??2024年8月7日結(jié)束的上海集中土拍，綠城搖中的徐匯濱江原小米地塊，刷新了維系八年之久的融信地王樓板價(jià)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注與討論。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2014-2023年各年度地王（共10宗）中，除2015年和2022年度地王外，其余8宗年度地王均已經(jīng)入市。

??本文基于2014-2023年這十年的單價(jià)地王數(shù)據(jù)，對(duì)各年度地王入市和去化、盈利情況進(jìn)行梳理分析。

??結(jié)果顯示，在限價(jià)制約下地王項(xiàng)目性價(jià)比較高，絕大多數(shù)入市地王已售罄或尾盤(pán)。高能級(jí)核心高價(jià)地更具投資價(jià)值，已成為頭部房企“頭號(hào)避險(xiǎn)灣”。

??時(shí)隔八年，2024年8月7日綠城總價(jià)48.05億搖號(hào)斬獲的徐匯濱江原小米地塊，成交樓面價(jià)131045元/平方米，刷新了2016年融信總價(jià)110.1億元、溢價(jià)率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊的名義樓板價(jià)。

??該地位于徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城，曾在2021年由小米競(jìng)得，當(dāng)時(shí)性質(zhì)是商業(yè)辦公用地，成交價(jià)15.5億元，折合樓面價(jià)31001元/平方米。后該地被政府收儲(chǔ)后重新上架，用地性質(zhì)調(diào)整為住宅用地，起始價(jià)為36.96億元，且未設(shè)中小套型比例要求，并以“招掛復(fù)合”方式出讓，最高總價(jià)限制為48.048億元，最終達(dá)到最高限價(jià)，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得者。

??值得注意的是，該地起始樓面價(jià)達(dá)100805元/平方米，已經(jīng)超越融信的全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。2016年，融信以總價(jià)110.1億元、溢價(jià)率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)約100218元/平方米，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)單價(jià)地王。不僅如此，今日競(jìng)拍的徐匯濱江地塊不設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，給了市場(chǎng)更多想象空間。

??周邊同類(lèi)的香港置地啟元項(xiàng)目，全部為258-548平方米的大戶型房源，均價(jià)178000元/平方米，于今年4月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，認(rèn)購(gòu)率235%，兩個(gè)小時(shí)就清盤(pán)。

??從2014年至今各年度地王樓板價(jià)來(lái)看，除了2016年上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊之外，其他所有地王樓板價(jià)都在100000元/平方米以下。

??考慮到房企融資環(huán)境依然偏緊，資金壓力仍較大，并且優(yōu)質(zhì)地塊較為稀缺，相信在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)131045元/平方米的樓板價(jià)無(wú)法被超越。

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2014-2023年共10宗年度地王，除了2015年和2022年的年度地王之外，其余8宗年度地王均已全部入市。

??從這些地王的入市周期來(lái)看，平均入市周期約為2.5年，慢于全國(guó)平均入市周期。

??具體來(lái)看，入市周期最長(zhǎng)的為2014年年度地王，位于上海前灘的三湘印象名邸，該項(xiàng)目于2014年12月24日拍得，2020年6月開(kāi)盤(pán)入市，歷時(shí)5.5年之久。

??究其緣由，主要與上海調(diào)控政策有關(guān)，該地塊當(dāng)年拿地樓板價(jià)為66629元/平方米，想要盈利勢(shì)必需要房?jī)r(jià)上浮，而當(dāng)時(shí)上海對(duì)新房售價(jià)有較為嚴(yán)格的規(guī)定，因此該項(xiàng)目一直到2020年才最終以準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)，售價(jià)高達(dá)12.18萬(wàn)元/平方米，142套房源，首日認(rèn)籌破230組，認(rèn)籌率超160%。

??入市周期最短的為2023年年度地王，位于北京海淀四季青板塊，該項(xiàng)目與2023年6月14日拍得，2023年12月24日便已開(kāi)盤(pán)，前后僅歷時(shí)6個(gè)月，99套房子開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)68套，認(rèn)購(gòu)率達(dá)69%。

