??北京樓市新政的“靴子”終于落地。

??9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市財(cái)政局、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、北京住房公積金管理中心六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），調(diào)整北京房地產(chǎn)政策。

??從通知內(nèi)容來看，包括落實(shí)降低存量房貸利率政策、下調(diào)居民家庭購房貸款最低首付比例、下調(diào)非本市戶籍居民家庭購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限、購買通州區(qū)商品住房按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行等8個(gè)方面。

??這也是4個(gè)一線城市中，最后一個(gè)在中央政治局會(huì)后調(diào)整限購政策的城市。為控制房價(jià)過快上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，北京已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行限購政策13年。

??9月26日召開的中央政治局會(huì)議首次明確提出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)出國家穩(wěn)樓市的決心。對(duì)于備受關(guān)注的住房限購政策，會(huì)議明確表示，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策”。

??就在會(huì)議召開之后的幾天，一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā)，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)沸騰起來。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣布松綁此前執(zhí)行的限購政策。此后，各地產(chǎn)項(xiàng)目和中介經(jīng)紀(jì)都快速進(jìn)行了響應(yīng)。

??上述通知發(fā)布后，有北京地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，非?？春迷凇皣鴳c假期”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的北京樓市，“公司已經(jīng)做好充足準(zhǔn)備，要求工作人員在接下來的時(shí)間積極配合客戶，促進(jìn)成交”，亦有在售樓盤在朋友圈發(fā)出，將收回折扣的標(biāo)語，如10月1日起，北京西四環(huán)的京能西賢府稱，恢復(fù)原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品發(fā)出海報(bào)，10月8日起旗下的花香壹號(hào)、頤和公關(guān)、御璟星城、御璟星城·元啟、大興星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產(chǎn)品優(yōu)惠收回2%等。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策將發(fā)揮非常好的示范效應(yīng)，對(duì)于后續(xù)各地進(jìn)一步優(yōu)化政策具有啟發(fā)，同時(shí)也意味著各類新的鼓勵(lì)性政策也將繼續(xù)出臺(tái)。據(jù)此可以認(rèn)為，2024年第四季度樓市交易將迎來一波好行情，或?qū)⒊尸F(xiàn)“量價(jià)齊升”的良好勢(shì)頭，房地產(chǎn)“牛市之路”已開啟。

??進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整政策

??作為全國限購政策執(zhí)行最嚴(yán)格的城市，北京樓市政策調(diào)整主要在幾個(gè)方面：

??一、落實(shí)國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近。

??二、居民家庭購買首套商品住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。購買二套商品住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

??三、非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上。

??符合本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

??四、居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

??五、本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

??六、對(duì)二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

??七、按照國家工作部署，及時(shí)取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

??八、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，抓緊出臺(tái)支持“好房子”建設(shè)的舉措，加快推進(jìn)城中村改造，發(fā)揮“白名單”作用滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??放寬限購已是大勢(shì)所趨

??北京市住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超此前在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析稱，北京跟其他限購地區(qū)相比很特殊，“其他地區(qū)都有經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，北京則是全國  第一個(gè)減量發(fā)展的城市，總體要求仍是疏解整治促提升。”

??黎乃超認(rèn)為，北京今年全面取消限購的可能性不大，但是會(huì)將限購條件逐步放寬，比如調(diào)整繳納社保年限等措施?！氨本?duì)全國樓市來說有著風(fēng)向標(biāo)作用。所以，這類政策一定會(huì)有大調(diào)整，我對(duì)于北京調(diào)整這類限制性政策的預(yù)期比較樂觀?！?/p>

??去年以來，北京已多次“小步”調(diào)整樓市限購政策。

??2023年9月，北京放松樓市政策，推出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和房貸利率、大幅調(diào)高普宅標(biāo)準(zhǔn)、放松通州購房“雙限”、取消“離婚限購”、優(yōu)化離婚限貸等多項(xiàng)措施。其中涉及限購調(diào)整的主要有兩條，一是在符合北京整體限購基礎(chǔ)上適度放松通州限購條件，二是解除“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的限購要求。

??今年2月6日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整通州區(qū)商品住房銷售政策的通知》，具有北京市購房資格且符合相應(yīng)條件之一的家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。

??4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。

??北京還允許有北京購房資格的限購家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購買一套商品房，新房和二手房皆可。

