??10月16日，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深業(yè)物業(yè)”）第四次向港交所提交上市申請(qǐng)。

??深業(yè)物業(yè)的母公司為深圳國(guó)企——深圳控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深圳控股”，00604.HK) 。截至今年6月底，其在管總建筑面積約為0.89億平方米，排名在行業(yè)TOP20以內(nèi)。

??作為房企，深圳控股的行業(yè)排名遠(yuǎn)不及深業(yè)物業(yè)，但該公司曾因斥資55億元投資恒大地產(chǎn)而廣受關(guān)注。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)難有大作為的背景下，深圳控股提出了向城市資產(chǎn)管理和綜合運(yùn)營(yíng)、以及科技產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，希望深業(yè)物業(yè)的在管規(guī)模盡快突破1億平方米，進(jìn)入國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)。而IPO則是深業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)非線性增長(zhǎng)的重要路徑。

??深圳控股沒(méi)有對(duì)外披露深業(yè)物業(yè)IPO遲遲未能成行的原因，但外界認(rèn)為應(yīng)與過(guò)去一年多物業(yè)股走勢(shì)低迷有關(guān)。至于這次深業(yè)物業(yè)是否將踏出最后一步，1月18日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了深圳控股，但截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

??1年多前就已申請(qǐng)上市

??公開(kāi)資料顯示，深業(yè)物業(yè)是國(guó)家首批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋社區(qū)住宅、政府物業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、高校、景區(qū)及交通樞紐設(shè)施、公園及多種公共設(shè)施等業(yè)態(tài)，近三年開(kāi)始開(kāi)拓城市服務(wù)，為政府提供市容環(huán)境、公共安全、社區(qū)服務(wù)管理的物管全覆蓋服務(wù)。

??截至6月底，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積約為0.92億平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為498個(gè)，在管總建筑面積約0.89億平方米，覆蓋全國(guó)46個(gè)城市和14個(gè)省份。

??其中，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目占了大頭，在管建筑面積合共約0.59億平方米，占在管總建筑面積的62.7%。住宅物業(yè)次之，在管面積的占比為31.9%。

??收入方面，2021年至2023年，深業(yè)物業(yè)錄得的增幅分別為9.1%、15.5%，表現(xiàn)中規(guī)中矩。2024年上半年的收入約14.7億港元，同比增長(zhǎng)3%，毛利率約17%。

??值得一提的是，該公司的在管面積中，來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的占比約79%，非住業(yè)態(tài)面積占比約68%，兩項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平。

??早在2023年2月，深業(yè)物業(yè)就向港交所提交了上市申請(qǐng)表，截至目前，招股書(shū)已3次失效。今年2月份，該公司獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于其境外發(fā)行上市的備案通知書(shū)。同期拿到備案通知書(shū)的還有泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)，這兩家公司已先后在5月及7月登陸港股，募集的資金總額分別為1.28億港元、1.25億港元，深業(yè)物業(yè)則遲遲沒(méi)有動(dòng)作。

??對(duì)于新上市的物業(yè)股，資本市場(chǎng)給予了積極反饋。泓盈城市服務(wù)公開(kāi)發(fā)售獲47.59倍認(rèn)購(gòu)，每股定價(jià)3.2港元，經(jīng)發(fā)物業(yè)公開(kāi)發(fā)售部分超額認(rèn)購(gòu)117.9倍，定價(jià)7.5港元。但上市后兩家公司的股價(jià)走勢(shì)卻大相徑庭，截至10月18日，前者已跌破發(fā)行價(jià)，后者則攀升到了17港元。

??在管規(guī)模要突破1億平方米

??相對(duì)其他早早就分拆物業(yè)上市的房企而言，深圳控股只是趕了個(gè)末班車(chē)。在物業(yè)股備受資本寵愛(ài)的時(shí)期，該公司選擇了投資當(dāng)時(shí)的龍頭房企——恒大地產(chǎn)。

??2017年，深圳控股以55億元購(gòu)得恒大地產(chǎn)1.76%的股權(quán)，在財(cái)務(wù)報(bào)告中列為損益金融資產(chǎn)，按照公允價(jià)值入賬。該公司管理層曾在2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)于恒大地產(chǎn)的股權(quán)投資，整體效果還是不錯(cuò)的，每年收到的累計(jì)分紅近20億元。但好景不長(zhǎng)，由于中國(guó)恒大出險(xiǎn)、股價(jià)大幅下跌，到了2021年末，其持有的恒大地產(chǎn)股權(quán)公允價(jià)值約為5.57億港元，較2020年底大幅減少60億港元。

??在那之后，深圳控股的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)加大，2021年錄得歸屬股東的凈虧損27.2億港元，2022年扭虧后，2023年再度錄得股東應(yīng)占虧損2.6億港元。2024年上半年，虧損額擴(kuò)大到了11億港元，銷(xiāo)售額同比下跌58%至61.8億元。

??從業(yè)績(jī)報(bào)告的表述來(lái)看，深圳控股當(dāng)前對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度保守，下半年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是加速資產(chǎn)出清，堅(jiān)決去化回籠資金。對(duì)于新增項(xiàng)目的要求是“爭(zhēng)取用較小代價(jià)獲取或鎖定項(xiàng)目資源”。

??而對(duì)于物業(yè)板塊，深圳控股的目標(biāo)是“做優(yōu)做大”。2023年，其城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展合同面積約1219萬(wàn)平方米，今年上半年又拓展了929萬(wàn)平方米。下半年還要繼續(xù)拓展，盡快實(shí)現(xiàn)在管規(guī)模突破1億平方米。深業(yè)物業(yè)IPO也在計(jì)劃之內(nèi)，但沒(méi)有給出明確的時(shí)間表，該公司只透露：“將根據(jù)資本市場(chǎng)動(dòng)向，綜合分析研判上市時(shí)機(jī)?！?/p>

??也正是因?yàn)閷?duì)于規(guī)模的渴求，深業(yè)物業(yè)希望使用上市募集的資金開(kāi)展收并購(gòu)，迅速擴(kuò)大管理面積，計(jì)劃在未來(lái)三年至五年內(nèi)，收購(gòu)六七間公司。深圳控股將其形容為“非線性增長(zhǎng)”。

??根據(jù)深業(yè)物業(yè)收到的境外發(fā)行上市備案通知書(shū)，若該公司未能在通知書(shū)出具的12個(gè)月內(nèi)完成境外發(fā)行上市，擬繼續(xù)推進(jìn)的話，應(yīng)當(dāng)更新備案材料。也就是說(shuō)，留給深業(yè)物業(yè)的時(shí)間已不到4個(gè)月。