[克而瑞] 河北省三四線城市（四十）：廊坊篇

文／沈曉玲、萬任澄

??調研感受庫存積累，市場整體去化壓力大； 限購政策剔除外來投機客群，本地內生需求較為疲軟；廣陽、安次兩區(qū)價格分化明顯，客戶地緣性強；項目營銷通過渠道、行銷、折扣等方式，渠道轉化率較低；土地市場以一二級聯(lián)動為主，品牌房企難以進入；大興機場導入的產業(yè)人口或是未來廊坊市場的有力支撐。

??01 市場綜述

??庫存積累、去化壓力大，市場整體低迷

??圍繞限購前后，廊坊市場可謂“冰火兩重天”，17年之前，受益于雄安新區(qū)規(guī)劃、京津冀協(xié)同發(fā)展等政策利好，大批北京投資客進入廊坊，市場異?；鸨鯚o房可賣，榮盛單是廊坊市區(qū)銷售就破百億。17年6月，廊坊加碼調控，非本地戶籍需繳社保滿三年方可購房，大批投資客抽離，市場徒然降溫，房企紛紛打折促銷，房價也波動下行，幾近腰斬，且限購政策延續(xù)至今未見松動。

??19年持續(xù)18年的萎靡之勢，市場未見起色，整體庫存去化壓力較大。主要是由于市場由外需轉向內需，而前期炒房潮導致需求大幅透支，目前本地客戶購買力不足以支撐，廊坊進入調整的陣痛期。

??02 調控政策

??調控以限購為主，并提高首付比例

??廊坊政策調控始于16年4月出臺的“廊九條”，規(guī)定非本地戶籍居民限購一套住房，但僅針對廊坊北三縣及固安縣。17年4月，限購范圍擴大，對廊坊主城區(qū)（廣陽、安次、開發(fā)三區(qū)）、三河市、霸州市及大廠、香河、固安、永清、文安五縣統(tǒng)一出臺限購政策，且上調了首套首付比例至50%。17年6月，廊坊進入最嚴調控，非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購房，且限購一套住房，本地戶籍人群限購兩套，并且調整住房公積金政策，政策一直延續(xù)至今未見松綁。

??固安縣方面,根據(jù)近期調研信息,政策有出現(xiàn)部分松動,外地人士在固安無房無需驗資,可以購買一套。

??03  區(qū)域房價

??廣陽、安次價格分化明顯，大湖定位固安標桿

??廊坊市包含兩區(qū)、兩市、六縣。市區(qū)被京廊鐵路一分為二，京滬鐵路以北為廣陽區(qū)，下轄開發(fā)區(qū)。以南為安次區(qū)。市區(qū)東北為大廠、香河、三河“北三縣”。市區(qū)西南方向則包括固安、永清、霸州、文安及大城五縣。

??整體上看，市區(qū)內廣陽、安次價格分化明顯。廣陽為市中心，整體配套齊全，擁有3家三甲醫(yī)院及新朝陽、萬達兩大三圈，房價1.6-2萬/平方米，主打改善性需求；廣陽區(qū)下轄的開發(fā)區(qū)有部分產業(yè)，但能級較低，主打交通優(yōu)勢，緊鄰京滬高速，來往北京便利，有部分北京外溢客戶，房價1.2-1.3萬/平方米。安次區(qū)地理位置較偏，房價1.15-1.35萬/平方米，主打本地剛需，小戶型、低總價產品去化較好。

??固安方面，包含空港產業(yè)園區(qū)、高新工業(yè)園區(qū)、新興產業(yè)示范區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)區(qū)、溫泉旅游度假區(qū)六大區(qū)域。大湖片區(qū)為全縣中心，四大公園環(huán)繞，離北京大興僅一湖之隔，緊鄰京廣線，駕車到北京市區(qū)約1小時。大湖孔雀城為全縣標桿產品，主打改善需求，房價2.2-2.5萬/平方米，總價400-500萬，客戶主要來自北京朝陽、海淀片區(qū)。