??調(diào)整后，新增1套五環(huán)外購房資格的群體包括三類：在北京有2套住房的北京戶籍家庭、在北京有1套住房的北京戶籍單身人士、連續(xù)在京繳納5年及以上社?；騻€(gè)稅并在北京已有1套住房的家庭或單身人士。

??需要注意的是，新購買商品房位于通州區(qū)（不含臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區(qū)戶籍，或與在通州區(qū)注冊(cè)或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)系。

??調(diào)整步伐雖然不大，但具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

??針對(duì)北京再次放松限購政策，多位北京房地產(chǎn)從業(yè)人士接受記者采訪時(shí)表示，“能在國慶節(jié)前發(fā)布放寬限購的通知，對(duì)國慶假期的北京樓市而言，將是極大利好?！?/p>

??限購?fù)?/strong>

??作為全國購房門檻最高的城市，北京已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行限購政策13年。

??2010年4月，北京出臺(tái)的“國十條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定從2010年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。

??2011年2月，北京正式出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》，政策要求，本市戶籍已婚家庭限購2套住房；本市戶籍單身家庭限購1套住房；非本市戶籍家庭，在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，限購1套住房。

??這也是此后13年，北京一直執(zhí)行的限購政策。

??2015年，通州區(qū)在北京現(xiàn)行限購政策基礎(chǔ)上還實(shí)施了“雙限”政策。

??實(shí)際上，“限購令”的出臺(tái)，有著深刻的時(shí)代背景。從2009年開始，我國經(jīng)濟(jì)快速升溫，正處在快速城市化階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯復(fù)蘇。到2010年，樓市進(jìn)一步升溫，部分城市出現(xiàn)投資需求占比過高、房價(jià)上漲過快的情況。其中，以北京為代表的一線城市最為火爆。

??2010年3月15日，北京一天之內(nèi)誕生三個(gè)“地王”，創(chuàng)下賣地單價(jià)和總價(jià)歷史之最，引起全國關(guān)注。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年4月，北京商品房的價(jià)格相比2009年同期上漲了近96.6%，而二手房的價(jià)格也達(dá)到了當(dāng)時(shí)歷史最高點(diǎn)。同年，北京樓市多次出現(xiàn)因房價(jià)“跳漲”而違約的購房交易。

??也正是在這樣情形下，北京樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊出臺(tái)。上海、深圳等地也在同年先后發(fā)布限購政策。

??限購政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，包括成交量的下降、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化以及房價(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。這些影響共同作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向更加理性和自住的方向發(fā)展?。

??根據(jù)北京房協(xié)發(fā)布的2011年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2011年，北京新建普通住房成交均價(jià)為13173元/平方米，同比下降11.3%。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市住房簽約20萬套，同比減少30.1%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年北京全市成交量創(chuàng)自2008年以后的新低。和其他類型房源簽約量相比，保障房簽約量是唯一正向增長的數(shù)據(jù)。

??彼時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京住宅市場(chǎng)的投機(jī)、投資需求基本被擠出，剛性自住需求得到很好的滿足。

??值得注意的是，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的階段，限購政策或許已完成了“歷史使命”。

??中國土地財(cái)政報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，我國國有土地出讓金收入從2021年的8.7萬億元，下降至2023年的5.8萬億元。

??北京的住房價(jià)格也進(jìn)入下滑通道。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2023年10月至2024年5月，北京二手房價(jià)格連續(xù)8個(gè)月，環(huán)比價(jià)格和同比價(jià)格，都處于下跌態(tài)勢(shì)。

??在限購的背景下，為買房而假結(jié)婚、假離婚的個(gè)例也時(shí)有發(fā)生。

??“取消限購是大勢(shì)所趨，按照市場(chǎng)規(guī)律行事，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)?！币幻辉妇呙姆科蟾邔尤耸吭谂c中國房地產(chǎn)報(bào)記者交談時(shí)表示。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，截至目前，一線城市均已出臺(tái)樓市新政，積極落實(shí)“9·26”中央政治局會(huì)議精神；一線城市政策的集中落地，也有助于發(fā)揮政策的疊加效用，整體將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心產(chǎn)生更加積極作用。

??“在近期多項(xiàng)政策加快落地下，核心城市房價(jià)有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，核心城市市場(chǎng)加快筑底企穩(wěn)，也有望進(jìn)一步帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)加快筑底?！标愇撵o表示。