[克而瑞]上海流動(dòng)人口近千萬(wàn)，能稱真剛需的只有4%

??導(dǎo)讀 

??不買房的“滬漂”，是買不起還是沒必要？

◎  研究員 / 馬千里，周奇

??對(duì)于上海等特大城市，大量的外來人口使得我們通常認(rèn)為即使在居高的購(gòu)房門檻下也依然存在著大量的置業(yè)需求。不過，在做出這樣的估計(jì)時(shí)，一般會(huì)忽略外來人口在本地的長(zhǎng)期居住意愿。因?yàn)橹诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)來說，只有愿意留在本地并長(zhǎng)期居住在本地，其居住需求才有較大的可能性轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。因此，要看外來人口的剛性置業(yè)需求，就要看在還未買房的外來人口中有多少愿意長(zhǎng)期居住在本地。接下來，我們將利用流動(dòng)人口調(diào)研數(shù)據(jù)，通過對(duì)外地人留在上海的意愿、目前是否擁有住房、長(zhǎng)期居住在上海的意愿等多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析，來探討上海外來人口中究竟有多少具有置業(yè)需求？這些置業(yè)需求中又有多少是否會(huì)受購(gòu)買力的限制？

??01

??4成以上常住人口來自外地，帶來3.58億平方米住房需求

??在外來人口總量方面，作為全國(guó)最具吸引力的城市之一，上海虹吸了其他城市大量的流動(dòng)人口。從上海市歷年外來常住人口總量來看，2011年后上海的常住外來人口數(shù)量就已突破900萬(wàn)，但自2013年后上海出于緩解城市公共服務(wù)壓力、改善城市人才結(jié)構(gòu)等多方面原因?qū)嵤┝巳丝诳刂菩抡瑢?dǎo)致近幾年外來人口增量明顯下降，外來人口總量也呈現(xiàn)出減少趨勢(shì)，至2018年常住外來人口規(guī)模較2014年減少了20萬(wàn)左右。

??雖然近幾年外來人口常住總量有一定的下降，但整體仍然維持在960萬(wàn)以上，總量逐漸趨于穩(wěn)定。截止2018年年末，上海市常住人口總量達(dá)2424萬(wàn)，其中外來常住人口總量為976萬(wàn)。這意味著，在上海市2400多萬(wàn)的常住人口中有4成以上都是外來人口。巨大的人口規(guī)模也為上海帶來了大量的居住需求，根據(jù)上海市最新公布的城鎮(zhèn)居民人均住房面積36.7平方米粗略推算，2018年上海市外來人口的住房需求高達(dá)3.58億平方米。

??02

??住房需求不等于購(gòu)房需求，可歸為“剛需”的外地人不足3成

??盡管外地人帶來的住房需求規(guī)模龐大，但這些人并不是都有買房的需求。首先，有相當(dāng)一部分外地人已經(jīng)在上海擁有住房。根據(jù)流動(dòng)人口調(diào)研數(shù)據(jù)中“目前在本地住房性質(zhì)”這一指標(biāo)統(tǒng)計(jì)，外地戶籍的常住居民在上海擁有自有住房的比例高達(dá)32.3%，這些已經(jīng)擁有住房的外地人，顯然已不能歸為剛需。

??其次，從居留意愿來看，也不是所有外地人都愿意在上海長(zhǎng)期居留。對(duì)于短時(shí)間居住在上海的外地人來說，買房的必要性也不大。只有愿意長(zhǎng)期居住在上海，其居住需求才有較大的可能性轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。參考外地人在滬購(gòu)房條件之一（需連續(xù)繳滿5年以上的社?；蚣{稅），我們以5年作為界限來衡量外來人口是否在上海有長(zhǎng)期居留意愿，即外地人留在上海5年以上才能算長(zhǎng)期居住。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，在上海流動(dòng)人口中，在租房戶中，超過六成住房戶只會(huì)是上海的“過客”，真正愿意在上海長(zhǎng)期居留的只有38.4%。

??綜合以上兩點(diǎn)來看，同時(shí)滿足“租房戶”和“長(zhǎng)期居住”的外來人口，只占到全部上海外來人口的67.7%×38.4%≈26%。也就是說，即使上海有976萬(wàn)的外來常住人口，但有需求買房的外來人口僅有254萬(wàn)左右，帶來的置業(yè)需求大約為9300萬(wàn)平方米。

??03

??高房?jī)r(jià)限制購(gòu)買力，高質(zhì)量客戶比例被壓低至4.1%

??由上一節(jié)可以得出，在上海有購(gòu)房需求的外地人占當(dāng)?shù)爻Ｗ⊥鈦砣丝诳偭康谋壤齼H有26%。事實(shí)上，實(shí)際可轉(zhuǎn)化的購(gòu)房需求量還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一水平。除了因?yàn)樯虾?yán)苛的限購(gòu)政策外，高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買力的限制也是最重要的影響因素。

??根據(jù)最新的流動(dòng)人口調(diào)研數(shù)據(jù)來看，外來人口在滬多從事制造、批發(fā)零售等薪資水平相對(duì)較低的行業(yè)，家庭平均月收入約在1.2萬(wàn)元/月左右，中位數(shù)則在1萬(wàn)元/月。進(jìn)一步細(xì)看，接近7成的外來人口在滬家庭收入低于1.5萬(wàn)元/月，僅有不到1/4的外來人口家庭月收入在2萬(wàn)元/月以上。而同年上海市商品住宅成交均價(jià)已在5萬(wàn)元/平方米左右，二手房成交價(jià)格也接近4萬(wàn)元/平方米，大多數(shù)外來人口的購(gòu)買力顯然難以支撐上海的房?jī)r(jià)水平。

