大力發(fā)展合作建房是規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的有效路徑

??政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要原因之一是防范房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，盡管很有成效，但近年來仍有頭部房企頻頻暴雷。有沒有可以有效避免房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的好辦法？

??后開發(fā)時(shí)代，傳統(tǒng)開發(fā)商更容易“暴雷”

??從宏觀分析，一方面，房子是耐用品，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求逐步趨于飽和，后開發(fā)時(shí)代樓市下行是必然的。另一方面，“大”容易判斷，也更容易得到金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾認(rèn)可，迫使企業(yè)追求“大”，企業(yè)也往往自認(rèn)能操控“大”，這是人性，所以企業(yè)很容易盲目擴(kuò)張。

??從微觀分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)重，具有產(chǎn)銷滯后，一拍地就難以改變的特性；項(xiàng)目從拿地到銷售有很長(zhǎng)的時(shí)間差，而在后開發(fā)時(shí)代，市場(chǎng)需求變得不明顯，拿地前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)往往不準(zhǔn)，一旦項(xiàng)目開盤難賣，購房者就越是觀望，很容易導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目爛尾。

??房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生爛尾，不僅會(huì)造成資源的極大浪費(fèi)，也會(huì)引發(fā)社會(huì)的動(dòng)蕩不安，恒大之后也許還會(huì)有更多面臨危機(jī)的房企。

??閉環(huán)發(fā)展的合作建房能有效避免項(xiàng)目暴雷

??合作建房，顧名思義就是購房投資人合起來為自己建房，通過合作建房能有效解決房產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的兩大主要因素。

??1、避免因房子難賣導(dǎo)致爛尾。傳統(tǒng)開發(fā)模式下，開發(fā)商僅在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備部分資金，靠賣房回籠資金開發(fā)建設(shè)及還貸。但在后開發(fā)時(shí)代，房子可能并不全都好賣，很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。

??而合作建房的模式，客戶渠道首先明確，形成了資金從投入到回籠的閉環(huán)，不存在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售回款問題。

??2、避免因資金挪用導(dǎo)致爛尾。在傳統(tǒng)開發(fā)模式下，即使房子賣得好，但預(yù)售資金由開發(fā)商掌控，可能會(huì)出現(xiàn)被挪用至其他項(xiàng)目不能及時(shí)收回的問題。而合作建房模式下，資金進(jìn)入合作建房的監(jiān)管賬戶，僅能項(xiàng)目?？顚Ｓ谩ＹY金閉環(huán)管理，不會(huì)存在錢被挪用的情況，可以有效避免房產(chǎn)項(xiàng)目爛尾。

??當(dāng)然，合作建房必須是要在國(guó)家法律法規(guī)的框架之內(nèi)進(jìn)行，要防止以合作建房之名進(jìn)行的非規(guī)范運(yùn)作，合作建房的服務(wù)主體也需要先在中國(guó)房協(xié)合作建房委員會(huì)進(jìn)行備案，接受行業(yè)自律的監(jiān)督管理。

??另外，合作建房是一種互利共享的模式，能實(shí)現(xiàn)合作建房參與人、項(xiàng)目土地方、咨詢服務(wù)方、政府社會(huì)等主體的多方共贏。為合作建房參與人省去高額的開發(fā)商利潤(rùn)、營(yíng)銷費(fèi)、資金利息、不必要配套、期間費(fèi)用等方面成本，也能為政府解決土地去化問題，例如一二線大城市難以去化的商辦地塊，三四五線城市的部分居住用地。

??合作建房是實(shí)現(xiàn)住有所居的有效方式，應(yīng)大力支持和推廣

??與傳統(tǒng)開發(fā)模式不同，參與合作建房需要理解其邏輯和操作流程，并且要具備較強(qiáng)的法律意識(shí)。不是真正參與項(xiàng)目的人一般很少深入系統(tǒng)地去了解，往往憑“感覺”判斷：“可能做不好”或“可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”；而從實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來看，在合作建房參與人、律師等在深入了解過合作建房模式及項(xiàng)目后，都對(duì)合作建房的模式十分認(rèn)可。

??合作建房在歐洲已經(jīng)經(jīng)過百余年的社會(huì)實(shí)踐，并且也是德國(guó)、瑞士、荷蘭、瑞典等很多國(guó)家的主要住房供應(yīng)模式之一。在我國(guó)，合作建房也并不是“創(chuàng)新”，上世紀(jì)的80-90年代，遍布全國(guó)的住房合作社也為數(shù)百萬家庭解決了居住問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型和升級(jí)的今天，推動(dòng)合作建房的發(fā)展是一種在依法合規(guī)前提下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給制度和居住制度的創(chuàng)新，是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”和“住有所居”的重要方式之一，將對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重要的價(jià)值。