qū)情況有所改善，新增確診病例數(shù)量開(kāi)始逐日下降，不過(guò)建筑企業(yè)復(fù)工時(shí)點(diǎn)仍在推遲。人口集聚的一二線(xiàn)城市多為“常駐需求”，在疫情平復(fù)之后有望較快恢復(fù)，甚至出現(xiàn)補(bǔ)償性釋放，負(fù)面影響較??；人口外流的三四線(xiàn)城市存在“候鳥(niǎo)需求”，今年錯(cuò)過(guò)春節(jié)前后的返鄉(xiāng)置業(yè)節(jié)點(diǎn)，疫情過(guò)后可能也較難恢復(fù)。

??湖北省內(nèi)除武漢以外的地區(qū)自2月6日起新增病例數(shù)也有一定好轉(zhuǎn)；而在武漢市內(nèi)，抗擊疫情還處在緊張艱難的高壓階段。2月12日起診斷依據(jù)擴(kuò)展至臨床診斷后，確診病例還有相當(dāng)程度的激增，不過(guò)這是填補(bǔ)前期控疫漏洞的積極舉措。湖北省內(nèi)復(fù)工時(shí)間較晚，多個(gè)城市生態(tài)遭創(chuàng)，對(duì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的沖擊較大。

??此外，今天上午統(tǒng)計(jì)局公布了1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增速6.5%，連續(xù)第九個(gè)月增長(zhǎng)放緩；環(huán)比增速0.3%，亦較上期收窄。從各線(xiàn)城市的情況來(lái)看，在穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理要求下，房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅回落是主流；僅有一線(xiàn)城市環(huán)比漲幅擴(kuò)大，主要源自上海和廣州房?jī)r(jià)上漲加快。疫情導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)售停滯，部分房企加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度，短期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)可能穩(wěn)中有落。