??除此之外，其余已經(jīng)入市的地王大部分入市周期都在2-3年不等。

??從地王城市分布來(lái)看，2014年至2023年年度地王大多位于北京和上海，其中上海達(dá)50%，共5宗，北京4宗，深圳1宗。

??深圳地王競(jìng)得時(shí)間為2015年12月25日，位于深圳尖崗山，至今尚未入市。

??2015年12月，泰禾進(jìn)駐深圳，以破樓面價(jià)記錄的方式合計(jì)57億元競(jìng)得寶安尖崗山兩塊地。2020年12月，泰禾集團(tuán)公告?zhèn)鶆?wù)展期時(shí)深圳院子已處于停工狀態(tài)。

??2024年初深圳公共資源交易中心發(fā)布招標(biāo)項(xiàng)目計(jì)劃，將在2024年2月12日到2024年4月12日期間，對(duì)泰禾城市花園、泰禾都市花園項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)計(jì)劃顯示，發(fā)布人是深圳泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

??若該項(xiàng)目后續(xù)能成功入市，那其收入周期將超越上海前灘的三湘印象名邸成為2014年至2023年年度地王中入市周期最長(zhǎng)的項(xiàng)目。

??從這些地王入市后的銷(xiāo)售情況來(lái)看，8個(gè)地方項(xiàng)目，除2023年地王天恒廣安·印香山去化在七成左右外，其余地王均已經(jīng)售罄或尾盤(pán)。

??其中，2014年、2017年、2018年、2019年、2021年年度地王已全部售罄，2015年和2020年地王還在售，去化率分別為96%和98%。

??究其原因，很大程度上與地王項(xiàng)目的稀缺性有關(guān)，這些項(xiàng)目多位于核心區(qū)位、配套較為豐富，這些區(qū)域新房銷(xiāo)售價(jià)格由于受到政府監(jiān)管，新房性價(jià)比較高，因此去化表現(xiàn)較佳。

??盈利方面，地價(jià)房?jī)r(jià)比值處于50%-89%不等，房地差在7576-69375元/平方米之間。盈利空間較大的項(xiàng)目多在2020、2022年入市，這些項(xiàng)目拿地相對(duì)較便宜，入市時(shí)新房市場(chǎng)熱度還尚在高位，尤其是核心地塊項(xiàng)目市場(chǎng)熱度較高，并且能很快的去化，因此去化和盈利空間都表現(xiàn)較佳。

??其中房地差最高的是2019年年度地王，位于北京的恒基·天匯，房地差高達(dá)69375元/平方米，該項(xiàng)目于2022年7月入市。其次為2014年地王，位于上海的三湘印象名邸，房地差達(dá)55171元/平方米，該項(xiàng)目于2020年6月入市。恒基·天匯與三湘印象名邸是2014年至2023年已開(kāi)盤(pán)的年度地王中唯二房地差高于5萬(wàn)元/平方米。

??同時(shí)，也需要主要的是，并非所有地王都有豐厚的利潤(rùn)空間，如2017年及2018年地王，房地差分別為16895元/平方米及7576元/平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目均為限競(jìng)房，即“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。剔除掉建安、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)費(fèi)用后，盈利空間不大，尤其是2018年地王，位于北京的禧瑞春秋項(xiàng)目，房地差僅有7576元/平方米，土地成本的大幅上升使得盈利空間大幅壓縮，虧損概率較大。

??總體來(lái)看，作為核心城區(qū)，地王所在區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套醇熟，是高凈值客戶重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，存在大量的購(gòu)房需求，同時(shí)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力都比較強(qiáng)，地王入市去化表現(xiàn)大多較為不錯(cuò)。

??在當(dāng)前市場(chǎng)下行的大背景下，高能級(jí)核心區(qū)高價(jià)土地去化和盈利更有保障，安全系數(shù)較高。

??但也需要注意，從2014年至今的地王表現(xiàn)來(lái)看，也并不是所有地王都能實(shí)現(xiàn)盈利，因此各房企仍需考慮市場(chǎng)去化能力。

??近期刷新全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄的徐匯濱江小米地塊，該地塊沒(méi)有中小套型比例要求、最低套數(shù)和保障房，可以打造豪宅產(chǎn)品，即使按照香港置業(yè)啟元的售價(jià)測(cè)算，房地差也高達(dá)4.7萬(wàn)元/平方米，尚能實(shí)現(xiàn)一定的盈利。

??建議各地進(jìn)一步優(yōu)化供地質(zhì)量和節(jié)奏，提高優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)占比，助力市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。