??04  客戶結構

??以本地及郊縣內生需求為主，地緣性意識較強

??17年限購政策啟動后，大部分投資客被剝離出場，目前廊坊主要以市區(qū)本地的地緣性客戶為主。還包括部分周邊郊縣人群，不過占比不高，約為20%，主要是由于廊坊下縣本身比較強勢，且本地人地緣意識較強，不太愿意在離家較遠的地方購房。

??未來廣陽片區(qū)是發(fā)展的重點，因為緊挨大興機場，隨著新機場的持續(xù)運營，會導入大量工作人員以及產業(yè)人口，在限購未放松的當下，這部分外來人口或是未來支撐廊坊市場的重要保障。

??05 營銷去化

??上渠道、下郊縣拓客，渠道轉化率偏低

??市區(qū)項目基本都上渠道，且配合行銷、折扣、特價房及家電贈送等方式。渠道方面，由于不正規(guī)，中介客戶資源整合能力弱，轉化率不高，僅有20-30%；行銷方面，40-50人銷售團隊輪留下周邊郊縣拓客；折扣方面，政府限價，漲跌幅均不能超過10%，集中在95-99折。

??多數(shù)項目到訪量不太理想，日均5-15組，月均成交30-60套不等。安次區(qū)150萬是門檻，低總價、小戶型去化良好。廣陽區(qū)近年客戶出現(xiàn)改善意識，榮盛首府定位廣陽高端項目，主打智能化、大平層、社區(qū)食堂等元素，10月底開盤，首開約330套房，目前有認購意向僅有100多組。

??固安方面，由于限購松動吸引外來客戶購房，大湖片區(qū)以老帶新、業(yè)主維護為主要營銷手段，依靠項目自身口碑積累。

??06 土地市場

??一二級聯(lián)動為主，大型開發(fā)商難以進入

??廊坊市場供地多以一二級聯(lián)動及勾地為主，有很多不是純粹意義上的招拍掛，這也導致大型開發(fā)商難以進入，土地的獲取需要與當?shù)卣３置芮新?lián)系。2019年廊坊計劃出讓59幅地塊，其中住宅用地24宗，目前廊坊市區(qū)地塊已經基本出讓完畢，屬于無地可供，而舊村棚改等地塊本地房企也已與當?shù)卮迕袂⒄勚小?/p>

??07  企業(yè)競爭

??榮盛、華夏遙遙領先，且各自為王

??目前廊坊市場基本被兩大開發(fā)商所占據(jù)，榮盛在廊坊已開發(fā)30余個項目。華夏則是以固安作為大本營，通過產業(yè)新城模式導入人口，在廊坊的固安、霸州等郊縣地區(qū)有較高市占率。萬科、恒大、新城屬于第二梯隊，且差了一個量級，基本只有1-2個項目在售。本土房企目前僅剩新奧占據(jù)一定的市場份額。四季度榮盛有3盤入市，在廊坊市占率有望進一步提升。

??08  綜述

??限購加碼導致需求大減，大興機場或是一大利好

??2018年，廊坊市GDP為3108億元，在河北省排名第六，三產結構占比為6%：37%：57%。雖然受益于京津冀一體化的利好，但是目前還停留在紙面上，并沒有實質性的產業(yè)導入。廊坊更多扮演人口轉移的角色，僅交通領域有序推進落地，如大興機場、軌交S6、高鐵、高速等。

??在17年限購政策出來后，廊坊市場進行大幅度的調整。目前主要依托本地及周邊郊縣的客群需求支撐。但由于前期市場過于火爆，導致庫存積壓，而本地客群購買力十分有限，使得廊坊市場整體疲軟。

??未來廊坊的發(fā)展需要倚賴與京津冀一體化的實質性進展，通過產業(yè)的導入擴大原有的內生性需求。目前大興機場的開通及周邊配套工程的建設對于廊坊是一大利好消息。該部分的人口導入或能支持未來廊坊市場的部分需求。