[仲量聯(lián)行]2019年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??“盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)面臨下行壓力，一些規(guī)模較大、較穩(wěn)健的租戶充分利用當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)更為靈活的租金和更多的租賃選擇，尋求合適的升級(jí)機(jī)會(huì)?！?仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。2019年，國(guó)內(nèi)外投資者表現(xiàn)積極，前三個(gè)季度總交易額已超過2018年的全年水平。同時(shí)，由于今年上半年的銷售優(yōu)于預(yù)期，一些優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的業(yè)主對(duì)項(xiàng)目年底表現(xiàn)更為樂觀。工業(yè)物流市場(chǎng)租金增速進(jìn)一步放緩，但對(duì)黃金地段倉(cāng)儲(chǔ)空間的租賃需求保持穩(wěn)定。在高端住宅市場(chǎng)，本季度新增供應(yīng)集中入市，整體需求保持穩(wěn)定，而銷售價(jià)格有適度增長(zhǎng)。 

??甲級(jí)辦公樓

??受經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響，本季度需求趨勢(shì)保持疲軟，但由于一些租戶有效利用當(dāng)前的市場(chǎng)條件，本季度租賃活動(dòng)較2019年上半年相比略有回升。大型、穩(wěn)健型企業(yè)充分利用當(dāng)前市場(chǎng)中更為靈活的租金和條款，尋求辦公面積的升級(jí)。這一趨勢(shì)推動(dòng)本季度市場(chǎng)租賃活躍度回升，全市錄得多宗搬遷升級(jí)類租賃成交。 

??本季度無新項(xiàng)目竣工入市，全市新增供應(yīng)保持低位，且CBD核心區(qū)未來項(xiàng)目進(jìn)一步推遲，CBD及周邊業(yè)主持續(xù)受益。新增供應(yīng)的匱乏和新項(xiàng)目入市時(shí)間的推遲，在一定程度上幫助業(yè)主緩解了需求疲軟所帶來的挑戰(zhàn)。盡管市場(chǎng)壓力持續(xù)，且租戶的承租能力有所下降，但市場(chǎng)總體空置率錄得7.1%，與上一季度持平。 

??受市場(chǎng)壓力影響，租金繼續(xù)下跌。本季度，整體租金仍保持下行趨勢(shì)，錄得環(huán)比下跌0.8%。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，為填補(bǔ)空置面積，業(yè)主在本季度繼續(xù)保持靈活的租金策略?！坝捎跇I(yè)主希望能逐步出租項(xiàng)目中的空置面積、維持現(xiàn)有出租水平，他們目前也更愿意接受更為靈活的租賃條款及不同方案，以此吸引和留住更穩(wěn)健、可靠的租戶。市場(chǎng)已充分意識(shí)到，項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性比短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高租金更具可持續(xù)性?！?仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀?？拢‥ric Hirsch）表示，“在經(jīng)濟(jì)不確定性的持續(xù)影響下，預(yù)計(jì)更多業(yè)主會(huì)接納這一思路。因此，我們預(yù)測(cè)年底前租金將會(huì)持續(xù)下降。”

??投資

??北京投資市場(chǎng)大宗成交集中涌現(xiàn)，2019年前三季度成交總額共計(jì)超過500億元人民幣，已超出2018年全年總值。本季度仍有多宗交易尚在談判進(jìn)程中，因此2019年全年成交總額預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超去年的380億元，創(chuàng)下歷史新高。本季度備受市場(chǎng)矚目的大宗成交包括，吉寶置業(yè)以1.79億元人民幣收購(gòu)上地NEO項(xiàng)目，華夏幸?；鶚I(yè)以58億元向平安人壽轉(zhuǎn)讓麗澤原中鐵物大廈項(xiàng)目，北京金隅集團(tuán)通過司法拍賣以51.8億元人民幣競(jìng)得盤古大觀“龍首”5號(hào)樓。

