[克而瑞]A股地產(chǎn)股全線上漲，德信成為今年首家IPO房企

??政府鼓勵促進信用債發(fā)行

??加強房地產(chǎn)金融審慎管理

??2月26日，2019年人民銀行金融市場工作會議上表示，要多措并舉促進信用債發(fā)行，穩(wěn)步發(fā)展資產(chǎn)證券化，同時要加強房地產(chǎn)金融審慎管理，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。對于房企融資而言，這意味著資產(chǎn)證券化類的融資將會繼續(xù)成為政府的支持方向，與此同時，對于傳統(tǒng)的融資渠道仍然保持謹慎的態(tài)勢，如大名城24億元公司債就于14日被上交所將項目狀態(tài)改為“中止”。

??單月發(fā)債環(huán)比有所下降

??融資成本繼續(xù)處于高位

??本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量673.93億元，環(huán)比下降38.9%，主要是由于春節(jié)假期的影響，節(jié)后房企開啟了新一輪的發(fā)債潮。在發(fā)債成本方面，本月房企發(fā)債融資成本為7.52%，環(huán)比上升0.5個百分點，持續(xù)處于高位。

??德信中國成功上市

??擬上市房企及物業(yè)公司為7家

??本月德信中國正式在香港掛牌上市，期后銀城國際也于3月6日成功進行IPO。此外，期后藍光發(fā)展旗下物業(yè)藍光嘉寶服務也在3月4日遞交了上市申請。因此截至2019年3月6日，排隊上市中的房企和物業(yè)公司分別為4家和3家。

??2月房企與金融機構(gòu)合作較少

??本月房企和金融機構(gòu)的合作較少，比較引人注目的是綠地控股與上海銀行達成了戰(zhàn)略合作，獲得了上海銀行提供的百億級授信額度，將為綠地繼續(xù)推進多元化戰(zhàn)略、優(yōu)化業(yè)務結(jié)構(gòu)以及提升盈利水平提供堅實的資金保障。

??克而瑞出品

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：節(jié)后企業(yè)積極發(fā)債“以舊換新”

??本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量673.93億元，環(huán)比下降38.9%，主要由于春節(jié)假期的影響。但與去年同期相比，房企融資仍然較為積極，融資額同比增加87.7%，主要是節(jié)后房企開啟了新一輪的密集發(fā)債，僅2月19及20日兩天，就有融信、佳兆業(yè)、龍光、龍湖等8家房企發(fā)行債券。 

??具體的融資方式來看，境外債發(fā)行量最大，占比為80.7%，達543.6億元，環(huán)比下降27.4%，但是同比增加依然顯著，達去年同期的3.5倍。主要由于2019年房企迎來還債高峰期，特別是境外債方面，多數(shù)企業(yè)高成本發(fā)債以“以舊換新”。

??本月房企發(fā)債融資成本為7.52%，環(huán)比上升0.5個百分點，融資成本仍持續(xù)高位，特別是境外發(fā)債成本高達8.22%，環(huán)比增長0.32個百分點，是本月房企發(fā)債成本上升的主要原因。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，發(fā)債總額最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，融資總量66.9億元，主要為其于2月14日發(fā)行的10億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。本月單房企的發(fā)債量都不是很高，發(fā)債量達20億元以上的房企有16家，環(huán)比少4家。本月融資成本最低的為金隅集團發(fā)行的一筆20億元的超短融，利率為3.04%，此外，萬科發(fā)行的一筆20億元的公司債利率也較低，僅為3.65%。但一些處于正在擴張的房企融資成本逐漸處于高位，本月發(fā)行成本最高的為當代置業(yè)于2月21日發(fā)行的一筆2億美元利率15.5%的境外優(yōu)先票據(jù)。

??? 債券期限：本月到期債券類116億元

??本月房企有8筆發(fā)債到期，金額共計116.32億元，較上月有明顯減少。其中，金額最高為華潤置地2014年2月5日發(fā)行的一筆4億美元的境外債券，此外，萬科A于2018年6月及8月發(fā)行的共計40億元超短融也到期。 
提前關(guān)注到2019年3月將有22筆債券到期，金額約267.7億元，金額最高的企業(yè)為中國金茂于2014年4月發(fā)行的一筆5億美元的境外美元債，于2019年3月10日到期，中國金茂此外還有一筆于2018年7月27日發(fā)行的7億元的超短融也將于2019年3月27日到期。

??? 擬上市房企：排隊房企及物業(yè)公司為7家

??德信中國于2月26日正式在港交所掛牌上市，期后銀城國際又于3月6日在港成功進行IPO。因此截至3月6日，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬創(chuàng)國際四家。

　　在房企旗下物業(yè)管理公司方面，2月同樣沒有房企旗下物業(yè)公司遞交上市申請，而在期后的3月4日，藍光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍光嘉寶服務向港交所遞交了上市申請。至此，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有濱江服務、奧園健康生活以及藍光嘉寶服務三家。其中濱江服務和奧園健康生活已通過上市聆訊，預計分別將于3月15日和3月18日上市。

