[克而瑞]4月熱點(diǎn)一二線成交銳減23% 蘇州、合肥等地市瘋狂占榜首

??2016年4月熱度有所回落，未能延續(xù)上月火熱行情。供應(yīng)方面，各線城市重點(diǎn)城市商品住宅皆環(huán)比上漲；成交方面未能延續(xù)3月市場(chǎng)熱度，大多數(shù)城市成交下滑，但依然高于去年月平均水平。

??1、供應(yīng)：集中放量，整體同、環(huán)比上漲18%和14%

??經(jīng)過一季度供應(yīng)低迷之后，4月份全國(guó)各城市迎來了供應(yīng)的集中爆發(fā)。4月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量同、環(huán)比漲幅分別為18%和14%，分城市能級(jí)來 看，4月一線城市商品住宅供應(yīng)量為325萬(wàn)平方米，整體較上月增加32%。二三線城市整體供應(yīng)為2308萬(wàn)平方米，同、環(huán)比皆上漲，大部分城市均迎來了供 應(yīng)的集中放量，也為即將到來的小長(zhǎng)假備好充足貨源。但值得注意的是，寧波、青島、貴陽(yáng)同、環(huán)比皆下滑，原因是三個(gè)城市供應(yīng)量主要集中在3月。在3月份市場(chǎng) 火熱的帶動(dòng)下，不少房企選擇在4月加大供應(yīng)量，而五月隨著小長(zhǎng)假的到來以及市場(chǎng)向上預(yù)期暫未改變，預(yù)計(jì)接下來一個(gè)月供應(yīng)仍能保持現(xiàn)有的推案節(jié)奏。

??2、成交：環(huán)比回落9%，同比仍達(dá)46%，熱點(diǎn)城市開始加速分化

??在市場(chǎng)迎來火熱的“金三”之后，市場(chǎng)熱度有所下降。重點(diǎn)城市商品住宅成交4004萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%。但總體向上的勢(shì)頭并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，32個(gè)重點(diǎn)城市較去年同期仍上漲46%。

??分城市能級(jí)看，一線城市整體表現(xiàn)較差，成交量環(huán)比下跌21%。其中北京表現(xiàn)亮眼，成交環(huán)比上漲88%，同比更是大漲162%。而上海、深圳，則由于嚴(yán)厲的新政導(dǎo)致成交迅速下滑，上海成交較上月幾乎腰斬，深圳也下跌近4成，且兩城成交均不及2015年月平均值。

??二三線城市成交環(huán)比微跌7%，但好于去年同期。武漢、天津、重慶依然保持在200萬(wàn)方以上，而長(zhǎng)春、廈門、福州也較此前有了明顯增長(zhǎng)。從4月成 交來看，第一，熱門城市分化明顯。天津、南京、廈門成交同環(huán)比上漲，而蘇州、杭州、成都均有不同程度下滑；第二，高庫(kù)存城市延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，沈陽(yáng)、西安、長(zhǎng) 春均環(huán)比上漲；第三，青島、福州、南昌等新熱點(diǎn)城市異軍突起，尤其是青島，本月成交高達(dá)209萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上漲152%和31%。

??3、房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，穩(wěn)房?jī)r(jià)新政逐步鋪開

??2016年4月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1157.1點(diǎn)，指數(shù)較上月上升17.3點(diǎn)，環(huán)比上漲1.52%，漲幅較上月擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大至7.17%。

??分城市能級(jí)來看，一線城市穩(wěn)房?jī)r(jià)新政均取得了一定成效，上海、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均有所回落，過熱的市場(chǎng)有所降溫。但基于市場(chǎng)整體供不應(yīng)求的格局沒有改變，房?jī)r(jià)仍然處于較快上漲的階段，一線城市2.35%的算術(shù)平均漲幅，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度。

??4、庫(kù)存：多數(shù)城市供求壓力緩解，庫(kù)存持續(xù)下降

??4月，由于供應(yīng)上漲、成交下降，大部分城市供求壓力得到緩解，近八成城市供求比較上月增加，其中多數(shù)城市供求接近平衡，值得注意的是上海、深圳本月成交大跌，供求比回歸到1之上，而北京、青島因供求齊漲，供求比已經(jīng)降至0.3左右。

