電商發(fā)展持續(xù)推動高標倉庫租金上漲 基建促使中西部物流新樞紐不斷涌現(xiàn)

世邦魏理仕發(fā)布《2018中國房地產(chǎn)市場展望——工業(yè)物流篇》

??2018年3月19日，上海–近日世邦魏理仕發(fā)布《2018中國房地產(chǎn)市場展望——工業(yè)物流篇》，2017年主要城市高標倉庫吸納量比上年大幅增長73%至456萬平方米，創(chuàng)歷史新高；同時空置率下降2.6個百分點至12.6%，為歷史最低。預計2018年，持續(xù)增長的國內(nèi)消費將繼續(xù)擔綱物流倉儲市場的主引擎，基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)完善還將催生新樞紐城市的物流需求。

??短期供應(yīng)高峰將現(xiàn)，但長期供應(yīng)有限

??2018年主要城市高標倉庫新增供應(yīng)預計將達到500萬平方米，同比增長11.5%。其中一線城市新增項目面積將超過100萬平方米，達到近三年的高峰?？紤]到北京、上海、深圳目前低于5%的空置率和廣州大面積可租空間缺少的現(xiàn)狀，新增供應(yīng)的增長有望緩解一線城市供不應(yīng)求的局面，促使市場更加活躍。

??二線城市新增高標倉庫面積將達400萬平方米，與上一年相當。重慶、武漢和杭州占到二線城市全部新增供應(yīng)的45%，供應(yīng)高峰將使當?shù)厥袌鋈セ瘔毫哟蟆ＨA北二線城市新增供應(yīng)有限，市場將以消化存量為主。

??世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)工業(yè)部主管羅瑾表示：“受限于物流用地供應(yīng)的逐年下降，在2018年的供應(yīng)高峰之后，2019年高標倉庫新增供應(yīng)將有大幅下降，因此我們建議大型租戶把握住這一布局倉儲網(wǎng)絡(luò)的時間窗口，尤其是在電商和第三方物流下半年的租賃高峰到來之前。另外，在物流用地日益稀缺的背景下，開發(fā)商與終端用戶合作開發(fā)、定制倉庫，大力推廣多層立體倉庫提高土地利用強度，利用科技智能倉庫提升作業(yè)效率等，都將是未來市場的趨勢。”

??一線城市與華東租金持續(xù)增長，華西走出調(diào)整期

??2018年，預計一線城市高標倉庫租金將繼續(xù)上漲，漲幅在3-5%，較上一年略微加快。除了一線城市自身供應(yīng)有限、空置率低以外，其都市圈內(nèi)衛(wèi)星城市倉儲市場趨于飽和后，一線城市的需求外溢減少，甚至有部分需求回流，為一線城市租金上漲提供額外的動力。

??以上海為例，2017年底，周邊城市除嘉興可租面積仍較充裕外，昆山、太倉等地的可租面積已近告罄，將于2018年在昆山上市的約23萬平方米新項目中，也已經(jīng)有約80%被預租，對配送時效要求較高的租戶將選擇重新回歸上海。在珠三角，佛山、東莞、惠州等地當前也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的跡象，部分物流需求有回歸廣深這兩個核心城市的可能。

??二線城市中，旺盛的需求將助力華東區(qū)域繼續(xù)在租金漲幅方面領(lǐng)跑，預計2018年的全年漲幅將達到0.9-2.3%，其中南京和蘇州的租金增長更為看好。華北四城在供需弱勢平衡的局面下，租金將保持平穩(wěn)。中西部總體仍是供應(yīng)相對充沛的區(qū)域，需求增速也領(lǐng)先全國。2018年，成都倉庫租金有望進入上升通道；武漢和重慶雖將面臨新增供應(yīng)高峰，但得益于快速增長的需求和2019年供應(yīng)水平下降的預期，兩市租金降幅將有所收窄。

