??國內(nèi)寫字樓亟待規(guī)范管理  行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)助力市場發(fā)展

??---記《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布兩周年

??隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國城市的國際化程度快速提升，寫字樓經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為許多中國城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)的一個重要組成部分，對商務(wù)寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異，加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡快提高我國商務(wù)寫字樓的開發(fā)與運(yùn)營能力。

??千呼萬喚 亟待出臺

??2014年8月1日以前，國家和行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，對寫字樓的等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，對于寫字樓的開發(fā)，主要依據(jù)以“辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ 67—2006，J 556—2006）”、“智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50314-2006”為主的技術(shù)規(guī)范，未考慮結(jié)合寫字樓軟硬件等各方面的綜合評價。因此造成市場上對寫字樓等級缺乏權(quán)威評定，也給客戶選擇商務(wù)寫字樓產(chǎn)品造成一定困難。最為廣泛使用的是將寫字樓劃分為“甲乙丙”或“5A、4A、3A寫字樓”。前者側(cè)重于建筑結(jié)構(gòu)及建筑本體，后者側(cè)重于辦公智能化角度。

??由于國內(nèi)缺乏行業(yè)通用的國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)，只能用智能化水平和功能程度來劃分寫字樓，在寫字樓產(chǎn)品推廣中相當(dāng)普遍，大量使用5A、甲級等單一指標(biāo)來凸顯寫字樓的檔次，導(dǎo)致寫字樓購買者以為這種劃分方式就是寫字樓的分級。但是國內(nèi)的“5A”標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)差別很大，臺北101大樓、香港環(huán)球中心等才是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“5A”寫字樓，國內(nèi)目前的所謂“5A”寫字樓還是有很大差距。

??作為行業(yè)組織，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會從推進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展的角度，對我國商務(wù)寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，同時參考國際上與商務(wù)寫字樓相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)踐驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，制定《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》，并于2014年4月15日獲得中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會批準(zhǔn)（第166號公告，編號為CECS 368:2014），自2014年8月1日起施行。至此，我國商務(wù)寫字樓有了第一部也是唯一一部的綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)束了需要通過外國有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證獲取國內(nèi)商務(wù)寫字樓市場認(rèn)可的局面。

??嚴(yán)格審慎 砥礪前行

??在標(biāo)準(zhǔn)制定過程中，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會組織專家論證小組，分別在上海陸家嘴金融中心、北京CBD區(qū)域的遠(yuǎn)洋國際中心、東直門交通樞紐區(qū)域的新保利大廈以及大望京CBD商務(wù)區(qū)的保利國際廣場、鄭州的楷林國際等國內(nèi)外最高級別寫字樓進(jìn)行實(shí)地模擬測評，對區(qū)位與交通、場地與規(guī)劃、建筑本體質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、能源環(huán)保、安全性能等十大主項(xiàng)、100多條分項(xiàng)逐條進(jìn)行了論證。

??在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云看來，與國外的LEED、BOMA標(biāo)準(zhǔn)和德國DGNB可持續(xù)建筑認(rèn)證等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相比，《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》最大的亮點(diǎn)是以終端用戶的感受來考量一座寫字樓的綜合水平。從客觀實(shí)際出發(fā)針對寫字樓的開發(fā)建設(shè)、使用、運(yùn)營管理的全過程進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，從技術(shù)角度改善寫字樓租賃市場環(huán)境，從而增強(qiáng)寫字樓投資人的市場信心。

??隨著《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》逐漸被行業(yè)及市場所熟知，越來越多一、二線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目申報等級評價測評，這也標(biāo)志著商務(wù)寫字樓行業(yè)進(jìn)入發(fā)展和走向成熟的時代。對樹立正確的商務(wù)寫字樓開發(fā)運(yùn)營理念，持續(xù)性保證物業(yè)資產(chǎn)的保值增值具有行業(yè)引導(dǎo)意義。