??隨著北京投資市場(chǎng)不斷升溫，更多外資投資者積極尋求投資機(jī)會(huì)，而內(nèi)資投資者仍是市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)氣候下，北京基本面強(qiáng)勁、機(jī)會(huì)陸續(xù)浮現(xiàn)，吸引投資人不斷追逐新機(jī)遇，推高市場(chǎng)活躍度。“近幾個(gè)月，受當(dāng)前環(huán)境影響，許多市場(chǎng)原先少有機(jī)會(huì)見到或參與的投資機(jī)會(huì)不斷增多，北京投資市場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁、熱度攀升。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“即使受到經(jīng)濟(jì)不確定性的持續(xù)影響，內(nèi)外資投資者仍對(duì)北京市場(chǎng)充滿信心。隨著更多待售資產(chǎn)陸續(xù)出現(xiàn)，我們相信現(xiàn)在正是進(jìn)入市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)?！?nbsp;

??優(yōu)質(zhì)零售

??酒吧業(yè)態(tài)持續(xù)入駐優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，逐步推動(dòng)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)方向由日間營(yíng)業(yè)場(chǎng)所轉(zhuǎn)向全天候目的地。重點(diǎn)新開業(yè)門店包括，奈雪的茶旗下的Bla Bla Bar入駐華貿(mào)購(gòu)物中心，以及星巴克在其嘉里中心旗艦店開設(shè)酒坊Bar Mixato。同時(shí)，美妝行業(yè)持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，業(yè)主對(duì)美妝業(yè)態(tài)認(rèn)可度進(jìn)一步提升，該品類在購(gòu)物中心租戶結(jié)構(gòu)中所占比例持續(xù)增加。本季度，迪奧在北京APM購(gòu)物中心開設(shè)新店，蘭蔻和嬌蘭等多家品牌也將持續(xù)擴(kuò)張。 

??在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多家租賃、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)公布2019年上半年銷售額，項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。部分購(gòu)物中心上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁，推動(dòng)租金增長(zhǎng)略有回升。本季度，市區(qū)租金環(huán)比上漲0.5%，而郊區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比增長(zhǎng)1.1%。其中，幾家領(lǐng)先的郊區(qū)購(gòu)物中心的租金甚至可以達(dá)到部分市區(qū)項(xiàng)目水平。“即使持續(xù)的經(jīng)濟(jì)不確定性為市場(chǎng)帶來一定壓力，一些業(yè)主仍能不斷調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)一步開發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買意愿和消費(fèi)力，進(jìn)而推動(dòng)銷售增長(zhǎng)，” 仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部總監(jiān)楊菁菁表示， “這有助于市場(chǎng)在當(dāng)前大環(huán)境下保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。盡管2019年市場(chǎng)預(yù)期普遍較低，但與前幾個(gè)季度相比，一些業(yè)主對(duì)年底市場(chǎng)前景持更為樂觀的態(tài)度?！?/p>

??工業(yè)

??盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響市場(chǎng)，本季度需求基本保持穩(wěn)定。 第三方物流公司在市場(chǎng)中保持活躍，續(xù)租持續(xù)主導(dǎo)本季度租賃成交。盡管經(jīng)濟(jì)存在不確定性，但市場(chǎng)空置率仍保持低位，可租賃面積緊缺，因此大部分租戶仍持有很強(qiáng)的續(xù)租意愿。 

??在經(jīng)歷了此前的高速增長(zhǎng)之后，近期工業(yè)物流租金漲幅受到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)氣候的影響，本季度增速進(jìn)一步放緩。2019年第三季度，市場(chǎng)租金適度增長(zhǎng)，環(huán)比上漲1.7%。即使續(xù)簽時(shí)租金較之前租期有顯著提升，大多數(shù)租戶仍愿意接受當(dāng)前市場(chǎng)的租金水平，因?yàn)樵诠?yīng)緊缺的市場(chǎng)環(huán)境中，租戶很難以更低租金找到合適的可租賃面積?！暗牵b于目前的市場(chǎng)情況，與前幾個(gè)季度相比，業(yè)主的漲租計(jì)劃明顯放緩?！?仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，“因此，目前租金的增長(zhǎng)趨勢(shì)更具有可持續(xù)性，我們預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將在年底前延續(xù)。”