??? IPO和增發(fā)：德信中國于26日掛牌上市

??本月26日，德信中國在港交所掛牌上市，是2019年首家成功進行IPO的內(nèi)房企，每股發(fā)售價2.8港元，按該發(fā)售價計算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應付的承銷費、傭金以及預計開支，全球發(fā)售所得款項凈額估計約為13.73億港元。德信中國的成功上市，對其推進全國化戰(zhàn)略是重要的一步，不僅僅是在于其IPO的融資凈額將有30%用于擴展土儲，更是因為在上市之后企業(yè)融資渠道將會得到擴張，從而可以得到更充裕的資金促進未來的發(fā)展，迅速提升公司規(guī)模與品牌效應。

??期后于3月6日，銀城國際也正式在港交所掛牌，根據(jù)3月5日銀城國際的發(fā)售結(jié)果公告，企業(yè)全球配售3.54億股，每股發(fā)售價2.38港元，集資凈額約為7.705億港元。

??而在房企旗下物業(yè)管理公司方面，本月沒有物業(yè)公司掛牌上市，然而在港交所排隊的兩家物業(yè)公司均已經(jīng)通過了上市聆訊。奧園健康生活將在全球發(fā)售1.75億股，預計在3月18日上市。而濱江服務則將全球發(fā)售6670萬股，預計將在3月15日上市。 

??在增發(fā)配股方面，中糧地產(chǎn)于2月21日宣布計劃以發(fā)行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股股份，發(fā)行股份的數(shù)量為21.12億股，發(fā)行股份價格為6.84元/股，新增股票將于2月26日在深交所上市。而在期后3月1日，中糧地產(chǎn)宣布完成了資產(chǎn)重組，大悅城地產(chǎn)已成為中糧地產(chǎn)控股子公司，而中糧地產(chǎn)則將公司名稱變更為大悅城控股集團股份有限公司，同時公司證券簡稱則由“中糧地產(chǎn)”變更為“大悅城”。本次中糧地產(chǎn)和大悅城的合并重組，直接使得中糧地產(chǎn)的公司資產(chǎn)、業(yè)務結(jié)構(gòu)等發(fā)生了重要變化，形成了住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物業(yè)管理等多個業(yè)務板塊，推進了企業(yè)業(yè)務的多元化。

??? 股權(quán)變動：越秀地產(chǎn)引入新股東廣州地鐵

??本月有多家房企進行了較大的股權(quán)變動，其中較為值得注意的是越秀地產(chǎn)引入了廣州地鐵作為新股東，股權(quán)比例為19.9%。作為此前合作密切的伙伴，本次越秀地產(chǎn)引入了廣州地鐵作為股東，可能意味著雙方未來的合作將會更加頻繁。由于廣州地鐵的發(fā)展空間極大，和廣州地鐵的合作預計將會為越秀地產(chǎn)的發(fā)展提供更多的機會。此外，上海城投、陽光城、萬科等企業(yè)內(nèi)部都有股權(quán)變動，同樣值得注意。

??股價變動：A股房企全線上漲

??本月地產(chǎn)股在H股和A股繼續(xù)集體保持著強勢，尤其是A股房企，由于大盤在2月份連續(xù)大漲，所有的A股房企在2月份都實現(xiàn)了上漲。H股方面，去年12月上市的萬城控股在本月的股價表現(xiàn)較為突出，單月漲幅達到了53.91%，是2月份漲幅最高的內(nèi)房企。主要是得益于2月26日至28日三天的大漲，其中27日的漲幅甚至達到了23.4%，從而拉動了企業(yè)在二月的股價。 

??在A股房企方面，市北高新在進入2月份之后幾乎保持了全月的漲勢，尤其是在二月最后幾個交易日的連續(xù)漲停拉高了股價，雖然在28日上演了“天地板”，然而其單月漲幅仍然高達80.25%，是整個2月份漲幅最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

??其他資本運作

??本月房企與金融機構(gòu)互動較少，比較引人注目的要數(shù)綠地控股與上海銀行達成了戰(zhàn)略合作，并確定了百億級授信額度。雙方確定將在房地產(chǎn)、基建、金融、商貿(mào)、酒店旅游、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及海外業(yè)務等領(lǐng)域展開合作，重點將關(guān)注租賃住房等領(lǐng)域，加速推動綠地租賃戰(zhàn)略實施。近年來綠地集團的多元化腳步持續(xù)邁進，于去年10月提出了以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費協(xié)同發(fā)展的“一主三大”的戰(zhàn)略，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團，在多條戰(zhàn)線上持續(xù)加大投資力度。在這個背景下，企業(yè)的資金情況就略顯不足。本次與上海銀行達成的合作將為綠地繼續(xù)推進多元化戰(zhàn)略、優(yōu)化業(yè)務結(jié)構(gòu)以及提升盈利水平提供堅實的資金保障。