[戴德梁行]亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告

??北京，2018年12月13日 —全球領先的房地產(chǎn)服務商戴德梁行與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會聯(lián)合發(fā)布2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》。該報告對亞洲主要REITs市場及國內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場情況進行了更新與梳理，新增了新加坡、香港REITs 在中國大陸地區(qū)物業(yè)大宗交易案例分析以及日本最大公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。

??戴德梁行高級董事及北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰對此表示：“通過深入分析新加坡、香港上市REITs在中國大陸市場收購和處置物業(yè)的交易案例，我們從公開信息中提取可作為價值參考依據(jù)的市場信息，從底層物業(yè)資產(chǎn)定價角度為中國REITs市場發(fā)展提出產(chǎn)品風險控制的建議，希望這份報告能為中國REITs市場發(fā)展及投資者提供更多的借鑒意義?！?/p>

??REITs報告3.0版已上線

??根據(jù)2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》（下稱“報告”），截至2018 年第二季度，亞洲市場上活躍的REITs 共計168 支，總市值達2,348億美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs 市值合計占比達92%。

　　報告更新整理了香港、新加坡、日本上市的共計108支REITs的主要財務數(shù)據(jù)，研究表明三地REITs的主要財務指標呈現(xiàn)以下特點：分派收益率從高到低依次為新加坡(6.6%)- 香港(5.8%)-日本(4.3%)，而杠桿率從高到低依次為日本(44%)- 新加坡(34%)-香港(27%)。就市凈率而言，香港REITs 整體呈現(xiàn)折價狀態(tài)(0.69)，新加坡和日本REITs 整體來看則略有溢價，平均市凈率分別為1.03及1.04。

??國內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場快速擴張，底層物業(yè)類型不斷豐富

??2018 年國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢頭，僅前10 個月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量就已超過2017 年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017 年全年總和。截至2018 年10 月31 日，國內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計93 單，發(fā)行規(guī)模2,197.4 億元。報告重點對類REITs、CMBS、CMBN產(chǎn)品在2018年間的市場變化及亮點進行了分析。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場在經(jīng)歷了4年發(fā)展后，公寓、酒店、工業(yè)物流項目作為產(chǎn)品底層資產(chǎn)開始更多地參與到市場中。此外，傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)如辦公、零售出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園、科研辦公、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等細分業(yè)態(tài)。

??新加坡、香港REITs在大陸資產(chǎn)交易案例

??報告對新加坡和香港REITs近年來在中國大陸地區(qū)收購及處置資產(chǎn)的交易案例進行了深入分析。根據(jù)報告分析結果，其在國內(nèi)一線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的交易凈資本化率水平多在3.5%-4.5% 之間浮動。二線城市優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的凈資本化率水平普遍介于5.0%-6.0%之間，而物流資產(chǎn)的交易凈資本化率通常在5.5%-6.5% 之間。

??最后，本報告選取了在日本規(guī)模及市值最大的公寓REIT?Advance ResidenceInvestment Corporation 進行案例分析，對其物業(yè)分布、資產(chǎn)組合、資本市場表現(xiàn)、資產(chǎn)管理經(jīng)驗等方面進行了重點研究，為今后中國發(fā)展公寓REITs 提供了一定的借鑒意義。

??戴德梁行高級董事及北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰表示：“今年已是戴德梁行連續(xù)第3年聯(lián)合中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會發(fā)布《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》，隨著亞洲REITs市場及國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展，我們在報告內(nèi)容上不斷創(chuàng)新和完善。戴德梁行作為全球領先的房地產(chǎn)服務商，未來我們將繼續(xù)努力，全方位做好物業(yè)盡職調(diào)查工作，為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化保駕護航貢獻一份力量?！?/p>