??本月市場(chǎng)成交量略有下滑，但仍保持在去年平均水平，多數(shù)重點(diǎn)城市庫(kù)存壓力繼續(xù)下滑，僅6個(gè)城市庫(kù)存環(huán)比上升。其中北京、青島庫(kù)存下降幅度較大，環(huán)比降幅均在10%左右，而上海、深圳、廣州等城市庫(kù)存環(huán)比上升。

??消化周期來看，本月重點(diǎn)城市商品住宅去化周期環(huán)比走勢(shì)跌多漲少，同比來看，僅深圳消化周期與去年同期基本持平，其余城市全部下降。在成交持續(xù)增 長(zhǎng)的帶動(dòng)下，西安、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等高庫(kù)存城市的庫(kù)存壓力持續(xù)改善，消化周期較上月下降。此外，南京、武漢、合肥等城市消化周期依舊不足5個(gè)月，供不應(yīng)求狀況 顯著。上海、深圳、蘇州等熱門城市消化周期較上月有所攀升，尤其是深圳，消化周期同、環(huán)比皆上漲，4月消化周期為11.3個(gè)月，隨著成交不斷下滑，未來市 場(chǎng)勢(shì)必面臨更多不確定因素。

??5、成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品成交占比回落，中小戶型成交占比全面回升

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，本月三個(gè)城市中高檔及以上產(chǎn)品成交占比全面回落，而中低檔、中檔產(chǎn)品成交占比均有不同程度的回升。

??面積段成交結(jié)構(gòu)來看，小戶型產(chǎn)品成交占比全面回升，北京通州區(qū)大熱推升小戶型成交占比。其中上海表現(xiàn)最為顯著，自2015年上海市政府要求增加中小套型供應(yīng)以來，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變，銷冠項(xiàng)目中也越來越多的出現(xiàn)中小戶型項(xiàng)目的身影。

??6、土地：成交規(guī)模再度走低，熱點(diǎn)二線城市溢價(jià)率飆升

??2016年4月，在樓市繼續(xù)上行的情況下，土地市場(chǎng)仍處于下行通道，成交量再度大幅度下降。CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交247幅， 環(huán)比下跌18%；成交建筑面積為2214萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%；成交金額1043億元，環(huán)比上漲11%。同比來看，成交情況遠(yuǎn)好于去年同期，成交建筑 面積和成交幅數(shù)同比分別上漲47.8%和25.4%。相對(duì)于成交規(guī)模，成交價(jià)格同比漲幅更高，成交金額和成交樓板價(jià)分別上漲113.6%和44.6%。值 得一提的是，本月成交溢價(jià)率再創(chuàng)歷史新高，達(dá)65.74%；環(huán)比上漲了25.81個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲了44.85個(gè)百分點(diǎn)。

??4月，各能級(jí)城市土地成交規(guī)模較上個(gè)月均有不同程度的下降。其中一線和三四線城市降幅分別高達(dá)94%和52%。同比來看，一線城市同比下降98%，二線和三四線城市成交規(guī)模高于去年同期水平，漲幅分別為80%和25%。

??具體來看，本月一線城市中僅上海寶山成交了一宗動(dòng)拆遷用地，總建筑面積為3.67萬(wàn)平方米，其余城市無土地成交，占總成交面積不足1%。

??本月多數(shù)二線熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)大熱，蘇州、廈門、南京和合肥整體溢價(jià)率均在100%以上。熱點(diǎn)二線城市土地?zé)岫扰噬脑蛴腥旱谝?，一線城市 無土地供應(yīng)，且地價(jià)較高；第二，熱點(diǎn)二線城市2015年房?jī)r(jià)逐月攀升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來看，截止3月，南京和廈 門的房?jī)r(jià)均已連續(xù)上漲了13個(gè)月；第三，過去幾個(gè)月熱點(diǎn)城市的樓市去化極快，在土地供應(yīng)不足的情況下，房企手中的存量已然不多，拿地勢(shì)在必行。