??11月19日上午，位于成都天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)和崇州市的4宗涉宅用地順利成交，總成交金額25.18億元。

??其中，天府新區(qū)這宗住兼商55畝地塊，被錦安善造以底價(jià)收入囊中，樓面價(jià)19000元/平方米。其西南側(cè)便是天府新區(qū)“地王”——9月27日潤(rùn)達(dá)豐濱江以溢價(jià)86.9%成交的天府新區(qū)首個(gè)明確須打造“第四代住宅”的地塊。

??從位置上看，該地塊不具備直面錦江的景觀優(yōu)勢(shì)。同時(shí)該地塊容積率為2.0，有3%的商業(yè)占比，與潤(rùn)達(dá)豐濱江拿下的純宅地相比，遜色一些。

??而同日開拍的龍泉驛區(qū)十陵板塊43畝地塊被經(jīng)開國(guó)投&新希望以樓面價(jià)8860元/平方米拿下，新都斑竹園40畝地塊被青都合房地產(chǎn)以樓面價(jià)4950元/平方米競(jìng)得，崇州市崇陽街道51畝地塊以樓面價(jià)4125元/平方米拍出。

??或?qū)⒋蛟斓谒拇≌?/strong>

??從地理位置看，天府新區(qū)麓湖板塊的55畝住兼商地塊，東邊毗鄰天府八小，西南側(cè)是遠(yuǎn)達(dá)·麓湖云邸和麓湖·麗世縵華，北側(cè)和西側(cè)緊鄰著天府森林。過往數(shù)據(jù)顯示，2017年~2024年，麓湖板塊公開拍賣成交12宗涉宅地塊，均溢價(jià)成交。

??對(duì)此，四川中原地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)吳江認(rèn)為，9月末潤(rùn)達(dá)豐濱江在此拍下天府新區(qū)新“地王”，兩宗地推出的時(shí)間很近，供應(yīng)有些扎堆，加上潤(rùn)達(dá)豐濱江地塊位置更好，底價(jià)成交也是順理成章。

??出讓要求顯示，55畝住兼商地塊內(nèi)建筑高度不大于80米，西北側(cè)和北側(cè)臨規(guī)劃建筑高度不大于24米，住宅建筑高度不小于18米。同時(shí)，鼓勵(lì)按照《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）》要求，新建建筑采用空中共享平臺(tái)、生態(tài)陽臺(tái)、屋頂綠化、底層架空綠化等多類型立體綠化，意味著項(xiàng)目或?qū)⒋蛟鞛椤暗谒拇≌?。出讓文件還規(guī)定，住宅建筑層高不應(yīng)低于3米，住宅建筑底部（不小于兩層）外立面應(yīng)選用石材、金屬、陶板等高品質(zhì)外裝飾材料。

??目前，由潤(rùn)達(dá)豐濱江開發(fā)的麓湖·麗世縵華即將入市，也為麓湖的“第四代住宅”打了樣。根據(jù)規(guī)劃，麓湖·麗世縵華一期有6棟14F～17F的小高層和26棟別墅，其中灣區(qū)看江大平層兩梯一戶，共計(jì)155戶，面積區(qū)間280～380平方米，層高3.3米，每戶贈(zèng)送約40平方米雙層挑高的超大空中花園，得房率135%，預(yù)計(jì)大平層總價(jià)1400萬元起。

??吳江認(rèn)為，55畝住兼商地塊從地理位置來看，屬于麓湖板塊二梯隊(duì)，正好被麓湖·麗世縵華擋住了看江視野，不過可以利用麓湖板塊的優(yōu)勢(shì)形成板塊內(nèi)的貨源補(bǔ)充。

??吳江告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，地塊西北側(cè)有限高要求，可以做低密的上中下六層疊拼設(shè)計(jì)，12個(gè)單元約140戶，面積250平方米，層高3.3米；東南側(cè)高層可以做170～200平方米的兩梯兩戶大平層，層高3.3米，約280戶左右。7棟高層建筑呈點(diǎn)式錯(cuò)位分布，盡量與麓湖·麗世縵華的視野錯(cuò)開。這樣設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)高層產(chǎn)品均價(jià)3.5萬元/平方米，疊拼產(chǎn)品均價(jià)4萬元/平方米。

??如果想景觀最大化，可以在西北側(cè)緊鄰天府森林公園的區(qū)域做6層高的觀景別墅產(chǎn)品，面積250平方米左右，約84戶，剩余部分沿地塊中軸線一字排開，做8棟高層產(chǎn)品，面積區(qū)間170~200平方米，約330戶，這樣高層部分有4棟建筑可直面錦江和公園景觀。這樣設(shè)計(jì)，高層不看江產(chǎn)品均價(jià)3.5萬元/平方米，看江高層均價(jià)3.8萬元/平方米，疊拼均價(jià)4萬元/平方米。

??錦安善造首次在成都獨(dú)立拿地

??企查查信息顯示，此次在麓湖拿地的錦安善造，全名成都錦安善造置業(yè)有限公司，成立于2022年，參保人員僅3人，注冊(cè)資本3000萬元。

??記者發(fā)現(xiàn)，該公司于今年發(fā)生兩次股權(quán)變更。4月18日，成都錦云璽企業(yè)管理有限公司作為新增股東，持股比例51.0204%，原本持股100%的成都新元素置業(yè)有限公司持股比例降至49.9796%。11月4日，成都新元素置業(yè)有限公司退出，成都錦安善造置業(yè)有限公司由成都錦云璽企業(yè)管理有限公司100%控股。

??成都市中小企業(yè)協(xié)會(huì)的資料介紹，成都錦安善造置業(yè)有限公司以天府新區(qū)麓山板塊的“麓府大院”與東三環(huán)“錦御東府”為代表項(xiàng)目。

??目前，位于天府前灣的麓府大院上次取證還是在兩年前。項(xiàng)目最后一棟高層精裝單價(jià)9357～13731元/平方米，以網(wǎng)紅神盤的姿態(tài)收官，目前還有疊院尚未推出。而位于龍泉驛區(qū)的錦御東府，13棟房源都已取證銷售，目前還有少量可售房源。

??從產(chǎn)品形態(tài)看，無論是麓府大院還是錦御東府都有高層和別墅產(chǎn)品，意味著，成都錦安善造置業(yè)有限公司有打造高端住宅的經(jīng)驗(yàn)。

??該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，品牌曾花2年時(shí)間考察第四代建筑，而該地塊也將打造為品牌的首個(gè)第四代建筑作品。

??業(yè)內(nèi)人士指出，在潤(rùn)達(dá)豐濱江拿到天府新區(qū)地王那天，成都錦安善造置業(yè)有限公司亦現(xiàn)身拍賣市場(chǎng)，并頻頻舉牌。這次以19000元/平方米便拿到“地王”東北側(cè)的地塊，成都錦安善造置業(yè)有限公司也算如愿以償。

??據(jù)悉，此次是錦安善造首次在成都獨(dú)立拿地，并進(jìn)行獨(dú)立操盤開發(fā)。吳江告訴記者，如今隨著麓湖板塊臨江的兩個(gè)核心地塊完成出讓，以及潤(rùn)達(dá)豐濱江產(chǎn)品的展現(xiàn)，在內(nèi)卷加劇的麓湖板塊，也將迎來新的一輪角力。