[第一太平戴維斯]北京進(jìn)入“減量”經(jīng)濟(jì)時(shí)代，投資者和業(yè)主機(jī)會(huì)何在？

??近日，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東先生(Anthony McQuade)受邀參加北京2019年城市土地學(xué)會(huì)中國(guó)大陸年度會(huì)議，與業(yè)內(nèi)專家就中國(guó)城市及北京新發(fā)展戰(zhàn)略等話題從不同角度展開了深入討論。

??中國(guó)城市發(fā)展已進(jìn)入都市圈時(shí)代，中國(guó)城鎮(zhèn)化率接近60%。北京城市發(fā)展與投資戰(zhàn)略將從“增量發(fā)展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪可怠保@勢(shì)必將對(duì)未來北京城市發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

??老北京如何煥發(fā)新生機(jī)？

??圍繞這一話題，投資者、開發(fā)商以及房地產(chǎn)咨詢公司等業(yè)內(nèi)專家從不同視角闡述了自己的觀點(diǎn)。

??瞻：CBD和麗澤商業(yè)區(qū)未來幾年將面臨寫字樓市場(chǎng)大量供應(yīng)，對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)和價(jià)值增值的預(yù)判將成為投資決策者和資產(chǎn)管理者的決策核心。

??增：五環(huán)路內(nèi)將不再有大體量商辦土地供應(yīng)，而新的市場(chǎng)供應(yīng)逐漸被消化后，北京的城市發(fā)展將進(jìn)入“價(jià)值最大化”和“城市更新”的新階段。這將為希望通過資產(chǎn)增值、用途變更和城市更新獲益的投資者帶來大量機(jī)遇。

??改：老舊項(xiàng)目改造、不良資產(chǎn)更新將成為繼續(xù)發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和增加稅收的關(guān)鍵，其中包括辦公樓、零售和低端產(chǎn)業(yè)用地等各細(xì)分市場(chǎng)。

??眾：城市社區(qū)發(fā)展不應(yīng)僅側(cè)重于個(gè)體資產(chǎn)表現(xiàn)，更重要的是整合社區(qū)資源，關(guān)注公眾利益，實(shí)現(xiàn)生活方式和價(jià)值的最大化。

??聯(lián)：政府與企業(yè)的緊密聯(lián)動(dòng)將是企業(yè)獲得項(xiàng)目準(zhǔn)入和資金的重要所在。

??活：未來，資產(chǎn)持有者需要更靈活的思維方式，才能在日益加劇的市場(chǎng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，增加自身資產(chǎn)的吸引力。

??北京：發(fā)展規(guī)模減量不減質(zhì)，業(yè)主該如何應(yīng)對(duì)?

??麥安東先生就北京市場(chǎng)在新形勢(shì)下的發(fā)展趨勢(shì)提出了自己的看法。

??北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生一些關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)性變化。從戰(zhàn)略上講，投資者和資產(chǎn)管理者需要從市場(chǎng)角度充分考慮自身的價(jià)值定位。

??在新趨勢(shì)下，新的增量將帶來以往市場(chǎng)上沒有的質(zhì)量和服務(wù)水平，這將給現(xiàn)有的業(yè)主帶來壓力，迫使其提高其資產(chǎn)和服務(wù)的質(zhì)量，從而確保其市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??在減量經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要更加著眼于增強(qiáng)自身資產(chǎn)價(jià)值或改變現(xiàn)有不良資產(chǎn)的用途。

??盡管新增供應(yīng)量在未來幾年內(nèi)會(huì)非常大，但并非所有地區(qū)都會(huì)受到同樣的影響。一些細(xì)分市場(chǎng)具有戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而這些細(xì)分市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)難以復(fù)制。

??面對(duì)未來市場(chǎng)投資者和業(yè)主該何去何從？麥安東先生提出：

??業(yè)主要盡可能的了解本地市場(chǎng)，并且敏銳的觀察到外部變化對(duì)細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)部及細(xì)分市場(chǎng)之間所產(chǎn)生的影響。

??盡量避免不要對(duì)新發(fā)生的市場(chǎng)條件態(tài)勢(shì)做出滯后反應(yīng)。預(yù)判市場(chǎng)，著力于鎖定優(yōu)質(zhì)租戶，以更加靈活方式應(yīng)對(duì)待客戶的合理需求，因?yàn)樽鈶魧?huì)有更多選擇。優(yōu)質(zhì)租戶的附加額外優(yōu)勢(shì)在于，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，他們不會(huì)急于退出市場(chǎng)或者產(chǎn)生財(cái)務(wù)問題。

??在局部區(qū)塊內(nèi)，業(yè)主與值得合作的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，開發(fā)具有共享價(jià)值的服務(wù)和設(shè)施體系，從而提升局部地塊的資產(chǎn)價(jià)值和吸引力。

??通過項(xiàng)目或片區(qū)升級(jí)改造的方式，可以有效提升區(qū)域價(jià)值，強(qiáng)化資產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的整體吸引力。

??北京是中國(guó)的首都與政治中心。與許多國(guó)家和地區(qū)相比，中國(guó)的企業(yè)和政府之間的聯(lián)系更加緊密，許多具有一定規(guī)模的企業(yè)都需要在北京開展業(yè)務(wù)。一旦新的供應(yīng)量被市場(chǎng)吸收，整體空置率將會(huì)下降，而租金會(huì)顯著增加。持有現(xiàn)有資產(chǎn)或在機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)收購(gòu)新資產(chǎn)最終可能會(huì)產(chǎn)生可觀收益。

??近幾年的城市發(fā)展中，在政府、開發(fā)商和專業(yè)機(jī)構(gòu)共同努力下，北京區(qū)域內(nèi)不斷涌現(xiàn)出較大規(guī)模的項(xiàng)目或區(qū)域升級(jí)改造的成功案例。不論是項(xiàng)目自身改造或是綜合型區(qū)域升級(jí)轉(zhuǎn)型，這些成功的案例通常會(huì)尋找更大的增值機(jī)會(huì)，不僅提高了項(xiàng)目質(zhì)量，也為終端用戶和更廣泛的社區(qū)增加了可觀的價(jià)值。整合生活方式增值服務(wù)，例如餐飲、娛樂、零售、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館和休閑綠地等，為這些城市區(qū)域帶來新生機(jī)的同時(shí)，也為投資者、居住者、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和政府帶來了顯著且積極的影響。