??那么2018年值得關(guān)注的趨勢和市場亮點又有哪些呢？

??第一：電商與第三方物流繼續(xù)主導需求

??2017年一半以上的新增高標倉庫租賃需求來自于電商和為其提供外包服務(wù)的第三方物流企業(yè)。2018年，Euromonitor預測中國的網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模將同比增長28%，毋庸置疑這將為高標倉庫的需求增長提供持續(xù)的燃料。電商的高速增長也在推動國內(nèi)的物流行業(yè)不斷向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展，并催生出商業(yè)模式的創(chuàng)新，而資本的推波助瀾則大大加速了這一進程。2018年，第三方物流和快遞快運企業(yè)的倉儲需求將保持活躍。

??規(guī)模化：2016年開始的物流公司集中上市使快遞物流企業(yè)進入物流網(wǎng)絡(luò)規(guī)模的快速擴張期。順豐在2017年三季度完成80億的定向增發(fā)，其中約20%將投入鄭州、合肥、寧波等多地中轉(zhuǎn)場項目的建設(shè)發(fā)展。2017年起獨立運營的京東物流，計劃在5年內(nèi)將物流中心面積增加5倍以上至超過5000萬平方米。世邦魏理仕預測，2018年國內(nèi)領(lǐng)先物流企業(yè)的倉庫租賃和投資將更加活躍。

??專業(yè)化：隨著市場需求日益成熟和細分，專業(yè)化是當前物流行業(yè)快速發(fā)展的一大趨勢，如生鮮食品的需求上升正推動冷鏈物流這個細分市場的擴張。2017年全國冷庫總?cè)萘款A計將同比增長13.7%，國務(wù)院和交通運輸部先后發(fā)文支持冷鏈物流的發(fā)展。2018年冷鏈將成為物流倉儲行業(yè)的新增長點，物流巨頭也將持續(xù)加碼。

??模式創(chuàng)新：競爭激烈而潛力巨大的國內(nèi)物流市場為新晉企業(yè)的創(chuàng)新提供了肥沃的土壤。如零擔物流網(wǎng)絡(luò)平臺壹米滴答通過區(qū)域型物流企業(yè)帶網(wǎng)加盟、全國統(tǒng)一IT平臺整合運營資源走出了一條從三線城市起步向一二線城市逆向爆發(fā)式發(fā)展的模式創(chuàng)新之路。預計2018年創(chuàng)新物流企業(yè)將繼續(xù)受到持續(xù)受到資本青睞，并將快速推進其全國網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)。

??第二：城市更新和倉儲安全升級帶來轉(zhuǎn)移性需求

??城市更新導致的低效用地上違規(guī)倉庫的拆除、城市安全升級推動的老舊倉庫的安全整治、以及企業(yè)內(nèi)部安全標準的提升正推動租戶由低標倉庫向高標倉庫轉(zhuǎn)移，向高標倉庫市場持續(xù)釋放搬遷需求。

??第三：基建促地區(qū)發(fā)展平衡，中西部物流新樞紐涌現(xiàn)

??基礎(chǔ)設(shè)施的升級將在中西部催生出一批新的物流樞紐。2016年至2018年，全國將共有303項重大基礎(chǔ)設(shè)施工程開工，總投資達4.7萬億元，其中中西部是投資重點。受此利好推動，西安、鄭州、蘭州、貴陽、昆明等物流節(jié)點城市的輻射能級將不斷提升，物流市場將快速成長。

??運輸網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建和提升也推動了中西部電商的加速發(fā)展。《2017年中國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，某大型電商平臺銷售額同比增速最快的前十省市中，甘肅、貴州、西藏、河南、陜西和山西這幾個中西部省份雄踞前六位；而在物流時效同比提高前十中，貴州、四川、云南、陜西和重慶等五地則榜上有名?！盎?電商”良性效應(yīng)的釋放引來京東、中通、傳化等電商和第三方物流巨頭紛紛落子，這些中西部新物流節(jié)點將成為高標倉庫市場新的增長點。