[易居研究院]三季度50城租金止跌上漲，租金收益率企穩(wěn)回升

??報告摘要

??1，三季度,50城租金收益率為2.4%,環(huán)比增長0.2%,同比下降7%。三季度,50城租金由跌轉(zhuǎn)漲,環(huán)比上漲1%:租金收益率為2018年二季度后首次由降轉(zhuǎn)增。三季度,50城租金結(jié)束了連續(xù)兩個季度的下跌且租金收益率企穩(wěn), 表明租房市場狀況有所好轉(zhuǎn)。隨者政策的收緊,三季度房地產(chǎn)市場結(jié)束了上半年較火熱的狀態(tài),市場回歸理性,預(yù)計未來幾個月房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)降溫,租金收益率有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。

??2，三季度,一線城市和二線城市租金收益率均有所增長,而二線城市租金收益率則繼續(xù)下降, 主要原因是三季度二線城市租金基本保持穩(wěn)定,而房價有所上漲。從具體城市上看,南京,杭州和武漢等地租金收益率環(huán)比跌幅最大,分別為7%,7%和6%,這幾個城市均為熱點二線城市,租金下跌明顯但房價繼續(xù)上漲。熱點二線城市租金的下跌和其上半年房地產(chǎn)市場過熱從而擠壓居民真實消費能力有一定的關(guān)系。

??房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值。租金收益率是衡量房產(chǎn)投資收益的重要指標(biāo)之一。商品具有使用價值和價值，使用價值決定價值，價格反映價值，但有時候價格會偏離價值中樞，比如房價在某些時間會過高，出現(xiàn)泡沫。租金反映房屋的使用價值，是市場的真是需求。因此可以通過租金收益率來反映房租與房價的偏離度。

??一、50 城租金收益率概況

??2019 年三季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50 個典型城市租金收益率為 2.4%，環(huán)比增長 0.2%，同比下降 7%。三季度，50 城租金由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲 1%；租金收益率為 2018 年二季度后首次由降轉(zhuǎn)增。租金收益率同比下降是因為三季度房價同比上漲 4%，而租金同比下跌 3%，租金上漲速度遠小于房價上漲速度。三季度，50 城租金結(jié)束了連續(xù)兩個季度的下跌且租金收益率企穩(wěn)，表明租房市場狀況有所好轉(zhuǎn)。

??回顧歷史，2017 年三季度至今，租金收益率持續(xù)震蕩下降，但下降幅度相比 2016年二季度至 2017 年三季度已經(jīng)大幅減緩。這主要是因為 2017 年三季度前房價大幅上漲，租金收益率快速降低，而 2017 年三季度后房價漲幅開始震蕩收窄。2018 年經(jīng)濟增速下滑，實體經(jīng)濟低迷導(dǎo)致租房需求減小，而同時樓市持續(xù)繁榮，部分城市租賃住房供應(yīng)量較大，但收入沒有增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

??房租相比房價能夠較好地剔除其他因素來衡量一個城市真實理性的住房需求情況，2019 年上半年房租連續(xù)兩個季度下跌，其中三線城市房租下跌最明顯。對比房價的持續(xù)上漲，房租的提前下跌一方面從需求上看，可能意味著租客的真實需求或者真實消費能力由于實體經(jīng)濟的下滑，以及房價快速上漲導(dǎo)致的租金過快上漲的擠壓而下降。此外， 勞動力人口從 2013 年以來的持續(xù)減少也或也是導(dǎo)致長期需求下降的原因之一；另一方面從供給上看，本輪房地產(chǎn)大牛市消化了大量住房庫存，其中有相當(dāng)一部分是投資持有并可以成為租房供給來源。此外，近兩年來，政府支持租賃市場的發(fā)展，有相當(dāng)數(shù)量的租賃住房供給進入市場，同樣增加了供給。因此，需求的相對下滑以及供給的增加或?qū)е铝?2019 年上半年租金的持續(xù)下跌。

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