??聯(lián)系目前上海房?jī)r(jià)水平[1]來看，若要在上海能夠有選擇地買剛需房，家庭月收入水平至少需要達(dá)到2萬(wàn)元以上。在有需求購(gòu)房的外來人口中，家庭月收入水平在2萬(wàn)元以上的比例約為15.7%，還要低于21.5%的全市水平。換言之，在900多萬(wàn)的外來常住人口總量中，有置業(yè)需求同樣也有購(gòu)買力支撐的外來人口占比僅有4.1%，這部分人轉(zhuǎn)化的購(gòu)房需求量?jī)H為1500萬(wàn)平方米左右。

??[1]目前上海二手房掛牌價(jià)中位數(shù)在370萬(wàn)左右，不妨假定350萬(wàn)元為上海剛需房購(gòu)房能力的篩選標(biāo)準(zhǔn)，按30%的首付比例、30年貸款時(shí)限計(jì)算，每月月供大約需要1萬(wàn)元/月左右，即家庭月收入水平需要在2萬(wàn)元以上能較輕松地覆蓋貸款月供及日常生活等開支。

??04

??相比于養(yǎng)老配套，更應(yīng)關(guān)心核心客群的子女教育需求

??除了居住意愿和購(gòu)買力外，家庭因素也是影響客戶購(gòu)房決策的重要因素。進(jìn)一步研究上文所述的4.1%家庭，首先從家庭成員規(guī)模來看，這些未購(gòu)房但有買房能力較強(qiáng)的外來人群（下稱目標(biāo)客戶群）家庭成員規(guī)模分布，和已買房的家庭成員規(guī)模分布相似，均是以2~4人的小型家庭結(jié)構(gòu)為主，不過在目標(biāo)客戶群中一人家庭的比例明顯要比已經(jīng)買房人群中的比例高。出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是因?yàn)檫€未結(jié)婚的外來人口，當(dāng)前只需要滿足自我居住需求即可，還未面臨子女教育等難題，購(gòu)房需求并不迫切，因此在未置業(yè)人群中這一群體的比例相對(duì)較高。

??其次，從家庭成員年齡結(jié)構(gòu)來看。這些目標(biāo)客戶中,有子女的外來人口比例達(dá)到76%，并且子女年齡在12歲及以下的占比達(dá)到61.4%。這也就是說，目標(biāo)客群中大部分外來人口都有教育需求。因?yàn)樽优挲g較小，需要老人照顧的外來人口家庭也不在少數(shù)，因此這些家庭未來還面臨著養(yǎng)老需求。不過，從當(dāng)前來看目標(biāo)客群中,家里有55歲及以上老人的占比僅為14.3%，有60歲以上老人的占比更是低至6.9%。綜上來看，相比于養(yǎng)老需求，在上海的外來人口當(dāng)前購(gòu)房更需要解決子女的教育需求。

??05

??小結(jié):“沒必要”比“買不起”更多，剛需房也不一定要主打?qū)W區(qū)概念

??對(duì)于上海這樣的特大城市，外來人口規(guī)模也比較大，如上海2424萬(wàn)的常住人口中外地戶籍人口數(shù)量占比達(dá)到4成以上，其總量已經(jīng)超過多數(shù)二線城市的常住人口總量。巨大的人口規(guī)模為城市帶來了龐大的居住需求，這些需求也是當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)上的潛在購(gòu)房需求。但實(shí)際在上海買房的外來人口比例并不高，也就是說外來人口的居住需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求的比例并沒有預(yù)期的高。究其原因，主要是一般在評(píng)估外地人的置業(yè)意愿時(shí)并未考慮其居住意愿，而對(duì)于短期內(nèi)留在上海的外來人口來說顯然沒有買房的必要，這導(dǎo)致外地人的置業(yè)意愿往往被高估。

??結(jié)合外來人口的長(zhǎng)期居留意愿進(jìn)行評(píng)估后可以發(fā)現(xiàn)，在上海的外來人口中需要買房的人并不多，占比還不足三成。進(jìn)一步聯(lián)系房?jī)r(jià)和收入水平測(cè)算可知，在32.3%的有房者之外，上海大約有21.9%外來人口購(gòu)房壓力較大；但還是沒必要買房的短期居留者更多，占比達(dá)到41.7%，較“買不起”高出近20個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)于能買得起且有置業(yè)需求的外地人，放到整體來看，占上海外來人口總量的比例還不到5%。粗略估算，這些人能帶來的購(gòu)房需求總量將近1500萬(wàn)平方米，足以支撐上海4-5年的剛需產(chǎn)品去化[2]。因此，即使在嚴(yán)格的多重條件篩選下，外來人口可轉(zhuǎn)化的置業(yè)需求規(guī)模仍然十分可觀。

??從家庭成員年齡來看，大部分家庭的孩子年齡都不大，孩子年齡小于12歲的家庭占比在六成左右，對(duì)于優(yōu)質(zhì)剛需客群而言，子女教育配套仍會(huì)是購(gòu)房時(shí)關(guān)注的主要問題。但需要指出的是，不少家庭的子女已經(jīng)邁過了少年階段，剛需房也不是“非學(xué)區(qū)不可”：有34.4%的家庭成員均為青壯年，即成員年齡均在12-55歲之間，這些家庭沒有直接的學(xué)區(qū)和適老化需要，在住房選擇上也更為靈活。

??[2]按統(tǒng)計(jì)局寬口徑計(jì)算