??附《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》編制原則

??1. 以人為本、可持續(xù)發(fā)展

??《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》適用于在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，對以商務(wù)運(yùn)營為主要目的的工作場所（或樓宇）等級劃分的綜合評價；倡導(dǎo)“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”的商務(wù)寫字樓建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)理念。

??統(tǒng)籌考慮商務(wù)寫字樓全壽命周期內(nèi)，設(shè)計(jì)、建造和使用之間的辯證關(guān)系。從商務(wù)寫字樓最終用戶使用者的需求及體驗(yàn)出發(fā)，對商務(wù)寫字樓實(shí)用性、均好性和可持續(xù)發(fā)展性進(jìn)行綜合評價。

??2.不重復(fù)已有的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、綠色標(biāo)準(zhǔn)等的規(guī)定或要求。

??3.引導(dǎo)商務(wù)寫字樓的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理滿足不斷發(fā)展的市場需求，與國際寫字樓市場接軌。

??4．注重對綠色、低碳、節(jié)能的社會責(zé)任

??主要內(nèi)容

??評定內(nèi)容主要包含區(qū)位與城市設(shè)施（80分+8分）、場地規(guī)劃與室外環(huán)境（120分+12分）、工作場所質(zhì)量（200分+20分）、室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施（300分+30分）、運(yùn)營與服務(wù)（300分+30分）五個分項(xiàng)的評價。滿分為1100分。

??1. 區(qū)位與城市設(shè)施

??(1)商務(wù)寫字樓所在城市功能區(qū)位（域）

??(2)商務(wù)寫字樓所在區(qū)域（內(nèi)）（街區(qū)）的功能特點(diǎn)

??(3)商務(wù)寫字樓周邊城市道路設(shè)施條件

??(4)商務(wù)寫字樓周邊城市公共交通條件

??(5)商務(wù)寫字樓周邊城際交通條件

??(6)商務(wù)寫字樓周邊城市設(shè)施環(huán)境

??(7)商務(wù)寫字樓周邊環(huán)境質(zhì)量改善

??2. 場地規(guī)劃與室外環(huán)境

??(1)商務(wù)寫字樓規(guī)模

??(2)場地交通規(guī)劃

??(3)停車與車庫（場）

??(4)綠地與景觀

??(5)場地?zé)o障礙通行

??(6)外觀品質(zhì)

??(7)減少建筑環(huán)境負(fù)荷措施應(yīng)用

??3. 工作場所質(zhì)量

??(1)入口大堂與公共空間

??(2)樓梯與客梯廳

??(3)電梯配置

??(4)走廊及開敞空間

??(5)公共輔助空間

??(6)工作場所

??(7)管理用房

??(8)綠色工作場所技術(shù)應(yīng)用

??4. 室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施

??(1)空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)

??(2)電梯系統(tǒng)

??(3)送、排風(fēng)系統(tǒng)

??(4)給/排水系統(tǒng)

??(5)電力及照明系統(tǒng)

??(6)智能化系統(tǒng)

??(7)能源及能源利用

??5. 運(yùn)營與服務(wù)

??(1)總體要求

??(2)用地內(nèi)室外環(huán)境管理

??(3)門廳與大堂管理

??(4)寫字間、配套商業(yè)及公共區(qū)域管理

??(5)保安與地下停車場管理

??(6)設(shè)備設(shè)施管理

??(7)綠色節(jié)能環(huán)保行動

??商務(wù)寫字樓等級

??商務(wù)寫字樓等級應(yīng)劃分為五星（含白金五星）、四星、三星三個主要等級。各等級所需最低分值應(yīng)符合下列規(guī)定：

??五星：總分不低于850分，其中總分高于950分（含）為白金五星；

??四星：總分不低于700分；

??三星：總分不低于600分。

??商務(wù)寫字樓等級評價適用范圍

??商務(wù)寫字樓在完成竣工驗(yàn)收并投入使用滿一年后可申報等級評定。在完成建筑設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收階段可申請階段性預(yù)評定。

??參與評定的商務(wù)寫字樓主要功能區(qū)域應(yīng)達(dá)到同一等級的建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。