[克而瑞]中原城市群三四線(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研（二十六）洛陽(yáng)篇

??城市概況

??省域副中心城市，經(jīng)濟(jì)、資源相對(duì)獨(dú)立

??省會(huì)虹吸效應(yīng)弱

??洛陽(yáng)是河南省地級(jí)市，下轄1個(gè)縣級(jí)市、8個(gè)縣、6個(gè)區(qū)。東鄰省會(huì)鄭州市，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和著名古都，省域副中心城市，也是中部地區(qū)重要的工業(yè)城市。洛陽(yáng)2018年全年全部工業(yè)增加值1772.9億元，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)70%左右。相比之下，洛陽(yáng)市豐富的旅游資源也只能成其“副業(yè)”。2018年洛陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值4640.8億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)67707元，超過(guò)1萬(wàn)美元，屬于中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平；2018年末全市常住人口688.85萬(wàn)人，其中市區(qū)人口224.93萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)常住人口396.57萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為57.57%。由于洛陽(yáng)的環(huán)境宜居，產(chǎn)業(yè)豐富，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，所以鄭州對(duì)洛陽(yáng)的虹吸效應(yīng)較小，洛陽(yáng)的發(fā)展自成一體。

??市場(chǎng)綜述

??長(zhǎng)期供需平衡略偏供給不足

??剛改需求正持續(xù)釋放

??整體市場(chǎng)熱度不減，各區(qū)域開(kāi)盤(pán)去化率基本都在90%及以上，項(xiàng)目日均到訪(fǎng)量基本都維持在40-50組，周末甚至更多，主要源于在售項(xiàng)目相對(duì)較少，市場(chǎng)貨量有限。其中老城區(qū)，西工區(qū)，澗西區(qū)當(dāng)前在售樓盤(pán)較少，均價(jià)基本在9000-10000元/平米不等；洛河以南的洛龍新區(qū)因市政規(guī)劃等配套利好，在2017年洛陽(yáng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在7000-8000元/平方米左右，2018年有少許上漲，到2019年突破萬(wàn)元大關(guān)，房?jī)r(jià)已飆升至12000-13000元/平米，隨著近期碧桂園地王7000元/平米拍出，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲預(yù)期。 

??與開(kāi)封不同的是，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)良性，樓盤(pán)價(jià)格基本平穩(wěn)商社個(gè)，郊區(qū)客群占比較少，因洛陽(yáng)本地以工業(yè)，旅游業(yè)作為產(chǎn)業(yè)支撐，常住人口近700萬(wàn)，還是有一波剛需和改善需求有待釋放，加之政府控房?jī)r(jià)等措施，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將維持。此外，洛陽(yáng)市場(chǎng)自成一體，整體呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況，鄭州對(duì)洛陽(yáng)的虹吸效應(yīng)并不顯著，少量高端客群會(huì)因教育和醫(yī)療資源去鄭州置業(yè)。

??調(diào)控政策

??不限購(gòu)、未限簽、限價(jià)

??市場(chǎng)相對(duì)寬松

??洛陽(yáng)不限購(gòu)，2017年5月限價(jià)，限貸，到2018年限價(jià)有所松動(dòng)，直至2019年5月1日所有房管局集中到鄭州開(kāi)會(huì)限價(jià)，原則上新推樓盤(pán)均價(jià)不能超過(guò)之前備案價(jià)，若為首開(kāi)不得高于區(qū)域最高價(jià)，但有操作空間，當(dāng)前還未限簽。

??土地市場(chǎng)

??未來(lái)可供地塊較少

??城市往伊濱區(qū)方向發(fā)展

??政府無(wú)地可供，洛陽(yáng)整體向伊濱區(qū)方向發(fā)展，近2年來(lái)洛龍新區(qū)也僅供應(yīng)2-3宗地塊，2019年至5月份拍了2宗地，分別由金科和碧桂園獲得，其中碧桂園5月22日以成交總價(jià)14.01億，成交樓面價(jià)7005元/平方米，溢價(jià)率133.5%拍下洛龍區(qū)香山路與定鼎門(mén)街交匯處東南角地塊，該地塊有15家房企參加競(jìng)拍，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，是洛陽(yáng)新地王。 

??土地市場(chǎng)整體來(lái)看，外來(lái)房企碧桂園，恒大，金科，中梁紛紛進(jìn)駐，本土開(kāi)發(fā)商因拍地保證金門(mén)檻過(guò)高而被拒之門(mén)外。目前城中心剩余地塊極少，城中心政府有計(jì)劃進(jìn)行舊改，但由于村民不配合推進(jìn)較慢。

??客群及需求

??地緣性特征表現(xiàn)顯著

??存在居住降級(jí)趨勢(shì)

??客群置業(yè)傾向來(lái)看，地緣性特征表現(xiàn)顯著，老城區(qū)客戶(hù)基本在老城區(qū)和西工區(qū)，澗西區(qū)置業(yè)，新城區(qū)客戶(hù)主體仍為新城區(qū)繼續(xù)購(gòu)房，也承接部分與新城有交集的西工區(qū)，澗西區(qū)客戶(hù)（跨區(qū)域上班，父母養(yǎng)老等），郊縣客戶(hù)占比為10%-20%。此外，仍存在部分低購(gòu)買(mǎi)力新區(qū)客戶(hù)外溢至老城區(qū)的現(xiàn)象。 

??近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的日益攀升，同樣存在居住降級(jí)的趨勢(shì)，90平米三房，140平米四房的現(xiàn)象比比皆是，房企為了迎合不同客群的需求，各項(xiàng)目面積跨度基本在80-140平米不等。