??酒店

??高端酒店住宿需求相對(duì)平穩(wěn)，業(yè)績(jī)?cè)龇扔兴照?019年休閑旅游住宿需求仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。北京市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年8月，城市主要旅游景點(diǎn)接待游客共計(jì)2.2億人次，同比增長(zhǎng)5.4%，但商務(wù)客源及會(huì)議會(huì)展客源需求量及預(yù)算均出現(xiàn)小幅下滑。高端酒店市場(chǎng)需求整體較為平穩(wěn)，業(yè)績(jī)?cè)龇扔兴芈洌刂?019年8月，北京市高端酒店每間可出租客房收入同比小幅上漲1.2%。

??高端酒店供給仍保持平穩(wěn)，供給增幅遠(yuǎn)低于全國(guó)其他一線城市。截至2019年10月，北京市共有4家高端酒店相繼開業(yè)，向市場(chǎng)新增674間客房，新增客房供給0.9%，遠(yuǎn)低于廣州的6.5%和上海市的3.2%。其中值得關(guān)注的酒店項(xiàng)目為北京首北兆龍飯店，該酒店是凱悅酒店集團(tuán)在亞太地區(qū)的首家Joie de Vivre品牌酒店。2020年北京市預(yù)計(jì)將新開7家高端酒店，將向市場(chǎng)新增約1,700間客房，受中心城區(qū)限制新建酒店土地供應(yīng)政策的影響，新增供給主要分布于通州，豐臺(tái)及大興等城市外圍區(qū)域。

??不斷完善的城市基建設(shè)施及活躍的大型會(huì)展活動(dòng)預(yù)計(jì)將帶動(dòng)北京市高端酒店業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2020年北京高端酒店各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。中短期內(nèi)，包括世界體育大會(huì)和北京國(guó)際汽車展等在內(nèi)的大型會(huì)展及城市活動(dòng)將于2020年于北京舉辦，預(yù)計(jì)為城市帶來更多休閑及商務(wù)客源，帶動(dòng)需求增長(zhǎng), 推升平均房?jī)r(jià)及入住率。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，環(huán)球國(guó)際影城將于2021年正式開業(yè)，冬奧會(huì)將于2022年舉辦，這些都將利好高端酒店業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁梁濤表示：“雖然2019年北京高端酒店業(yè)績(jī)?cè)鏊偻扔兴啪?，但伴隨城市主要交通樞紐等基礎(chǔ)設(shè)施的落成、重要國(guó)際賽事及城市會(huì)議活動(dòng)的承辦，預(yù)計(jì)將為高端酒店市場(chǎng)帶來新的增長(zhǎng)契機(jī)?！?/p>

??高端住宅

??本季度高端市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，而需求保持穩(wěn)定，推動(dòng)售價(jià)平穩(wěn)上漲。本季度，豪華公寓銷售量與上季度持平，價(jià)格環(huán)比上漲0.9%。因部分開發(fā)商需緩解資金壓力而推出新樓盤，本季度豪華公寓新增供應(yīng)量大幅上升至1,088套，為上季度總量的兩倍。當(dāng)前市場(chǎng)中充足的高端新房供應(yīng)有望推動(dòng)下季度的銷售表現(xiàn)。與此同時(shí)，高端別墅價(jià)格大體穩(wěn)定，環(huán)比小降0.6%。本季度無高端別墅項(xiàng)目入市。

??本季度初央行公布，商業(yè)住房貸款利率將以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)，但并未對(duì)北京的一手及二手購(gòu)房者產(chǎn)生顯著影響。10月8日起新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率將不再以4.9%的固定基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，而將隨LPR浮動(dòng)。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前后，貸款利率大體保持一致?！氨本┱{(diào)整后的房貸利率與之前水平基本保持不變，本次改革預(yù)計(jì)將不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響”，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，“央行的貸款市場(chǎng)利率改革并非樓市緊縮政策，而是將逐步推動(dòng)貸款利率趨于市場(chǎng)化。”

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